Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E.2014/14723 K.2014/18875

Yanlar arasında görülen ecrimisil davası sonunda, yerel mahkemece davanın kısmen kabulüne ilişkin olarak verilen karar davacı vekili ve davalı vekili tarafından temyiz edilmiş olmakla dosya incelendi, Tetkik Hakimi ...'ün raporu okundu,açıklamaları dinlendi, gereği görüşülüp düşünüldü;

-KARAR-

Dava, ecrimisil isteğine ilişkindir.

Davacının maliki olduğu 3.401,18 m2 yüzölçümlü arsa niteliğindeki 84 ada 4 parsel sayılı taşınmaz üzerinde bulunan eski trafo binasının bulunduğu kısma ilişkin olarak davalı şirketin davacı aleyhine 20.05.2009 tarihinde açtığı ...

2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2009/181 Esas sayılı tapu iptali ve tescil davasında davacının aynı taşınmaza yeni trafo binası yapmak suretiyle işgal eden davalı şirket aleyhine kamulaştırmasız el atılan taşınmaz bedelinin tahsili istemiyle 19.06.2009 tarihinde karşı dava açtığı, Mahkemece asıl davanın reddine;karşı davanın ise kabulüne ve taşınmazın 146,63 m2 lik kısmının davalı şirket adına tesciline karar verildiği kararın derecattan geçmek suretiyle kesinleştiği,

davacının da bu defa davalı şirket aleyhine kamulaştırmasız el atılan taşınmaz bedelinin tahsili için açtığı karşı davaya konu kısmı tasarruf edememesinden dolayı dava tarihi olan 30.10.2013 tarihinden geriye dönük 5 yıllık ve herbir dönem için 500,00 TL olmak üzere toplam 2.500,00 TL (ıslah ile birlikte 9.151,87 TL) ecrimisile karar verilmesi istemi ile eldeki davayı açtığı, davalının da husumet itirazında bulunarak davanın esastan da reddini savunduğu anlaşılmaktadır.

Mahkemece,kamulaştırmasız el atma sebebiyle ecrimisilin, kamulaştırmasız el atılan taşınmaz bedelinin tahsili davasının açıldığı tarihe kadar istenebileceği gerekçesi ile 30.10.2008-19.06.2009 dönemi için bilirkişi raporuna atfen davanın kabulüne; kamulaştırmasız el atılan taşınmaz bedelinin tahsili davasından sonraki (19.06.2009-30.10.2013) dönemi kapsar ecrimisil isteğinin ise reddine karar verilmiştir.

Dosya içeriğine, toplanan delillere, hükmün dayandığı yasal ve hukuksal gerekçeye, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına ve özellikle, kamulaştırma kararı almadan veya kamulaştırma işlemlerini tamamlamadan taşınmaza el koymuş bulunan idare, haksız işgalci konumunda olup taşınmaz maliki, bedeli mukabilinde taşınmazın mülkiyetini idareye devretme iradesini ortaya koyduğu,

yani kamulaştırmasız el koyma karşılığının tahsili talebiyle dava açtığı tarihe kadar ecrimisil isteyebileceği gözetilerek eldeki davanın dava tarihi olan 30.10.2013 tarihinden 5 yıl önceki dönem olan 30.10.2008 tarihi ile kamulaştırmasız el atılan taşınmaz bedelinin tahsili için açılan karşı dava tarihi olan 19.06.2009 tarihi arasındaki dönem için taşınmazın el atılan 146,63 m2 lik kısmına yönelik ecrimisile hükmedilmesinde ve davalı ...Ş. ile ihbar olunan ... arasındaki işletme hakkı devir sözleşmesinin 24.07.2006 tarihinde yapıldığı ve bu tarihten sonra doğacak zararlardan davalı ...Ş. nin sorumlu olduğu saptanarak davalı şirket aleyhine

hüküm kurulmasında bir isabetsizlik bulunmamaktadır. Davacı vekili ve davalı vekilinin bu yönlere değinen temyiz itirazları yerinde değildir.Reddine.

Ancak; ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık olmalı ve değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere uygun şekilde HMK'nin 266 vd. maddelerine uygun olarak açıklanması gereklidir.

Bu nedenle, eğer arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.

İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.

Somut olayda, mahkemece yapılan keşif neticesinde heyet bilirkişi tarafından düzenlenen raporda " ... 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2009/181 Esas sayılı tapu iptali ve tescil davasının dava tarihi olan 20.05.2009 tarihinde taşınmazın 146,63 m2 lik kısmının değeri bilirkişi raporunda 227.836,62 TL hesaplandığına göre bu değer üzerinden tefe oranı uygulanmak suretiyle 30.10.2008-19.06.2009 dönemi için anılan kısmın değerinin 228.796,75 TL olduğu değerlendirilip bu değerin % 4' ü nazara alınarak " ecrimisil belirlemesi yapıldığı görülmektedir. Rapor bu haliyle yukarıda belirtilen ilke ve usullere aykırı olduğundan hüküm kurmaya yeterli değildir.

Hal böyle olunca; yukarıda değinilen ilke ve usul çerçevesinde taraflara emsal kira sözleşmeleri bildirmeleri için imkan tanınması,yeniden oluşturulacak 3 kişilik uzman bilirkişi kurulu aracılığıyla keşif yapılarak kira esasına göre ve bu emsaller incelenip çekişmeye konu yerle karşılaştırılması yapılmak suretiyle bilimsel verilere uygun denetime elverişli ecrimisil hesabını içeren bilirkişi raporu alınması ve hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken yetersiz bilirkişi raporuna itibar edilerek yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.