Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E.2014/17742 K.2016/6230

Taraflar arasında görülen ecrimisil davası sonunda, yerel mahkemece davanın reddine ilişkin olarak verilen karar davacı vekili tarafından yasal süre içerisinde temyiz edilmiş olmakla dosya incelendi, Tetkik Hakimi ...'ın raporu okundu, açıklamaları dinlendi, gereği görüşülüp düşünüldü;

-KARAR-

Dava, ecrimisil isteğine ilişkindir. Davacı, kayden maliki olduğu 156 ada 12 sayılı parseldeki 6 no'lu bağımsız bölüme davalının haklı ve geçerli bir neden olmaksızın 2007 yılı Haziran ayından beri müdahale ettiğini ileri sürerek dava tarihinden geri dönük beş yıllık dönem için toplam 24.000,00 TL'nin davalıdan alınmasını istemiştir.

Davalı, dava dışı müteahhit ... satış vaadi sözleşmesi ile edindiği bağımsız bölümün farklı kişilere de satılması üzerine Mustafa'nın akrabası olan davacı ...'nin yapımı devam eden çekişme konusu bağımsız bölümü haricen kendisine verdiğini, karşılığında ise dava dışı Mustafa'dan iki katlı dubleks daire alma konusunda anlaştığını, ancak tapu devrinin yapılmadığını, davacının fiili teslimi sonrasında çekilmeli bağımsız bölümde oturmaya başladığını, davacının anlaşma uyarınca dubleks dairesini alamaması üzerine ...

1. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2008/186 E sayılı dosyası üzerinden kendisine yönelik el atmanın önlenmesi davası açtığını, ancak el atmanın önlenmesi davasının reddedilip, bu red kararının da Yargıtay 14. Hukuk Dairesi'nin 23/02/2010 tarihli ilamı ile onandığını, çekişmeli bağımsız bölümü kötü niyetli kullanmadığını, bu nedenle ecrimisil istenemeyeceğini bildirip davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, kesin hüküm nedeniyle davanın reddine karar verilmiştir.

Dosya içeriği ve toplanan delilerden; çekişme konusu 12 sayılı parselin 24/12/2012 tarihinde kesinleşen ifraz işlemi ile 38 ve 39 sayılı parsellere ayrıldığı, davacının 38 sayılı arsa niteliğindeki parsele dava dışı kişiler ile birlikte paylı mülkiyet üzere malik olduğu, 39 sayılı parselin ise dava dışı ... Belediyesi adına kayıtlı olduğu, taraflar arasında ... Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2008/186 esası üzerinden Tüketici Mahkemesi sıfatıyla baktığı kişisel hakka dayalı el atmanın önlenmesi davasında davalı ...'ın kişisel hakkına üstünlük tanınarak davanın reddedildiği, red kararının 23/02/2010 tarihinde onanarak kesinleştiği kayden sabittir.

Hemen belirtilmelidir ki, eldeki davada davacı mülkiyet hakkına dayalı olarak ecrimisil talep etmiştir. Mahkemece, ... Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2008/186 esası üzerinden Tüketici Mahkemesi sıfatıyla baktığı kişisel hakka dayalı el atmanın önlenmesi davasının eldeki davada kesin hüküm teşkil edeceğinden bahisle dava reddedilmiştir.

Ancak, kişisel hakka dayalı el atmanın önlenmesi davasındaki kesinleşmiş hükmün eldeki davada kesin hüküm teşkil etmeyeceği, davacının çekişmeli 38 sayılı parselde ve geldisi olan 12 sayılı parselde paydaş olduğu, davalının ise çekişmeli taşınmazda kayıttan ve mülkiyetten kaynaklanan bir hakkı bulunmadığı açıktır.

Bilindiği üzere, gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarih 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır.

Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan ve kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir. (YHGK'nun 25.02.2004 gün ve 2004/1-120-96 sayılı kararı)

25.05.1938 tarih ve 29/10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ve Yargıtay'ın aynı yoldaki yerleşmiş içtihatları uyarınca ecrimisil davaları beş yıllık zamanaşımına tabi olup bu beş yıllık süre dava tarihinden geriye doğru işlemeye başlar.

Hemen belirtilmelidir ki, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık, değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere ve HMK'nın 266 vd. maddelerine uygun olmalıdır.

Bu nedenle, özellikle tarım arazilerinin haksız kullanımı nedeniyle ürün esasına göre talep varsa, bu konudaki resmi veriler, taşınmazın bulunduğu bölgede ekilen tarım ürünlerinin neler olduğu tarım il veya ilçe müdürlüğünden sorulmalı, ekildiği bildirilen ürünlerin ecrimisil talep edilen yıllara göre birim fiyatları ve dekara verim değerleri, hal müdürlüğünden ilgili dönem için getirtilmeli, bölgede münavebeli ekim yapılıp yapılmadığı, taşınmazın nadasa bırakılıp bırakılmadığı tespit edilmelidir.

Eğer, özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.

İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ... artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.

Somut olaya gelince; mahkemece yapılan araştırma ve incelemenin hükme yeterli ve elverişli olduğunu söyleyebilme olanağı bulunmamaktadır.

Şöyle ki, taraf delilleri toplanmadan kesin hüküm nedeniyle dava reddedilmiştir.

Hal böyle olunca, yukarıda değinilen somut olgular ve ilkeler çerçevesinde araştırma ve inceleme yapılması, davacının çekişmeli taşınmazda ( geldisi 12 sayılı parselde ) ne zaman paydaş hale geldiğinin ilgili tapu müdürlüğünden öğrenilmesi, taraf delillerinin eksiksiz bir biçimde toplanılması ve hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ve araştırma ile yazılı olduğu şekilde karar verilmesi hatalıdır.