Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E.2014/19711 K.2017/682

Taraflar arasında görülen ecrimisil davası sonunda, yerel mahkemece davanın kısmen kabulüne kısmen reddine ilişkin olarak verilen karar davalılar vekili tarafından yasal süre içerisinde temyiz edilmiş olmakla dosya incelendi, Tetkik Hakimi ...'nun raporu okundu, açıklamaları dinlendi, gereği görüşülüp düşünüldü;

-KARAR -

Dava ecrimisil istemine ilişkindir.

Davacı maliki olduğu 189 parsel saylı taşınmazı 01/08/2006 tarihinde ... köy muhtarlığından satın aldığını ve bu tarihten itibaren üzerindeki evde oturan Köyün imamı, davalı ...'e ihtarname göndererek kullanımı karşılığı 200TL kira bedeli talep ettiğini ancak davalının evin cami lojmanı olduğunu belirterek kira ödemeyi reddettiğini, dava sırasında davalı köy tüzel kişiliğinin sona ermesi nedeniyle 6360 sayılı Yasanın geçici 1. maddesi 13. fıkrası gereği diğer davalı ... Başkanlığına husumet yöneltildiğini ileri sürerek haksız işgalleri nedeniyle 5 yıllık toplam 15.000TL ecrimisilin davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Davalılar, davanın reddini savunmuşlardır.

Mahkemece davalının dava konusu taşınmazda oturmasında haklı bir nedene dayanmadığı gerekçesi ile davanın kısmen kabul ile kısmen reddine, 10.800,00-TL ecrimisil bedelinin davalılardan tahsiline karar verilmiştir.

Dosya içeriği ve toplanan delillerden; davacı ...’nin 01.08.2006 tarihinde 189 parselin tamamını davalı ...’dan satın aldığı, eldeki davanın davalısı köy tüzel kişiliği (Seydişehir Belediyesi) tarafından kayıt maliki ... ile önceki malik ... aleyhine 10.10.2006 tarihinde taşınmazın 1000m2 lik kısmının bağışlanması nedeniyle üzerine iyiniyetle bina yapıldığı iddiası ile bu kısmın tapusunun iptaline ve köy tüzel kişiliği adına tapuya tesciline, olmadığı takdirde bina bedelinin tahsiline yönelik dava açıldığı, yargılama sonucunda 21.161,25-TL bedelin davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verildiği,

kararın 02.04.2012 tarihinde 13. Hukuk Dairesinin 2012/3709 E-2012/8890 K. sayılı ilamı ile onandığı ve başlatılan ilamlı takip neticesinde davacı ...’nin 21.06.2012 tarihinde muhdesat bedelini ödediği, 16.11.2012 tarihinde de eldeki davanın açıldığı anlaşılmaktadır.

Tapulu taşınmazların, Türk Medeni Kanununun 706/1. maddesi, Türk Borçlar Kanununun 237. maddesi ve Tapu Kanununun 26. Maddesi uyarınca resmi şekle uyulmadan harici devrine hukuken değer verilemez.

./..

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 719. maddesi taşınmazların yatay mülkiyet kapsamını belirlerken 718. maddesi hükmü ile de dikey mülkiyet kapsamı belirlenmiştir. Diğer yandan, yasal ayrıcalıkların dışında ayrılmaz parçanın (mütemmim cüz'ün) mülkiyeti ve buna bağlı olarak tasarruf hakkı üzerinde bulunduğu arzın mülkiyetine bağlıdır. Bu husus Türk Medeni Kanunun 684. maddesinde açıkça vurgulanmıştır. Bu düzenlemeler karşısında; üzerinde 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmamış bir binanın mülkiyetinin TMK.nun 684. maddesi gereğince zeminin mülkiyetine tabi olacağından müstakil olarak kullanılan bölüm veya katlarda bağımsız mülkiyet oluşturulmasına yasal olanak yoktur.

Gerçekten de; hukukumuzda çifte mülkiyet kabul edilmemiş olup taşınmaz üzerindeki her türlü muhdesat ve yapılar arzın mülkiyetine tabidir. Başka bir deyişle bütünleyici parça niteliğindedir. Bu nedenle, binadaki belli bir bölümün bir tarafa aidiyeti ile onun adına tescili ayrık durumlar hariç (Kat Mülkiyeti Kanunu) yasal açıdan mümkün değildir. Ancak sonradan inşa edilen bölüm bakımından koşulların varlığı halinde bedel talep edilebileceği sabittir.

Somut olayda muhdesat sahibinin harici devre ilişkin şahsi hakkına dayanarak kendi bayii olan önceki malik ...’dan muhdesat bedeli talep edilebileceği kuşkusuzdur.

Öte yandan; köy tüzel kişiliği 10.10.2006 tarihinde terditli dava ile taşınmaz üzerindeki bina bedelini talep etmekle bu tarihten sonraki kullanımının iyiniyetli olduğu söylenemez.

Buna göre yukarıda belirtilen ilkeler ve somut olgular gözetildiğinde çapa bağlı tapulu taşınmaz satın alan davacının lehine ecrimisile hükmedilmesinde kural olarak bir isabetsizlik yoktur.

Bilindiği üzere, gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarih 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır.

Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan ve kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir (YHGK'nun 25.02.2004 gün ve 2004/1-120-96 sayılı kararı).

25.05.1938 tarih ve 29/10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ve Yargıtay'ın aynı yoldaki yerleşmiş içtihatları uyarınca ecrimisil davaları beş yıllık zamanaşımına tabi olup bu beş yıllık süre dava tarihinden geriye doğru işlemeye başlar.

Hemen belirtilmelidir ki, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık, değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere ve HMK'nın 266 vd. maddelerine uygun olmalıdır.

Bu nedenle, özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.

../...

İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.

Somut olaya gelince; yukarıda açıklanan ilke ve olgulara uygun araştırma yapılarak, ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle doğru şekilde ecrimisil hesabı yapıldığını söyleyebilme olanağı yoktur.

Hâl böyle olunca yukarıda belirtilen ilkeler de gözetilerek ilk dönem ecrimisil bedeli belirlenip, tespit edilen bu değere sonraki yıllar için enflasyon rakamları da yansıtılarak hesaplanacak ecrimisilin hüküm altına alınması gerekirken, yetersiz bilirkişi raporuna itibar edilerek yazılı şekilde karar verilmiş olması doğru değildir.