Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E.2014/22272 K.2017/2732

Taraflar arasında görülen elatmanın önlenmesi ve ecrimisil davası sonunda, yerel mahkemece davanın kabulüne ilişkin olarak verilen karar davalı vekili tarafından yasal süre içerisinde temyiz edilmiş olmakla dosya incelendi, Tetkik Hakimi ... 'nin raporu okundu, açıklamaları dinlendi, gereği görüşülüp düşünüldü;

-KARAR-

Dava, çaplı taşınmaza elatmanın önlenmesi ve ecrimisil isteklerine ilişkindir

Davacı, kayden maliki olduğu dava konusu 66 ada 1 parsel sayılı taşınmaza, davalının haklı bir neden olmaksızın oturmak suretiyle müdahale ettiğini ileri sürerek elatmanın önlenmesi ve 23.07.2007 tarihinden dava tarihine kadar, toplam 10.400,00 TL ecrimisile karar verilmesini istemiştir.

Davalı, taşınmazın tapu kaydında, dava konusu parsel üzerinde bulunan iki katlı kargir evin dava dışı ...'a ait olduğuna dair şerh olduğunu ve bu evi ...i'den 10.05.2007 tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile satın aldığını ve içinde oturduğunu, davacının ev üzerinde hakkının olmadığını belirtip davanın reddini savunmuştur.

Davanın kabulüne ilişkin olarak verilen karar, Dairece; "Hal böyle olunca, dava dilekçesinde elatmanın önlenmesi isteğiyle ilgili olarak davacı tarafından bir değer belirtilmediği gözetilmek suretiyle, davacıya bu istek bakımından dava değeri sorularak, açıklattırılıp, belirtilecek değere göre harç ikmali yaptırılması keşif yapılarak gerçek dava değerinin tespiti halinde ise, bakiye harcın tahsil edildikten sonra işin esasına girilmesi, soruşturmanın eksiksiz tamamlanması ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yazılı olduğu üzere hüküm kurulmuş olması doğru değildir. " gerekçesiyle bozulmuş olup, hükmüne uyulan bozma ilamı doğrultusunda yapılan yargılama neticesinde mahkemece, iddianın sabit olduğu gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.

Dosya içeriğinden ve toplanan delillerden. 1.279,00 m2 yüzölçümlü, "bahçeli bir katlı ve iki katlı iki kargir ev" niteliğinde olan dava konusu 66 ada 1 parsel sayılı taşınmazda, davacı ile davalı paydaş iken ... Sulh Hukuk Mahkemesinin 2003/88 Esas, 2004/80 Karar sayılı ortaklığın giderilmesi davası sonucunda taşınmazın, satışına karar verilip, ...

İcra Dairesinin 2005/1 İzale-i Şuyu satış dosyasında 25.06.2007 tarihinde davacıya ihale olunduğu ve tamamının 23.07.2007 tarihinde davacı adına tescil edildiği, tapu kaydında "Tasarruf krokisinde (A) harfi ile gösterilen iki katlı kargir ev ...'a aittir" şerhinin bulunduğu, davalının dava dışı Zeki'den dava konusu edilen iki katlı kargir evi noterde düzenlenen 10.05.2007 tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile temlik aldığı ve taşınmazı kullanmakta olduğu anlaşılmaktadır.

Öte yandan, ortaklığın giderilmesi davası satış dosyasında, taşınmazın kıymet taktirine davalı tarafından itiraz edilmesi sonucu ... Sulh Hukuk Mahkemesinin 2006/96 Esas-178 Karar sayılı 19.10.2006 tarihli kararında taşınmaz bedelinin, 165.028,00 TL (ihalede esas alınan bedel) olarak belirlendiği, bunun tespitinde davalının kullanımında olan iki katlı kargir evin bedelinin ayrık tutulduğu saptanmaktadır.

Bilindiği, gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarih 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır.

Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan olumlu zarar ile kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir.

(YHGK'nun 25.02.2004 gün ve 2004/1-120-96 sayılı kararı) 25.05.1938 tarih ve 29/10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ve Yargıtay'ın aynı yoldaki yerleşmiş içtihatları uyarınca ecrimisil davaları beş yıllık zamanaşımına tabi olup bu beş yıllık süre dava tarihinden geriye doğru işlemeye başlar.

Hemen belirtelim ki, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık, değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere ve HMK'nın 266 vd. maddelerine uygun olarak açıklanması gereklidir.

Eğer, özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.

İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.

Somut olay değinilen ilkelerle birlikte değerlendirildiğinde; davalının taşınmaz üzerinde bulunan evin arsasını kullanımı nedeniyle dava konusu iki katlı kargir evin zemini için talep edilen dönem esas alınarak, denetime elverişli ve gerekçeli bilirkişi raporu ile zemin (arsa) geliri üzerinden ecrimisil hesabı yapılması ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yazılı olduğu şekilde hüküm kurulması doğru değildir.