Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E.2015/1958 K.2015/6833

Taraflar arasında görülen ecrimisil davası sonunda, yerel mahkemece davanın, reddine ilişkin olarak verilen karar davacı tarafından yasal süre içerisinde temyiz edilmiş olmakla dosya incelendi, Tetkik Hakim'ın raporu okundu, açıklamaları dinlendi, gereği görüşülüp düşünüldü;

-KARAR-

Dava, ecrimisil isteğine ilişkin olup, mahkemece, davanın reddine karar verilmiştir.

Davacı, kayden maliki olduğu 119 ada 61 parsel sayılı taşınmazın 30 m2.lik bölümünü komşu parselden davalıların bahçe olarak kullanmak suretiyle işgal ettiklerini ileri sürerek 01.07.2002 ila 31.06.2007 tarihleri arasındaki döneme ilişkin faizi ile birlikte 1.710,00 TL ecrimisilin tahsili isteğiyle eldeki davayı açmış, yargılama sırasında davalı Bedia hakkındaki davasının atiye terk ettiğini bildirmiştir.

Davalı Müfide mirasçısı G.. V.., dava konusu taşınmaza komşu 119 ada 56 parseldeki 3 nolu bağımsız bölümün maliki olduğunu, çekişmeli binanın davacı parseline bir müdahalesi olmadığını, iki taşınmaz arasındaki mevcut duvarı Kadıköy Belediyesinin inşa ettiğini, bahçe olarak kullanımın söz konusu bulunmadığını, istenen ecrimisilin fahiş olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.

Diğer davalılar, dava konusu taşınmazı kullanmadıklarını belirterek davanın reddini savunmuşlardır.

Mahkemece, çekişme konusu taşınmaza duvarın Kadıköy Belediyesi tarafından inşa edildiği, davacının duvarın kaldırılması yönünde bir talebi olmadığı, davalıların dava konusu yeri kullanma amacıyla hareket etmedikleri gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Dosya içeriğinden, toplanan delillerden; çekişme konusu 119 ada 61 parsel sayılı taşınmazın kayden davacıya ait olduğu, davalıların kayıttan ve mülkiyetten kaynaklanan bir haklarının bulunmadığı, komşu 119 ada 56 parsel sayılı taşınmazda ise kat mülkiyeti kurulu binanın mevcut olduğu, davalıların ise anılan binadaki kat malikleri oldukları anlaşılmaktadır.

Hemen belirtmek gerekir ki, ecrimisil haksız kullanım tazminatı olup, davanın haksız kullanımda bulunan kişiye karşı açılacağında kuşku yoktur.

Bilindiği gibi, gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarih 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır.

Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan ve kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir. (YHGK'nun 25.02.2004 gün ve 2004/1-120-96 sayılı kararı)

25.05.1938 tarih ve 29/10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ve Yargıtay'ın aynı yoldaki yerleşmiş içtihatları uyarınca ecrimisil davaları beş yıllık zamanaşımına tabi olup bu beş yıllık süre dava tarihinden geriye doğru işlemeye başlar.

Hemen belirtelim ki, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık, değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere ve HMK'nın 266 vd. maddelerine uygun olmalıdır.

Bu nedenle, özellikle tarım arazilerinin haksız kullanımı nedeniyle ürün esasına göre talep varsa, bu konudaki resmi veriler, taşınmazın bulunduğu bölgede ekilen tarım ürünlerinin neler olduğu tarım il veya ilçe müdürlüğünden sorulmalı, ekildiği bildirilen ürünlerin ecrimisil talep edilen yıllara göre birim fiyatları ve dekara verim değerleri, hal müdürlüğünden ilgili dönem için getirtilmeli, bölgede münavebeli ekim yapılıp yapılmadığı, taşınmazın nadasa bırakılıp bırakılmadığı tespit edilmelidir.

Eğer, özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.

İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.

Somut olayda, davacının kayden maliki olduğu taşınmazı haksız kullandıkları iddiasıyla komşu parseldeki binanın kat malikleri olan davalılar aleyhine ecrimisil isteğiyle eldeki davayı açtığı, dosya kapsamı ve yapılan uygulama sonucu elde edilen bilirkişi raporu ile Eser Apartmanı kat maliki olan davalıların çekişme konusu taşınmazın 21.70 m2.lik kısmını haklı ve geçerli bir nedenleri olmaksızın arka bahçelerine katmak suretiyle kullandıkları, uzman bilirkişilerce yukarıda açıklanan ilke ve olgulara uygun düşecek şekilde ecrimisil miktarının tespit edildiği açıktır.

Öte yandan; davacı ve davalı taşınmazları arasına 18 yıl kadar önce dava dışı Kadıköy Belediyesince semt pazarı yapımı sırasında istinat duvarı inşa edilmiş olmasının davalıların haksız kullanımını mazur göstermeyeceğinde de kuşku yoktur.

Hâl böyle olunca; davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile yazılı olduğu üzere hüküm tesisi isabetsizdir.