Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E.2015/273 K.2017/5470

Taraflar arasında görülen ecrimisil davası sonunda, yerel mahkemece davanın kabulüne ilişkin olarak verilen karar davalı vekili tarafından süresinde duruşma istekli temyiz edilmiş olmakla, duruşma günü olarak saptanan 17.10.2017 Salı günü saat 9.45'de daireye gelmeleri için taraf vekillerine tebligat yapıldığı halde gelmedikleri anlaşıldı, incelemenin dosya üzerinde yapılmasına, süresinde verildiği ve kayıt olunduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra Tetkik Hakimi ...'nin raporu okundu, düşüncesi alındı. Dosya incelendi, gereği görüşülüp düşünüldü:

-KARAR-

Dava, ecrimisil isteğine ilişkindir.

Davacılar, kat irtifakı kurulu 1053 ada 13 parsel sayılı taşınmazdaki 3, 5 ve 7 nolu bağımsız bölümlerin malikleri olduklarını, taşınmaza ait garaj ile bodrum 1, 2 ve 3. katların davalı tarafından işgal edilip servis ve otopark olarak kullanıldığını, haksız müdahalenin 31.10.2011 tarihinde sonlandırıldığını ileri sürerek, taşınmazların adlarına tescil tarihinden haksız işgalin sonra erdirildiği tarihe kadar 30.000-TL ecrimisilin davalıdan tahsiline karar verilmesini istemişlerdir.

Davalı, zamanaşımı itirazında bulunarak intifadan men koşulunun gerçekleşmediğini belirtip davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, iddianın sabit olduğu gerekesi ile davanın kabulüne karar verilmiştir.

Dosya içeriği ve toplanan delillerden, çekişme konusu 1053 ada 13 parsel sayılı taşınmazda davacıların 3, 5 ve 7 nolu bağımsız bölümlerin malikleri oldukları, davalı şirketin taşınmazda kayıttan ve mülkiyetten kaynaklı bir hakkının bulunmadığı, tapu müdürlüğünden celp edilen yönetim planında bodrum 2. katın kullanım hakkının dava dışı Ensar Kaynak’a ait olduğunun belirtildiği, anılan şahsın davalı şirketi temsile yetkili olduğu, taşınmazın 31.10.2011 tarihinde boşaltıldığının tarafların kabulünde olduğu anlaşılmakla haksız kullanım belirlenerek ecrimisile hükmedilmesi kural olarak doğrudur.

Ancak;

Bilindiği ve gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarih 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır.

Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan ve kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir (YHGK'nun 25.02.2004 gün ve 2004/1-120-96 sayılı kararı).

25.05.1938 tarih ve 29/10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ve Yargıtay'ın aynı yoldaki yerleşmiş içtihatları uyarınca ecrimisil davaları beş yıllık zamanaşımına tabi olup bu beş yıllık süre dava tarihinden geriye doğru işlemeye başlar.

Hemen belirtilmelidir ki, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık, değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere ve HMK'nın 266 vd. maddelerine uygun olmalıdır.

Bu nedenle, özellikle tarım arazilerinin haksız kullanımı nedeniyle ürün esasına göre talep varsa, bu konudaki resmi veriler, taşınmazın bulunduğu bölgede ekilen tarım ürünlerinin neler olduğu tarım il veya ilçe müdürlüğünden sorulmalı, ekildiği bildirilen ürünlerin ecrimisil talep edilen yıllara göre birim fiyatları ve dekara verim değerleri, hal müdürlüğünden ilgili dönem için getirtilmeli, bölgede münavebeli ekim yapılıp yapılmadığı, taşınmazın nadasa bırakılıp bırakılmadığı tespit edilmelidir.

Eğer, özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.

İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.

Somut olayda, hükme esas alınan bilirkişi raporunda yukarıda belirtilen ilke ve usuller dikkate alınmaksızın soyut bir takım belirlemeler ile ecrimisil hesabı yapılmış, ecrimisil tarihleri hatalı belirlenmiş, rapor ve ek raporlarda belirlenen ecrimisil miktarları arasındaki çelişki giderilmemiş, dosyaya sunulan emsaller de dikkate alınmaksızın mahkemece bu rapor ile sonuca gidilmiştir.

Hal böyle olunca, mahkemece, dava konusu taşınmazın niteliği ve kullanım biçimine göre yukarıda belirtilen ilkeler çerçevesinde ecrimisil hesabını içeren denetime elverişli uzman bilirkişi raporu alınması, hasıl olacak sonuca göre davacıların talep ettikleri ecrimisil miktarını azaltmaları da dikkate alınarak kalan miktar bakımından da bir hüküm kurulması gerekirken, hatalı bilirkişi raporuna itibar edilerek yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmiş olması doğru değildir.

Öte yandan, davanın taşınmazın boşaltıldığı 31.10.2011 tarihine kadar ecrimisil istemi ile 07.03.2012 tarihinde açıldığı, davalının süresinde zamanaşımı itirazında bulunduğu, mahkemece davacıların malik oldukları tarihler dikkate alınarak taşınmazın boşaltıldığı 31.10.2011 tarihinden geriye doğru 5 yıllık dönem için ecrimisile karar verildiği gözetildiğinde, 5 yıllık dönemin dava tarihinden, davacıların taşınmazda malik oldukları dönem için dikkate alınması gerektiği hususun gözardı edilmiş olmasıda isabetsizdir.