Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E.2015/3974 K.2017/7537

Taraflar arasında birleştirilerek görülen elatmanın önlenmesi, ecrimisil davası sonunda, yerel mahkemece asıl davada davacıların ecrimisil taleplerinin kısmen kabulüne, davacı ... tarafından açılan meni müdahale davasının atiye terk edilmesi nedeni ile karar verilmesine yer olmadığına, davacı ... tarafından açılan meni müdahale davasının kabulü ile davalının davacının payı oranında elatmasının önlenmesine,

birleşen davanın kısmen kabulü ile davacılar tarafından davalı aleyhine açılan ecrimisil davasının reddine, davacı ... tarafından açılan müdahalenin önlenmesi davasının kabulüne, davacı ... tarafından açılan müdahalenin önlenmesi davasının atiye terkedilmiş olması nedeni ile karar verilmesine yer olmadığına ilişkin olarak verilen karar davacı ... ve davalılar tarafından yasal süre içerisinde temyiz edilmiş olmakla dosya incelendi, Tetkik Hakimi ...’ın raporu okundu, açıklamaları dinlendi, gereği görüşülüp düşünüldü;

-KARAR-

Asıl ve birleştirilen davalar elatmanın önlenmesi ve ecrimisil isteklerine ilişkindir.

Asıl davada davacılar, 178 ada 40 parsel sayılı taşınmazda kardeşleri olan davalı ile paydaş olduklarını, annelerinin adına kayıtlı taşınmazı sağlığında davalı ...'a ölünceye kadar bakma akdi ile muvazaalı olarak devretmesi nedeniyle ...

3. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2006/415 Esas sayılı dosyası ile açılan tapu iptal tescil davası sonucunda tapu kaydının iptaline, veraset ilamındaki paylarına göre adlarına tesciline karar verildiğini, 05/12/2011 tarihinde bu kararın kesinleştiğini, kendisinden mal kaçırılan mirasçıların murisin ölüm tarihinden başlayarak dava tarihine kadar geçen süre için ecrimisil isteyebileceğini ileri sürerek murisin ölüm tarihinden dava tarihine kadar 5 yıllık ecrimisil alacakları olan 192.000 TL'nin davalıdan tahsiline,dava konusu taşınmaza davalının müdahalesinin önlenmesine karar verilmesini istemişler, birleşen davada ise,

davalının dava konusu taşınmazı asıl davalı ...’tan 01.11.2007 tarihli kira sözleşmesi ile eşyalı apart olarak kiraladığını, yapılan kira sözleşmesinin geçerli bir sözleşme olmadığını, bu nedenle davalının haksız olarak taşınmazı kullandığını ileri sürerek davalının müdahalesinin önlenmesine, 05.12.2011 tarihinden itibaren fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla, İlkay Ferah’ın payına tekabül eden kısım düşüldükten sonra her bir taşınmaz için aylık 600 TL den sekiz adet apart için şimdilik 22.400 TL'nin dava tarihinden itibaren davalıdan tahsiline karar verilmesi talebinde bulunmuşlardır.

Asıl davada davalı, dava konusu taşınmaz üzerinde 8 odalı apart otel tarzında bir otel bulunduğunu, bu taşınmazla ilgili tüm vergi ve harcamaların kendisi tarafından yapıldığını, haksız el atma gibi bir durumun söz konusu olmadığını, davacıların ancak payları oranında talepte bulunabileceklerini, davacıların ecrimisil taleplerini, tapu iptali ve tescil davasının kesinleşme tarihi olan 05/12/2011 tarihinden itibaren isteyebileceklerini, 2006 yılından itibaren istedikleri ecrimisil taleplerinin zamanaşımına uğradığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

Birleştirilen davada davalı, kira sözleşmesinin yapıldığı esnada taşınmazın tek başına maliki olan dava dışı ...'dan bir yıl süre ile kiralandığını, kendisinin uzun yıllardır kiracı olarak bu apartı işlettiğini, ortada herhangi bir haksız işgal ve el atma bulunmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, asıl davada davacıların ecrimisil taleplerinin kısmen kabulüne, davacı ... tarafından açılan meni müdahale davasının atiye terk edilmesi nedeni ile karar verilmesine yer olmadığına, davacı ... tarafından açılan meni müdahale davasının kabulü ile davalının davacının payı oranında elatmasının önlenmesine, birleşen davanın kısmen kabulü ile davacılar tarafından davalı aleyhine açılan ecrimisil davasının reddine, davacı ... tarafından açılan müdahalenin önlenmesi davasının kabulüne, davacı ... tarafından açılan müdahalenin önlenmesi davasının atiye terkedilmiş olması nedeni ile karar verilmesine yer olmadığına karar verilmiştir.

Dosya içeriği ve toplanan delillerden, çekişme konusu 178 ada 40 parsel sayılı taşınmazın öncesinde davalı ... adına kayıtlı iken, mahkeme kararı ile tapu kaydının iptal edildiği ve davacılar ve davalı ... adlarına 1/3’er paylarla tescil edildiği, taşınmaz üzerinde 2 katlı kargir yapı niteliğinde 8 adet aparttan oluşan bina bulunduğu, asıl davalı ... tarafından sunulan kira sözleşmelerine göre söz konusu taşınmazın 2007-2008-2009-2010-2011 yıllarında birleşen davalı ...’a kiraya verildiği, taşınmazın bu şekilde kullanıldığı, mahkemece pay ve paydaş çoğunluğu sağlanmadan yapılan kira sözleşmesinin geçerli olmadığının kabul edildiği,

davacı ... tarafından sunulan 08.10.2014 tarihli dilekçesi ile meni müdahale talebinin atiye terkedildiği anlaşılmakla mahkemece elatmanın önlenmesi ve ecrimisil davalarına ilişkin yazılı şekilde karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmamaktadır. Davacı ...’ın birleşen dava ile ilgili temyiz itirazları yerinde görülmediğinden reddine.

Ancak, 25.05.1938 tarih ve 29/10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ve Yargıtay'ın aynı yoldaki yerleşmiş içtihatları uyarınca ecrimisil davaları beş yıllık zamanaşımına tabi olup bu beş yıllık süre dava tarihinden geriye doğru işlemeye başlar.

Asıl davalı tarafından, cevap dilekçesinde zamanaşımı def'inde bulunulmasına rağmen mahkemece bu hususun dikkate alınmaması doğru görülmemiştir.

Öte yandan, arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.

İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.

Somut olayda hükme esas alınan bilirkişi raporunda yukarıda belirtilen ilke ve usuller dikkate alınmaksızın denkleştirme katsayısı adlı yöntem uygulanmak sureti ile ecrimisil hesabı yapılmış, mahkemece bu rapor esas alınmak sureti ile sonuca gidilmiştir.

Hal böyle olunca, mahkemece ilk dönem (2007 yılı) için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle ecrimisilin tespiti gerekirken, bilirkişi raporunda hesaplandığı şekliyle ecrimisilin kabulü doğru görülmemiştir.