Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E.2015/512 K.2016/646

Taraflar arasında görülen ecrimisil davası sonunda, yerel mahkemece davanın, kısmen kabulüne ilişkin olarak verilen karar davalı tarafından yasal süre içerisinde temyiz edilmiş olmakla dosya incelendi, Tetkik Hakimi ... 'ın raporu okundu, açıklamaları dinlendi, gereği görüşülüp düşünüldü;

-KARAR-

Dava, paydaşlar arasına ecrimisil isteğine ilişkindir.

Davacı, kardeşi olan davalı ile paydaş oldukları 11919 parsel sayılı taşınmazı bir süre birlikte işlettiklerini, ancak 2006 yılından bu yana ise taşınmazı davalının tek başına kullandığını, tasarruf etmesine izin vermediği gibi, payına karşılık herhangi bir ödeme de yapmadığını ileri sürerek, dava tarihinden geriye doğru 5 yıllık şimdilik toplam 140.000.-TL ecrimisilin davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Davalı, çekişmeye konu taşınmazı kiracı sıfatı ile dava dışı ....'nin kullandığını, anılan şirketi davacı ile birlikte kurduklarını, davacının şirketteki hisselerini 03.02.2010 tarihinde kendisine ve dava dışı ....'a devir ve temlik ettiğini, o tarihten sonra da davacının kullanıma ses çıkarmadığını, .... Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2010/1452 Esas sayılı dosyasından taşınmazın satış suretiyle ortaklığının giderilmesine karar verildiğini, talep edilen ecrimisilin fahiş olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, çekişmeye konu taşınmazda tarafların paydaş oldukları, davalının ileri sürdüğü şirketten davacının uzaklaştırıldığı, şirketin yönetiminin davalıya ait olduğu gerekçesi ile davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Dosya içeriğinden ve toplanan delillerden; kargir dükkan ve bahçe vasıflı çekişmeye konu 11919 parsel sayılı taşınmazın 21.1.2005 tarihinde kadastro parselinde birleştirmeye istinaden 1/2 payının davacı, 1/2 payının ise davalı adına kayıtlı olduğu, Vergi Dairesinden getirtilen yazılı kira sözleşmesine göre taşınmazda 15.11.2006 başlangıç tarihli kira sözleşmesine istinaden ...'nin kiracı olarak bulunduğu, kira sözleşmesini davalının kiraya veren ve davalı şirket yetkilisi olması sebebi ile de kiralayan olarak imzaladığı, davacının da davalı ile birlikte anılan şirkette ortak iken 03.02.2010 tarihinde bir kısım payını davalıya bir kısım payını ise dava dışı kişiye devrederek ortaklıktan ayrıldığı anlaşılmaktadır.

Bilindiği, gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarih 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında, fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır.

Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan ve kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir.

(YHGK'nin 25.02.2004 gün ve 2004/1-120-96 sayılı kararı) 25.05.1938 tarih ve 29/10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ve Yargıtay'ın aynı yoldaki yerleşmiş içtihatları uyarınca ecrimisil davaları beş yıllık zamanaşımına tabi olup bu beş yıllık süre dava tarihinden geriye doğru işlemeye başlar.

Öte yandan, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık olmalı ve değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere ve HMK'nin 266 vd. maddelerine uygun olarak açıklanması gereklidir.

Bu nedenle, eğer arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.

İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.

Somut olaya gelince, mahkemece yapılan araştırma ve incelemenin hükme yeterli olduğunu söyleyebilme imkanı yoktur.

Şöyle ki; zemin ve 1. kattan ibaret olan dava konusu taşınmazın 1. katının hangi tarihten beri kullanılabilir vaziyette olduğunun kuşkuya yer bırakmayacak şekilde belirlenmediği, dosyaya ibraz edilen bilirkişi raporları arasında çelişki bulunduğu halde bu çelişkilerin giderilmediği, hükme esas alınan bilirkişi raporu da dahil olmak üzere alınan bilirkişi raporlarının yukarıda belirtilen ilkelere uygun düzenlenmediği, özellikle, taşınmazın dava konusu ilk dönemdeki ecrimisil miktarının belirlenip sonraki dönemler için ecrimisil hesaplaması yapılması gerekirken, dava tarihine en yakın dönemin ecrimisili belirlenerek geriye gidilerek hesaplama yapılmıştır.

Hal böyle olunca; çekişmeye konu taşınmazın 1. katının ecrimisil talep edilen tarihler arasında kullanılıp kullanılmadığının kuşkuya yer bırakmayacak şekilde belirlenmesi, ondan sonra mahallinde yeniden keşif yapılarak bilirkişilerden ecrimisil hususunda yukarıda belirtilen ilkeler ve olgular doğrultusunda bilimsel verilere uygun, denetime elverişli, önceki raporlarla çelişkileri giderecek şekilde ecrimisil hesabı konusunda rapor alınması, ondan sonra varılacak sonuç çerçevesinde bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ve yetersiz bilirkişi raporu ile yetinilerek sonuca gidilmiş olması doğru değildir.

Kabul tarzı itibariyle de; hüküm altına alınan 108.933,80.-TL üzerinden karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine göre hesaplama yapıldığında davacı taraf yararına 10.114,70.-TL vekalet ücreti takdir edilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile fazla (13.600,00.-TL) vekalet ücretine hükmedilmiş olması da doğru değildir.