Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E.2015/842 K.2016/3878

Taraflar arasında görülen ecrimisil davası sonunda, yerel mahkemece davanın kısmen kabulüne ilişkin olarak verilen karar davalılar vekili tarafından yasal süre içerisinde temyiz edilmiş olmakla dosya incelendi, Tetkik Hakimi ...'ın raporu okundu, açıklamaları dinlendi, gereği görüşülüp düşünüldü;

-KARAR-

Dava, ecrimisil isteğine ilişkindir.

Davacı, kat mülkiyeti kurulu 1 ada 1 parseldeki 8 nolu işyerinin 1/3 paydaşı olduğunu, ancak anılan taşınmazı davalı paydaşların kullandığını, payına karşılık herhangi bir ödeme yapmadıkları gibi, taşınmazdan da faydalanamadığını, noter kanalı ile 25.06.2013 tarihinde ihtarname keşide ettiğini ileri sürerek, 2009 yılı Ocak ayı ile 2013 yılı Ağustos ayı dönemi için şimdilik toplam 16.800.-TL ecrimisilin muaccel olduğu tarihten itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Davalılar, çekişme konusu taşınmazda, bir dönem davacının da önceden yetkilisi olduğu ...'nin faaliyet gösterdiğini, hali hazırda da aynı şirketin taşınmazın belli bir bölümünü kullandığını, talebe konu dönemde ise işyerinin kapalı kaldığını, şirketin tacir olup ayrı bir tüzel kişiliğinin bulunduğunu, davacının kullanımına engel olunmadığını, davacının gönderdiği ihtara cevap verildiğini, talep edilen ecrimisilin fahiş olduğunu belirterek davanın reddini savunmuşlardır.

Mahkemece, tarafların paydaş oldukları dava konusu taşınmazda ...nin faaliyet gösterdiği, taşınmazın bu şirkete kiraya verildiğinin kabul edildiği, davacının bu şirketin ortaklığından 30.01.2009 tarihinde ayrıldığı, bu nedenle davacının 01.02.2009 tarihinden, davalılar adına hükmen tescil edildiği 05.08.2013 tarihine kadar ecrimisil talep edebileceği gerekçesi ile davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Dosya içeriği ve toplanan delillerden, kat mülkiyeti kurulu 1 ada 1 parseldeki çekişmeye konu işyeri asıflı 8 nolu bölümün 24.11.1995 tarihinde ferdileşmeye istinaden 1/3'er pay olarak davacı ile davalılar adına kayıtlı olduğu, 05.08.2013 tarihinde hükmen ve hisse tevhidi ile anılan taşınmazın 1/2 payının davalı ..., 1/2 payının ise davalı ... adına tescil edildiği, öte yandan; tarafların ...'nin ortakları oldukları, davacının şirket ortağı ve yetkilisi iken payını 30.01.2009 tarihinde davalı ...'ya devrederek ortaklıktan ayrıldığı ve aynı günde şirket müdürlüğünün iptali ile ...'nın 10 yıl süre ile yetkili seçildiği anlaşılmaktadır.

Hemen belirtmek gerekir ki; çekişme konusu taşınmazı ...'nin kullandığı belirlenmiş ise de, ecrimisilin, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması ve anılan şirketin ortağı ve yetkilisi olan davalıların da Türk Medeni Kanunu'nun 50/3. maddesi hükmü gereğince bundan sorumlu olmaları sebebi ile, ecrimisil isteğinin kabulüne karar verilmiş olmasında kural olarak bir isabetsizlik bulunmadığı gibi, taşınmazın tek bir girişinin bulunduğu ve tamamının davalıların tasarrufunda olduğu belirlendiğine göre, taşınmazın tamamı üzerinde ecrimisil hesabı yapılmasında da kural olarak bir isabetsizlik yoktur. Davalılar vekilinin bu yöne ilişkin temyiz itirazları yerinde değildir. Reddine.

Davalılar vekilinin öteki temyiz itirazlarına gelince;

Bilindiği, gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarih 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır.

Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan ve kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir. (YHGK'nun 25.02.2004 gün ve 2004/1-120-96 sayılı kararı)

25.05.1938 tarih ve 29/10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ve Yargıtay'ın aynı yoldaki yerleşmiş içtihatları uyarınca ecrimisil davaları beş yıllık zamanaşımına tabi olup bu beş yıllık süre dava tarihinden geriye doğru işlemeye başlar.

Hemen belirtilmelidir ki, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık, değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere ve HMK'nın 266 vd. maddelerine uygun olmalıdır.

Bu nedenle, özellikle tarım arazilerinin haksız kullanımı nedeniyle ürün esasına göre talep varsa, bu konudaki resmi veriler, taşınmazın bulunduğu bölgede ekilen tarım ürünlerinin neler olduğu tarım il veya ilçe müdürlüğünden sorulmalı, ekildiği bildirilen ürünlerin ecrimisil talep edilen yıllara göre birim fiyatları ve dekara verim değerleri, hal müdürlüğünden ilgili dönem için getirtilmeli, bölgede münavebeli ekim yapılıp yapılmadığı, taşınmazın nadasa bırakılıp bırakılmadığı tespit edilmelidir.

Eğer, özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.

İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.

Somut olaya gelince, mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunun hüküm vermeye yeterli olduğunu söyleyebilme imkanı yoktur.

Şöyle ki, bilirkişilerce emsal değerlendirilmesi yapılmadığı gibi, bilirkişi raporuna itiraz aşamasında davalı tarafın sunmuş olduğu emsal kira sözleşmelerinin de değerlendirilmediği görülmektedir.

Hâl böyle olunca, mahallinde konusunda uzman bilirkişiler aracılığıyla yeniden keşif yapılarak, çekişmeli taşınmazın büyüklüğü, kullanım şekli, bulunduğu yer, çevre özellikleri ve yukarıda açıklanan ilkeler ve olgular gözetilmek ve bilirkişilerce tespit edilecek ve taraflarca sunulan emsallerde değerlendirilmek suretiyle, bilirkişilerden hüküm vermeye elverişli, ayrıntılı, denetlenebilir rapor alınması ve hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken yetersiz bilirkişi raporu esas alınarak sonuca gidilmiş olması doğru değildir.