Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E.2021/342 K.2022/597

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 16. Hukuk Dairesince verilen 01/10/2020 tarih 2018/781 Esas 2020/1020 Karar sayılı karar yasal süre içerisinde davalı vekili tarafından duruşma istekli temyiz edilmiş olmakla; duruşma günü olarak saptanan 24.01.2022 Pazartesi günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davalı vekili Avukat ... ile temyiz edilen davacı vekili Avukat ... geldiler, duruşmaya başlandı, süresinde verildiği ve kayıt olunduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı, dava konusu 7164 ada 1 parsel sayılı taşınmazda bulunan 20 no’lu bağımsız bölümü, dava dışı vekili ... marifetiyle, üzerindeki ipotekle birlikte dava dışı ...’tan satış yoluyla edindiğini, ancak taşınmazı vekil marifetiyle edindiği için üzerindeki ipotekten haberi olmadığını, bilahare ipotek alacaklısı tarafından, dava dışı borçlu ... aleyhine Kayseri 1. İcra Müdürlüğünün 2012/7847 Esas sayılı dosyası üzerinden ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile icra takibi yapıldığını ve taşınmazın icra marifetiyle dava dışı ...’ye ihale edildiğini, ne var ki,

İcra İflas Kanunu’nun 149. maddesi ile TMK’nin 887. maddesi gereğince ipotekli taşınmazın maliki olarak kendisine de icra emri gönderilmesi gerekirken, yalnızca borçluya karşı takip yapılarak icra satışının gerçekleştirildiğini, bu usulsüz icra işlemi nedeniyle açtığı ihalenin feshi davasının kabulle sonuçlandığını, ihalenin feshine karar verilmiş olmakla, ihale alıcısı olan dava dışı ilk el ... adına oluşan tescilin yolsuz olduğunu, taşınmazda kiracı olan, ihale sürecini bilen ve taşınmazı rayiç değerinden düşük bir bedelle dava dışı ...’den satın alan ikinci el davalı ...’un ise iyiniyetli olmadığını ileri sürerek,

dava konusu 7164 ada 1 parselde kayıtlı 20 no’lu bağımsız bölümün davalı adına olan tapu kaydının iptali ile adına tescilini istemiştir.

II. CEVAP

Davalı, dava konusu taşınmazı 2013 yılında davacı adına hareket eden dava dışı ...’tan kiraladığını, ancak 5-6 ay sonra dava dışı ... tarafından gönderilen tahliye ihtarnamesi üzerine, taşınmazın icra kanalı ile satıldığını öğrendiğini, kiracısı olduğu taşınmazdan çıkmaktansa, borçlanarak taşınmazı satın almayı amaçladığını, neticeten dava konusu taşınmazı ihale alıcısı olan dava dışı ...’den 06/11/2013 tarihinde rayiç değeri üzerinden satın aldığını, ihalenin feshi davasının ise davacı tarafından daha sonra açıldığını, icra ve ihale işlemlerindeki usulsüzlüğü bilmesinin mümkün olmadığını, tapu kaydına güvenen iyiniyetli 3. kişi olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesince, davalının, kiracısı olduğu çekişme konusu taşınmazı, ihale alıcısından, ihaleden sonra satın almasının hayatın olağan akışına uygun olduğu, icra dosyasında saptanan değer ile davalıya satışa ilişkin resmi akitteki değer arasında fahiş fark olmadığı, davalının kötüniyetli olduğunun ispatlanamadığı, ihale alıcısından taşınmazı iyiniyetle satın alan davalıya karşı, ihalenin feshi hükmünün icra edilemeyeceği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

1. İstinaf Yoluna Başvuranlar İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraflarca istinaf başvurusunda bulunulmuştur. 2.İstinaf Nedenleri Özetle 2.1. Davacı istinaf itirazlarında özetle

İhalenin feshine karar verilmekle ihale alıcısı adına oluşan tescilin yolsuz olduğunun ve taşınmazı ihale alıcısından edinen ve aynı zamanda taşınmazda kiracı olan davalının ise iyiniyetli olmadığının sabit olduğunu, ihale alıcısının taşınmazı ihaleden aldıktan sonra taşınmazı tahliye etmesi konusunda davalıya ihtar gönderdiğini, bunun üzerine davalının, ihale alıcısı ile görüşerek taşınmazı rayiç değerinin altında bir bedelle satın aldığını, davalının taşınmazda kiracı olması nedeniyle tapu kaydının yanısıra fiilen de taşınmaz hakkında bilgi edinebilecek durumda olduğunu,

tahliye konusunda ihtarname gönderilen kiracının bu durumu ev sahibine bildirmesi gerektiğini, kaldı ki, tanık ...’ın, durumu düzelteceğini davalıya söylediğini ve davalıyı uyardığını, davalının, taşınmazı kelepir mal olarak gördüğünü ve yarı fiyatına satın aldığını, davalının tüm ihale sürecinden haberdar olarak ve tescilin yolsuz olduğunu bile bile taşınmazı satış yoluyla edindiğini belirterek kararın kaldırılmasını istemiştir.

2.2. Davalı istinaf itirazlarında özetle Dava konusu taşınmazın değerinin keşfen saptandığı halde, davacının harcı tamamlamadığını, mahkemece, dava dilekçesinde gösterilen 50.000 TL esas alınarak eksik vekalet ücretine hükmedildiğini, keşfen saptanan değer üzerinden lehine vekalet ücretine hükmedilmesi gerektiğini belirterek kararın bu yönden düzeltilmesini istemiştir. 3. Gerekçe ve Sonuç

Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 16. Hukuk Dairesinin 01/10/2020 tarihli ve 2018/781 Esas 2020/1020 Karar sayılı kararıyla; çekişme konusu taşınmazda kiracı olan davalının, ihale alıcısı tarafından gönderilen ihtarname üzerine durumu öğrendiği, davacı adına taşınmazı kiraya veren ve tanık sıfatıyla dinlenen dava dışı ... ile görüştüğü, ...’ın davalıya mülkiyet ihtilafını çözeceğini söylediği, davalının buna rağmen taşınmazı değerinin altında bir bedelle ihale alıcısından satın aldığı,

davalının iktisabının iyiniyetli olmadığı gerekçesiyle, davacının istinaf başvurusunun kabulü ile HMK’nin 353/1-b-2. maddesi uyarınca İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılarak davanın kabulüne, HMK’nin 353/1-b-1. maddesi uyarınca davalının vekalet ücretine yönelik istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

1.Temyiz Yoluna Başvuranlar Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur. 2. Temyiz Nedenleri Özetle

Davalının taşınmazı edindiğinde ihalenin feshi davasının henüz açılmadığını, taşınmazın icra kanalıyla satışından sonra davalıya tahliye bildirimi geldiğini, davalının icra aşamasındaki hukuka aykırılıkları bilemeyeceğini, taşınmazı davacı adına kiralayan ve tanık olarak dinlenen dava dışı ...’ın, icra dosyasındaki hukuka aykırılıklar konusunda davalıyı bilgilendirmediğini, dava konusu taşınmazda kiracı olarak oturan davalının, akrabalarından borç bularak bu taşınmazı satın aldığını, kış ortasında evden çıkmak istemediğini, davalının taşınmazı rayiç değerle, 107.500 TL bedelle satın aldığını, aynı binada güney cepheli başka bir dairenin,

aynı dönemde 120.000 TL ye satıldığını, buna ilişkin tapu senedini ve ödeme belgelerini sunduğunu, dava konusu taşınmazın ise kuzey cepheli olup, daha düşük değerli olduğunu, ihale alıcısının da zaten bu taşınmazı 76.000 TL bedelle edindiğini, dosyanın yeterince incelenmediğini, ihale alıcısı olan dava dışı ... ile davalı arasında herhangi bir ticari ilişki bulunmadığını belirterek kararın bozulmasını istemiştir.

3. Gerekçe

3.1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, yolsuz tescil hukuksal nedenine ve ikinci el davalının taşınmazı edinmesinin iyiniyetli olmadığı iddiasına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

3.2. İlgili Hukuk

3.2.1 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 705. maddesinde; “Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, tescille olur. Miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal, kamulaştırma hâlleri ile kanunda öngörülen diğer hâllerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak, bu hâllerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır.” 1022/1. maddesinde; “ Aynî haklar, kütüğe tescil ile doğar; sıralarını ve tarihlerini tescile göre alır.”

Yukarıda yer verilen yasal düzenlemeler uyarınca, ayni haklar tapu siciline tescil ile doğar ve tescilin hukuki netice doğurabilmesi için de geçerli bir hukuki sebebinin bulunması zorunludur. Bu hususun tapunun illilik prensibinden kaynaklandığı açıktır. Oysa, oluşan sicilin hukuken geçerli bir sebebi bulunmadığı takdirde, tescilin yolsuz tescil niteliğini taşıyacağı ve sicilin iptali gerekeceğinde kuşku yoktur.

3.2.2. TMK’nin 1023. maddesinde; “ Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.", 1024/1. maddesinde; “ Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz.” 1024/2. maddesinde; “Bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukukî sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur.” 1024/3. maddesinde; “ Böyle bir tescil yüzünden ayni hakkı zedelenen kimse, tescilin yolsuz olduğunu iyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı doğrudan doğruya ileri sürebilir.” düzenlemelerine yer verilmiştir.

3.3. Değerlendirme

Dosya içeriğine, toplanan delillere, hükmün dayandığı yasal ve hukuksal gerekçeye, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre ve özellikle, iptal tesciline karar verilen dava konusu taşınmazın 7164 ada 1 parsel sayılı taşınmazda bulunan 20 numaralı bağımsız bölüm olduğu anlaşılmakla, yazılı şekilde karar verilmesinde bir isabetsizlik yoktur.