Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E.2022/125 K.2022/2491

Taraflar arasında görülen tapu iptali ve tescil davasında bozma kararına uyularak yeniden yapılan yargılama sonucunda; davanın reddine ilişkin verilen karar, süresi içinde davacılar vekili ile müdahil ve birleştirilen dosya davacısı vekili tarafından temyiz edilmekle; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

1.1.

Asıl davada davacı ... vekili, Doğu Mahallesi’nde bulunan müvekkiline ait 1931 ada 457 parsel sayılı taşınmazdaki 7 numaralı bağımsız bölümün müvekkilinin bilgisi olmaksızın vekil ... aracılığıyla ...’ya daha sonra da davalı ...’a satıldığını, müvekkilinin satış iradesinin bulunmadığını, satışta müvekkilini temsil eden vekil ...’nın davacı tarafından yalnızca Kurtdoğmuş Köyü sınırları içerisindeki gayrimenkuller hakkında yetkilendirildiğini, vekilin yetkisi dışına çıkarak Doğu Mahallesi’nde bulunan 2 taşınmazı davalıya sattığını, ...’nın müvekkilinin oğlu ile arasında husumet bulunması nedeniyle yolsuz tescili bilmemesinin mümkün olmadığını,

davalı ... ile ... arasındaki ilişki bilinmemekle birlikte davalının da küçük bir araştırma ile vekaletnamedeki yetki eksikliğini fark edebileceğini ileri sürerek taşınmazın davalı ... adına olan tapusunun iptali ile davacı adına tescilini talep etmiştir. Davacının yargılama sırasında ölmesi nedeniyle davaya mirasçıları devam etmiştir.

1.2. Birleştirilen İstanbul Anadolu Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2013/348 esas sayılı davasında davacı ... mirasçıları vekili, Doğu Mahallesi’nde bulunan müvekkiline ait 1931 ada 457 parsel sayılı taşınmazdaki 8 numaralı bağımsız bölümün müvekkilinin bilgisi olmaksızın vekil ... aracılığıyla ...’ya satıldığını belirterek aynı iddialarla taşınmazın davalı ... adına olan tapusunun iptali ile davacı adına tescilini talep etmiştir.

1.3. Asıl ve birleştirilen davada müdahale talebinde bulunan Hazine vekili, Doğu Mahallesi’nde bulunan 7 ve 8 numaralı bağımsız bölümlerin aynı resmi senet ile davacıya vekaleten ... tarafından ...’ya satıldığını, işlemde kullanılan vekaletnamede bu işlem için yetki bulunmadığının anlaşıldığı, emsal yargı kararlarına göre Hazinenin ileride doğması muhtemel zararlar nedeniyle bu tür davalara davacı yanında katılabileceğini belirterek davacı yanında davaya katılmayı ve çekişmeli taşınmazın tapu kaydının eski hale iadesini talep etmiştir.

1.4. Birleştirilen İstanbul Anadolu 3. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2013/69 Esas sayılı davasında davacı ... vekili, 7 ve 8 numaralı bağımsız bölümlerin davalılara satıldığını, vekil ...’nın satış için yetkisinin bulunmadığının anlaşıldığını, malik ...’ın satıştan haberinin olmadığını, kayıt ve belgelere aykırı sicil oluşturulduğunu belirterek taşınmazların tapu kayıtlarının iptali ile ... adına tescilini talep etmiştir.

II. CEVAP

2.1. Asıl davada davalı ... vekili, müvekkilinin iyi niyetli üçüncü kişi olduğunu, müvekkilinin ...’e yapılan devir işleminde kullanılan vekaletnamenin sınırlarını araştırmakla mükellef tutulamayacağını belirterek davanın reddini savunmuştur.

2.2.

Asıl ve birleştirilen davalarda feri müdahale talebinde bulunan ... vekili, müvekkilinin tapu müdürü olduğunu, davacının 2008 yılı başında Kurtdoğmuş Köyü’nde yaptığı apartmanın dairelerinin satışı için ...’ya vekalet verdiğini, vekilin bu inşaatta yer alan onlarca taşınmazı aynı vekalete dayalı olarak sattığını, davaya konu taşınmazların satışı için de davacı ve vekili ...’ın tapu müdürlüğüne birlikte geldiklerini, daha önce onlarca işlemde kullanılan vekaletname kullanıldığından tapu memurunca yapılan dikkatsizlik sonucunda işlemin müvekkili tarafından onaylandığını,

davacının daha sonra eksikliğin giderilmesi için çağırılmasına rağmen satışın iradesi dışında yapıldığını belirterek tapuya gitmediğini, davacının hileli davranışlarla alıcı ... ve tapu müdürünü yanılttığını, davanın kötü niyetli olduğunu, davacı hakkında dolandırıcılık nedeniyle suç duyurusunda bulunulduğunu, vekil ...’ın ortağı olan ... adlı şahsın, davacı ve ... arasındaki para alışverişi ve anlaşmaya bizzat şahit olduğunu, davacının oğlu ...’in icra müdürlüğüne verdiği dilekçesinde taşınmazların satıldığını beyan ettiğini, taşınmazların ... tarafından ipotekli olarak alındığını ve borçlarının alıcı tarafından ödendiğini,

davacının Pendik Belediyesi’ne de taşınmazı sattığına ilişkin beyanda bulunduğunu, vekalet ilişkisinin ispatı için yazılı şekil gerekli olsa da anılan hususlar nedeniyle işlemin davacının iradesi doğrultusunda gerçekleştirildiğinin açık olduğunu, vekalet akdi için geçerlilik şartının bulunmadığını, yapılan işlemin geçerli olduğunu, aksi kabul edilse dahi davacının ağır kusurunun bulunması nedeniyle illiyet bağının kesildiğini belirterek davaya müdahil olarak katılmayı ve davanın reddini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

3.1. Asıl davada, Mahkemenin 11/06/2016 tarihli ve 2011/486 E. 2013/356 K. sayılı kararıyla; davalının kötü niyetli olduğunun kanıtlanamadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. 3.2. Birleştirilen İstanbul Anadolu 3. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 23/11/2011 tarihli ve 2011/611 E., 2011/513 K. sayılı kararıyla; davalı vekil ... yönünden ölü şahıs aleyhine dava açılamayacağı, diğer davalılar Aysel ve ... yönünden ise davacı ...’nin dava açma ehliyetinin bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

IV. TEMYİZ

1.Temyiz Yoluna Başvuranlar Mahkemelerin yukarıda belirtilen kararlarına karşı süresi içinde davacı taraflar temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Bozma Kararı

2.1. Asıl davada, Dairenin 05/05/2014 tarihli ve 2013/21196 E., 2014/9179 K. sayılı ilamıyla “Somut olayda, davacı taraf, tanık listesi vererek üç tanık ismi bildirdiği halde mahkemece, tanıkların tamamının beyanları alınmadığı gibi yemin teklif etmek istediğini bildiren davacının, bu talebi yönünden de bir karar verilmeden sonuca gidilmiş olması isabetsizdir.

Hâl böyle olunca; öncelikle müdahil Hazine tarafından aynı nedene dayalı olarak davalı aleyhine açıldığı anlaşılan tapu iptal ve tescil davasının akıbetinin araştırılması ve dosyaların birleştirilmesinin düşünülmesi, HMK'nun 240. vd. maddeleri gereğince tanıkların dinlenmesi için gerekli işlemlerin yapılması, tarafların bildirdiği tüm delillerin toplanması, toplanan ve toplanacak tüm deliller birlikte değerlendirilerek hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken eksik soruşturma ile yazılı şekilde karar verilmiş olması doğru değildir.” gerekçesiyle bozulmuştur.

2.2.

Birleştirilen dosyada verilen karar Dairenin 2012/6282 E:, 2012/9677 K. sayılı kararı ile “Bu tür davaların kural olarak kayıt maliki ya da mirasçıları tarafından açılması gerekir ise de; davalı idarenin Türk Medeni Kanununun 1025. ve 1007. maddeleri ile tapu Sicil Tüzüğünün 85. maddesi gereğince tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan sorumlu olacağı, öte yandan TMK'nın 1007. maddesinde düzenlenen sorumluluğun kusursuz sorumluluk olup, bu madde kapsamında Hazinenin tazminat davasına muhatap ve tazminata mahkum olabileceği gözetildiğinde,

eldeki davanın açılmasında ve sonuçlandırılmasında davacı idarenin hukuksal yararının bulunduğu kuşkusuzdur…. O halde, davanın, çekişmeli bağımsız bölümlerin eski kayıt maliki ...'a, ölmüş ise mirasçılarına ihbar edilmesi, dava açmaları halinde eldeki dava ile birleştirilmesi ve birlikte yürütülmesi zorunludur.

Hal böyle olunca, yukarıda açıklanan hususların yerine getirilmesi, ondan sonra işin esasına girilerek, tarafların bildirecekleri delillerin eksiksiz toplanması, toplanan delillerin, topanacak delillerle birlikte değerlendirilmesi, hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirmeyle yazılı olduğu üzere karar verilmiş olması doğru değildir.”gerekçesiyle bozulmuştur.

3. Mahkemece Bozmaya Uyularak Verilen karar

Mahkemenin 25/10/2019 tarihli ve 2014/433 E. 2019/325 K. sayılı kararıyla; vekil aracılığıyla yapılan satışın geçersiz olduğu, ancak taşınmazın ara malik tarafından satın alınmasından 2 yıl sonra davalıya satıldığı, davalının iyi niyetli olmadığının ispatının zorunlu olduğu, bedeller arasındaki rayiç farkın tek başına muvazaaya delil sayılamayacağı, davacının bildirdiği tanık beyanlarına göre son hak sahibini kimsenin tanımadığı, vekaletnamedeki eksikliğin rutin işlemler olması ve yoğunluktan dolayı kontrol edilmediği, beyanlara göre davacının satışa ilişkin bilgisinin olduğu, vekalet sözleşmesinin tarafların karşılıklı güvenine dayandığı,

vekaletnamenin eksik olması vekalet verenin hatasından kaynaklandığı takdirde bu hususu bilmediğini ileri süremeyeceği, iddianın kanıtlanamadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

4. Bozma Sonrası Mahkeme Kararına Karşı Temyiz Yoluna Başvuranlar Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili ile asli müdahil ve birleştirilen dosya davacısı Hazine vekili temyiz isteminde bulunmuştur. 5. Temyiz Nedenleri

5.1.

Davacılar vekili temyiz dilekçesinde özetle; gerekçede birleştirilen davalardan söz edilmediğini, sadece 7 numaralı bağımsız bölüm hakkında değerlendirme yapıldığını, gerekçenin aksine davacı ...’ın satışta rızansın bulunmadığını, vekaletnamede satış için yetki bulunmadığını, davalı tarafça ödendiği savunulan bedelin tanık beyanlarıyla çelişkili olduğunu, ödenen bedelin davalı savun tanık beyanlarının yanlı olduğunu, işlemin yetkisiz yapıldığı açıkken tanık dinlenmesinin hukuka aykırı olduğunu, ...’ın satışı daha sonra öprendiğini, davacının tapuda bizzat bulunması halinde işlemi vekile yaptırmayacağını,

taşınmazlardaki ipotek borcunun çocukları tarafından ödenmesi nedeniyle bu ödemelerde davacının bilgisinin bulunmadığını, oğlunun davalı ...’dan borç aldığının da murisin bilgisi dahilinde olmadığını, davalı ...’in bu nedenle iyi niyetli olduğundan söz edilemeyeceğini, davalı ...’in ise yemin teklifine rağmen yeminden kaçındığını belirterek kararın bozulmasını talep etmiştir.

5.2. Birleştirilen dosya davacısı Hazine vekili temyiz dilekçesinde, eksik inceleme ve araştırmaya dayalı karar verildiğini belirterek kararın bozulmasını talep etmiştir.

6. Gerekçe

6.1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, yolsuz tescil hukuki nedenine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

6.2. İlgili Hukuk

6.2.1. 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 705. maddesinde; “Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, tescille olur. Miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal, kamulaştırma hâlleri ile kanunda öngörülen diğer hâllerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak, bu hâllerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır.” 1022/1. maddesinde; “Aynî haklar, kütüğe tescil ile doğar; sıralarını ve tarihlerini tescile göre alır.”

6.2.2. Yukarıda yer verilen yasal düzenlemeler uyarınca, ayni haklar tapu siciline tescil ile doğar ve tescilin hukuki netice doğurabilmesi için de geçerli bir hukuki sebebinin bulunması zorunludur. Bu hususun tapunun illilik prensibinden kaynaklandığı açıktır. Oysa, oluşan sicilin hukuken geçerli bir sebebi bulunmadığı takdirde, tescilin yolsuz tescil niteliğini taşıyacağı ve sicilin iptali gerekeceğinde kuşku yoktur.

6.2.3. TMK’nın 1023. maddesinde; “Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.", 1024/1. maddesinde; “ Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz.” 1024/2. maddesinde; “Bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukukî sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur.” 1024/3. maddesinde; “Böyle bir tescil yüzünden ayni hakkı zedelenen kimse, tescilin yolsuz olduğunu iyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı doğrudan doğruya ileri sürebilir.” düzenlemelerine yer verilmiştir.

6.3. Değerlendirme

6.3.1. Dosyanın incelenmesinde davacı ... tarafından davalı ...’ya 31/01/2008 tarihinde Kurtdoğmuş Köyü’nde yer alan taşınmazlar hakkında intikal ve alım-satım yetkisini içeren vekaletnamenin verildiği, davacı ...’a ait Doğu Mahallesi’nde bulunan 1931 ada 357 parsel sayılı taşınmazda bulunan 7 ve 8 numaralı bağımsız bölümlerin 03/06/2008 tarihinde vekil ... aracılığıyla 15.500’er TL karşılığında davalı ...’ya satıldığı,

davalı ...’in ise 7 numaralı bağımsız bölümü 06/01/2011 tarihinde 24.000 TL karşılığında davalı ...’a sattığı, İstanbul 1. Ağır Ceza Mahkemesinin 2012/220 Esas sayılı dosyasında davaya konu işlemler nedeniyle açılan davada tapu memuru ve müdürünün vekaletnamede yetki verildiği yanılgısıyla işlem yaptıkları yönünde savunmada bulundukları ve davacının da bu yargılamaya katılarak satışın rızası dışında yapıldığını beyan ettiği, ilgililer hakkında verilen mahkumiyetle ilgili hükmün açıklanmasının geriye bırakılmasına karar verildiği ve kesinleştiği,

Pendik Cumhuriyet Başsavcılığı’nın 2011/22086 soruşturma dosyası ve Pendik 1. İcra Müdürlüğü’nün 2010/4375 sayılı takip dosyasında davacının oğulları ... ve ...’in taşınmazların borç karşılığında davalıya devredildiği yönünde beyanda bulunduğu, ancak davacı ...’ın oğulları ile davalı arasındaki bu anlaşmayı satıştan sonra öğrendiği ve kendisine bedel ödenmediği yönünde beyanda bulunduğu, İstanbul 29. Asliye Ceza Mahkemesi’nin 2012/14 esas sayılı dosyasında sanık ...'nın katılanlar (davacının oğulları) ... ve ...'e yönelik tefecilik suçundan yargılandığı,

sanık ...’in akli durumuyla ilgili alınan doktor raporunda “sanığın davranışlarını yönlendirme yeteneğinin önemli derecede azaldığının” bildirildiği, bu hususun sanık lehine değerlendirilerek ceza verilmesine yer olmadığına karar verildiği, Mahkemece toplanan delillerin sonucuna göre verilen kararın ise eksik araştırma ve incelemeye dayandığı anlaşılmıştır.

6.3.2. Davalı ... hakkında görülen ceza yargılamasında ceza ehliyeti bulunmadığından bahisle ceza verilmesine yer olmadığına karar verildiği, ayrıca dosya arasında bulunan İstanbul Anadolu 1. Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 2018/621 E., 2018/1384 K. sayılı kararıyla davalı ...’nın eldeki karar tarihinden önce 06/11/2018 tarihinde kısıtlanmasına karar verildiği gözetilerek bu kararın kesinleşip kesinleşmediği araştırılarak davalının kısıtlı olduğunun anlaşılması halinde taraf teşkili sağlanarak yargılamaya devam edilmesi gerekirken eksik incelemeyle karar verilmesi isabetsizdir.

6.3.3. Diğer yandan, temlikin dayanağı olan 31/01/2008 tarihli vekaletnamede davaya konu taşınmazların satışına ilişkin yetki bulunmadığına göre davalı ...’ya yapılan temlikin yolsuz tescil niteliğinde olduğu, bu nedenle halen davalı ... adına kayıtlı bulunan 8 numaralı bağımsız bölüm açısından işlemin tarafı olan ...’in iyi niyet savunmasında bulunamayacağı, bu taşınmaz açısından davanın kabulü gerekirken reddinin de doğru olmadığı anlaşılmaktadır.

6.3.4. Ayrıca, 7 numaralı bağımsız bölümü devralan davalı ... yönünden iyi niyet araştırmasının usulünce yapılmadığı, bir kısım tanıkların taşınmazı halen ...’in kullandığını ifade ettiği, ayrıca taşınmaza gelip giden bir kadının varlığından söz ettikleri, bu kadının davalı ... ile aynı kişi olup olmadığının netleştirilmediği, davalıya yemin teklif edilmişse de duruşma gününün tebliğine ilişkin mazbatanın hem vekile hem asile tebliğ edildiği, vekile yapılan tebliğin usulsüz olduğu, duruşma gününde hazır bulunmayan asilin geçerli mazeretine ilişkin aynı günlü tedavi evrakını mazeret olarak sunmasına rağmen Mahkemece nazara alınmadığı anlaşılmaktadır.

6.3.5. Hal böyle olunca, Mahkemece 8 numaralı bağımsız bölüm yönünden davanın kabul edilmesi, 7 numaralı bağımsız bölüm yönünden ise lüzumu halinde taraf tanıkları yeniden dinlenerek yeterli kanaate ulaşılamaması halinde davacının yemin deliline dayandığı nazara alınarak davalı ...’a usulünce yemin ettirildikten sonra sonucuna göre bir karar verilmesi gerekmektedir.