Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E.2023/18 K.2024/1363

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescili, olmazsa bedel davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davacı ... vekili ve davalı ... vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı ... vekili ve davalı ... vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı dava dilekçesinde; maliki olduğu 2391 ada 13 parsel sayılı taşınmazdaki 6 numaralı bağımsız bölümün satışı için davalı ...’i 27.11.2018 tarihinde vekil tayin ettiğini, davalı ...’in anılan vekaletname uyarınca 28.11.2018 tarihinde taşınmazı düşük bedelle davalı ...’a temlik ettiğini, satış konusunda rızası olmadı gibi bilgisi de bulunmadığını, davalı ...’ın taşınmazı beş ay sonra davalı ...’a devrettiğini, kendisine bedel ödenmediğini, davalıların kötü niyetli olduğunu, dava konusu taşınmazda kardeşinin ikamet ettiğini, kardeşine temlik konusunda bilgi verilmediğini, tahliye ya da kira talebinde bulunulmadığını,

davalıların arkadaş olduklarını, taşınmazı alım güçlerinin olmadığını ileri sürerek tapu kaydının iptali ile adına tesciline, olmazsa reel değerin faizi ile davalı ...’den tahsiline karar verilmesini istemiştir.

II. CEVAP

1.Davalı ... cevap dilekçesinde; otomotiv sektöründe yedek parçası satan bir şirketi olduğunu, bedelin düşük olmasının tek başına muvazaayı göstermediğini, davacıyı ve diğer davalıyı tanımadığını, taşınmazın satıldığını öncesinde birlikte iş yaptığı ...’tan öğrendiğini, ...’ın kendisine 250.000,00 TL borcu olduğunu, taşınmazın değeri 500.000,00 TL'nin, 250.000,00 TL’sinin borca karşılık olması ve 250.000,00 TL’nin de ödenmesini kararlaştırdıklarını, evde zor durumdaki küçük çocukları olan bir ailenin oturduğunu ve kendilerini toparlayana kadar oturmaları konusunda ... ile anlaştıklarını ...’e satış sırasında gördüğünü, taşınmazı aldıktan 3, 4 ay içerisinde taşınmazda ikamet eden ... ile kira konusunda görüştüklerini belirterek davanın reddini savunmuştur.

2.Davalı ... süresinde davaya cevap vermemiş, aşamada iddiaların kurgudan ibaret olduğunu, davacıya satış bedelinin ödendiğini, davacının temliklerden haberdar olduğunu, ispat yükünün davacıda olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.

3.Davalı ... süresinde davaya cevap vermemiş, aşamada ...’den alacaklı olduğunu, taşınmazı emaneten aldığını, sonrasında ...’e vekaleten verdiğini, ...’in borcunun bir kısmını nakit bir kısmını ise ... adında tanımadığı birinin çeki ile ödediğini, taşınmazın kime gittiğini bilmediğini, ...’dan alacaklı olduğunu, ondan yer aldığını, yeri veremeyince emaneten bir süreliğine dava konusu taşınmazı verdiğini, ...’in vekaleti ile işlemlerin yapıldığını, ...’ın, ...’in eniştesi olduğunu ve ...’in ...’ın şirketinde çalıştığını bildirmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; davalı ... ve ...’ın taşınmazı vekil olan davalı ...’in vekaleti kullanımı ile edindikleri, vekil ...'in vekalet görevini kötüye kullandığını bildikleri veya kendilerinden beklenen özeni göstermelerine rağmen bilme olanaklarının bulunmadığı, bunun davacı tarafça ispat edilemediği, bedelin düşük gösterilmesinin tapunun iptali için yeterli sebep teşkil etmediği, keşfen belirlenen gerçek bedelin veya tapu resmi senedindeki bedelin davacıya ödendiğinin ispat edilemediği,

bu durumun vekil ... tarafından vekalet görevinin özenle ve sadakatle yerine getirilmediğini teyit ettiği, her ne kadar davalı ... vekili yemin deliline dayanmış ve bu delil kendilerine hatırlatılmış olsa da yemin delilinden vazgeçtiğini beyan ettiği gerekçesiyle davalı ... yönünden bedele hükmedilmiş, diğer davalılar yönünden davanın husumetten reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili ve davalı ... vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

1.Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; davalılar ... ve ... hakkındaki davanın husumetten reddinin hatalı olduğunu, delillerin bir kısmının dikkate alınırken bir kısmının görmezden gelindiğini, bu davalıların kısmi kabullerinin olduğunu, bir çok dosya verisinin kararda yer almadığını, gerekçenin yasaya uygun yazılmadığını, davalıların birlikte hareket ettiğini, satışın gerçek olmadığını, tanık beyanlarının gerekçede yeterince yer almadığını, davalılar ... ve ...'ın iyi niyetli üçüncü kişi olmadıklarını, vekaletin kötüye kullanıldığını bildiklerini, tüm davalıların çıkar ve işbirliği içinde hareket ettiklerini ileri sürerek mahkeme kararının kaldırılmasını istemiştir.

2.Davalı ... istinaf dilekçesinde özetle; davanın kanıtlanmadığını, delil sunulmadığını, davacının soyut iddiasına dayanarak karar verildiğini, Mahkemenin hatalı ve eksik değerlendirme ile karar verdiğini ileri sürerek kararın kaldırılmasını istemiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; taşınmazın vekil ... aracılığıyla önce davalı ...'ya devredildiği, daha sonra davalı ...'in ...'dan vekaletname alarak ona vekaleten taşınmazı davalı ...'a devrettiği, Mahkemece gerekçede tapu iptali ve tescil yönünden kötü niyetin kanıtlanmadığının belirtildiği, davacı tanıklarının tamamının dinlenmediği ancak davacı vekilinin dinlenmeyen tanıklarının dinlenmesinden vazgeçtiği, vekil olan davalı ...'in bedeli ödediğine ilişkin herhangi bir belge sunmadığı, her ne kadar yemin deliline dayanmış ise de daha sonra bu delilden vazgeçtiği, delillerin toplandığı,

son malik olan davalının kötü niyetli olduğunun davacı tarafça yasaya uygun olarak kanıtlanmadığı, son tapu malikinin iyi niyetli olduğu, davacının iddiasının davalıların işbirliği içerisinde hareket ettiğine ilişkin olduğu, bu nedenle davanın davalılar ... ve ...'a yöneltilmesinde yasaya aykırılık bulunmadığı, davanın tapu iptali ve tescili yönünden ret kararı kurulmamış ise de gerekçesinde davalıların iyi niyetli olduğunun kabul edildiği, gerekçe de bu hususun tartışıldığı,

tüm bu delillere göre tapu iptali ve tescil talebinin reddine, bedel yönünden talebin de sadece davalı ...'e yönelik olduğu dikkate alınarak bedele hükmedilmesinde yasaya aykırılık olmadığı, davalılar yönünden husumetten ret yasaya aykırı ise de davalı tarafça istinaf edilmediğinden, kabulü halinde davacı aleyhine hüküm kurulamayacağı gerekçesiyle istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili ve davalı ... vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

1.Davacı vekili temyiz dilekçesinde özetle; bedeller arasında aşırı fark olduğunu, kısa aralıklarla işlem yapıldığını, davalıların birbirlerini tanıdıklarını ve işbirliği içerisinde olduklarını, tapu iptal ve tescile karar verilmesi gerektiğini, Bölge Adliye Mahkemesi kararının çelişkili olduğunu, husumetten redde ilişkin itirazı olduğunun kararda yazıldığını, her iki işlemi de aynı vekilin yaptığını, davalı ...'ın taşınmazı emaneten aldığını beyan ettiğini, davalı ...'ın ...'ı tanıdığını, ...'i tanımadığını söylese de onun da ...'ın yanında çalıştığını ve akrabası olduğunu, ...'ın da kayıt maliki ...'a değil ...'a ödeme yaptığını bildirdiğini, Mahkemece bu ödemelerin ve çeklerin taşınmaz bedeli olarak kabul edildiğini ileri sürerek kararın bozulmasını istemiştir.

2.Davalı ... temyiz dilekçesinde özetle, ... Gayrimenkul çalışanı olduğunu, davacının ... Gayrimenkul'e borcu olduğunu, bu borcun temlik alındığını, alacağa karşılık olarak taşınmazın alındığını, davacının satışlardan haberdar olduğunu, görüş ve onayının alındığını, ispat yükünün davacıda olduğunu, vekalet görevinin kötüye kullanıldığına ilişkin delil sunulmadığını, davanın reddi gerektiğini, diğer davalılar hakkında davanın reddine karar verilerek salt hakkında hüküm tesis edilmiş olmasına da itirazı olduğunu, istinaf ilamında her ne kadar bu yönde itirazı olmadığından söz edilmişse de istinafın sebebe bağlı inceleme yapmadığını ileri sürerek kararın bozulmasını istemiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Dava, vekalet görevinin kötüye kullanılması hukuki sebebine dayalı tapu iptali-tescil, olmazsa bedel istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (HMK) 125 inci maddesi, 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nda (TBK) 506 ncı maddesi,

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 1023 üncü maddesi

3. Değerlendirme

1.Dosya içeriğinden; davacının Kadıköy ... Noterliğinin 27.11.2018 tarihli ve 17896 yevmiye numaralı dava konusu taşınmazın satış yetkisini de içerir vekaletnamesi ile davalı ...'i vekil tayin ettiği, davalı ...'in anılan vekaletnameyi kullanarak 28.11.2018 tarihinde dava konusu 13 parselde bulunan 6 nolu bağımsız bölümü davalı ...'a 100.000,00 TL bedelle temlik ettiği, ...'ın da yine vekil ... aracılığıyla taşınmazı 15.04.2019 tarihinde davalı ...'a 110.000,00 TL bedelle devrettiği, birinci temlik tarihinde taşınmazın değerinin 400.000,00 TL, ikinci temlik tarihinde ise değerinin 420.000,00 TL olarak tespit edildiği, 08.04.2021 tarihinde taşınmazın 6306 sayılı Yasa uyarınca resen Hazineye devredildiği görülmüştür.

Bilindiği üzere; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nda (TBK) sadakat ve özen borcu, vekilin vekil edene karşı en önde gelen borcu kabul edilmiş ve 506 ncı maddesinde (818 sayılı Borçlar Kanunu'nun 390 ıncı maddesi) maddesinde aynen; "Vekil, vekâlet borcunu bizzat ifa etmekle yükümlüdür. Ancak vekile yetki verildiği veya durumun zorunlu ya da teamülün mümkün kıldığı hâllerde vekil, işi başkasına yaptırabilir.

Vekil üstlendiği iş ve hizmetleri, vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür.

Vekilin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alanda iş ve hizmetleri üstlenen basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranış esas alınır." hükmüne yer verilmiştir. Bu itibarla vekil, vekil edenin yararına ve iradesine uygun hareket etme, onu zararlandırıcı davranışlardan kaçınma yükümlülüğü altındadır. Vekâletin kapsamı, sözleşmede açıkça gösterilmemişse, görülecek işin niteliğine göre belirlenir.

(TBK'nin 504/1) Sözleşmede vekaletin nasıl yerine getirileceği hakkında açık bir hüküm bulunmasa veya yapılan işlem dış temsil yetkisinin sınırları içerisinde kalsa dahi vekilin bu yükümlülüğü daima mevcuttur.

Hatta malik tarafından vekilin bir taşınmazın satışında, dilediği bedelle dilediği kimseye satış yapabileceği şeklinde yetkili kılınması, satacağı kimseyi dahi belirtmesi, ona dürüstlük kuralını, sadakat ve özen borcunu göz ardı etmek suretiyle makul sayılacak ölçüler dışına çıkarak satış yapma hakkını vermez. Vekil edenin yararı ile bağdaşmayacak bir eylem veya işlem yapan vekil değinilen maddenin son fıkrası uyarınca sorumlu olur.

Bu sorumluluk BK'de daha hafif olan işçinin sorumluluğuna kıyasen belirlenirken, TBK'de benzer alanda iş ve hizmetleri üslenen basiretli bir vekilin sorumluluğu esas alınarak daha da ağırlaştırılmıştır.

Vekil ile sözleşme yapan kişi TMK'nın 3 üncü maddesi anlamında iyi niyetli ise yani vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını bilmiyor veya kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bilmesine olanak yoksa, vekil ile yaptığı sözleşme geçerlidir ve vekil edeni bağlar. Vekil vekalet görevini kötüye kullansa dahi bu husus vekil ile vekalet eden arasında bir iç sorun olarak kalır, vekil ile sözleşme yapan kişinin kazandığı haklara etkili olamaz.

Ne var ki, üçüncü kişi vekil ile çıkar ve işbirliği içerisinde ise veya kötü niyetli olup vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını biliyor veya bilmesi gerekiyorsa vekil edenin sözleşme ile bağlı sayılmaması TMK'nın 2 nci maddesinde yazılı dürüstlük kuralının doğal bir sonucu olarak kabul edilmelidir. Söz konusu Yasa maddesi buyurucu nitelik taşıdığından hakim tarafından kendiliğinden (resen) göz önünde tutulması zorunludur. Aksine düşünce kötü niyeti teşvik etmek en azından ona göz yummak olur. Oysa bütün çağdaş hukuk sistemlerinde kötü niyet korunmamış daima mahkum edilmiştir. Nitekim uygulama ve bilimsel görüşler bu yönde gelişmiş ve kararlılık kazanmıştır.

2. Somut olayda, ilk el ...'ın davalı vekil ...'in eniştesi olan dava dışı ...'dan alacağı olduğunu, dava konusu taşınmazı alacağına karşılık emaneten aldığını, borcun ... adında birinin çeki ile ödenmesi üzerine yine vekil ... aracılığıyla devir işlemlerinin yapıldığını, davalı ...'ın da taşınmazın satıldığını daha önce birlikte iş yaptığı dava dışı ...'dan öğrendiğini, ...'ın kendisine borcuna karşılık olmak ve üzerine ödeme yapmak suretiyle taşınmazı aldığını ileri sürdüğü görülmüştür.

Dava konusu taşınmazın, davacı ile ilgisi olmadığı halde dava dışı ...'ın borcu için iki kere el değiştirdiği, ilk elin taşınmazı temlik alma iradesinin dahi olmadığı, ikinci el konumundaki davalı ...'ın da taşınmazı kayıt maliki olarak görünen ...'dan aldığına yönelik bir beyanı olmadığı gibi üste para ödemek suretiyle dava dışı ...'dan alacağına mahsuben aldığını bildirdiği,

...'ın kendisinden beklenen özeni göstermesi halinde taşınmazın ...'a ait olmadığını öğrenebileceği, İlk Derece Mahkemesinin ve Bölge Adliye Mahkemesinin de kabulünde olduğu üzere davalı ...'in de bedeli davacıya ödediğine ilişkin belge sunulamadığı hususları birlikte değerlendirildiğinde vekalet görevinin kötüye kullanıldığı, davalıların el ve işbirliği içerisinde hareket ettikleri, davalı ...'ın TMK'nın 1023 üncü maddesinden yararlanma imkanı olmadığı açıktır.

Bu durumda, davacının tapu iptali ve tescil istemi yönünden davanın kabulüne karar verilmemesi ve davalı ...'ın, ...'in ve ...'ın da el ve işbirliği içerisinde oldukları halde yargılama giderlerinden sorumlu tutulmamaları isabetsizdir.

3. Diğer taraftan, istinaf aşamasında taşınmazın 6306 sayılı Yasa uyarınca devrinin yapıldığı göz ardı edilerek HMK'un 125 inci maddesinin uygulanmamış olması da doğru değildir.

4. Hal böyle olunca, dava konusu taşınmazın güncel tapu kaydının getirtilmesi, HMK'un 125 inci maddesinin uygulanması ile yukarıdaki ilke ve değerlendirmeler ışığında son kayıt malikinin durumu belirlenip hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmiş olması bozmayı gerektirmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; 1. Davalı ...'in temyiz itirazlarının reddine,

2.Davacının temyiz itirazlarının değinilen yön itibariyle kabulü ile temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

3. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Peşin Harcın istek halinde yatıranlara iadesine,