Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E.2023/2278 K.2025/335

Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davacı vekili tarafından duruşma istekli olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 04.02.2025 Salı günü duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde, temyiz eden davacı ... vekili Avukat ... ... ile temyiz edilen davalı ... vd. vekili Avukat ... geldiler. Gelen vekillerin sözlü açıklamaları dinlendi, duruşmanın bittiği bildirildi. Temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; müvekkilinin yaşlı bir insan olup adına kayıtlı Hadımköy sınırlarındaki 861 parsel sayılı taşınmazı üzerine bina yapılması ve yapılan tüm daireleri kendi adına tescil ettirmesi için ... duyduğu davalı ...'a Gümüşhane 2. Noterliğinin 29.08.2013 tarihli vekaletnamesi ile geniş yetkiler içeren vekalet verdiğini, inşaatın tüm masraflarının davacı tarafından karşılandığını, vekaletnameyi alır almaz davalının arsanın büyük bir kısım hissesini diğer davalı eşine intikal ettirdiğini, inşaat tamamlandıktan sonra davacı üzerinde kalan hisse üzerinde 11 adet bağımsız bölüme kat irtifakı tesis ettirdiğini,

bu bağımsız bölümlerden 4 ünün davalı vekil tarafından kendisine daha önce çıkarılan vekaletname kullanılarak davacının haberi olmaksızın peyder pey üçüncü kişilere satıldığını, davacının üzerinde sadece 3-9-21-26-27-32 ve 33 nolu olmak üzere 7 adet bağımsız bölüm kaldığını, satılan bağımsız bölümlerin devir bedelleri davacıya ödenmediği gibi bu konuda bir hesap da verilmediğini, davacının, adına kayıtlı taşınmazların kendisinden habersiz satıldığını öğrenince,

adına kayıtlı 7 adet dairenin de aynı vekil tarafından üçüncü kişilere devrinin engellenmesi için tapu müdürlüğüne 26.09.2016 tarihinde dilekçe vererek kendisi gelmeden vekaleten satış yapılmamasını istediğini, inşaat bitiminden önce davalı vekilin, dava konusu taşınmazın büyük hissesini davacının taleplerinden korunmak amacı ile diğer davalı eşi ...'a devrettiğini, nitekim bir kısım dairelerin davalı vekil ve eşi tarafından peyderpey üçüncü kişilere satıldığını, inşaatın aşamaları konusunda davacıya hiçbir bilgi ve hesap verilmediğini, davacının yaşlılığından ve cahilliğinden istifade edildiğini,

satılan bağımsız bölümlerin bedellerinin davacıya ödenmediğini, davayı açmadan önce yapılan araştırmalarda dava konusu 861 parselde inşa edilen binanın 1-2-10-16-25-28-34-35-36 ve 37 nolu bağımsız bölümlerin halen davalı ... adına kayıtlı olduğunu, yine davacı adına tescil edilmesi gereken 4-5-6-7-8-11-12-13-14-15-17-18-19-20-22-23-24-29-30 ve 31 nolu bağımsız bölümler olmak üzere toplam 20 adet dairenin davalı vekil ve eşi tarafından üçüncü kişilere satıldığını, vekalet görevinin kötüye kullanıldığını,

davalıların el ve işbirliği içerisinde hareket ederek davacıyı zarara uğrattıklarını ileri sürerek inşaat bitimi sonrası davacı adına tescil edilmesi gerekirken davalı ... adına tescil edilen 10 adet bağımsız bölümün tapu kayıtlarının iptali ile adına tesciline, olmadığı takdirde taşınmazların bedelinin davalılardan tahsiline, davalılar tarafından üçüncü kişilere satılan 20 adet bağımsız bölümün bedelinin davalılardan tahsiline karar verilmesini istemiştir.

II. CEVAP

Davalılar; davalı ...'ın, Ağa İnşaat ... ünvanlı şahıs firmasının sahibi olarak ticaretle uğraştığını, İstanbul'un muhtelif yerlerinde konut yapıp sattığını, davacının Hadımköy'deki taşınmazını satmak istemesi üzerine davacı ile tanıştıklarını, hemşehri olmaları nedeniyle satıştan davacının kazançlı olmayacağı düşüncesiyle arsa üzerine bina yapılması konusunda anlaşmaya varıp Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi yaptıklarını, yapılan sözleşmeye göre plan ve projesine uygun olarak yapılacak 10 adet dairenin arsa sahibine verileceğinin, geri kalan tüm bağımsız bölümlerin müteahhide ait olacağının kararlaştırıldığını,

yapılan binada 10 adet dairenin davacıya verildiğini, bunlardan 4'ünün davacının talimatı üzerine satıldığını, kalan 21 dairenin ise müteahhide kaldığını, müteahhit olan davalının da daireleri küçültüp 31 adet olarak yapılması kararlaştırılan binadan 37 adet daire ortaya çıkardığını, ancak bunu yaparken davacının dairelerine dokunmadığını, inşaat yapılması aşamasında belediyeden ruhsat alınması,

işçilerin ödemeleri, beton, demir, malzeme dökümleri gibi masrafların davalı ... tarafından karşılandığını, başlangıçta taşınmaz üzerinde yıkık dökük hayvan barınakları bulunurken davalı tarafından yapılan inşaat ile 37 dairelik binanın tamamlandığını, davacıya ait olup satılan dairelerin tamamen davacının verdiği yetki ile satıldığını, bu dairelerin bedellerinin banka aracılığıyla davacıya ödendiğini, ancak bu satışlar yapılırken davacıya önce para gönderildiğini, daha sonra dairelerin satıldığını, çünkü davacının "dairelerimi kaça satarsanız satın yeter ki bana para gönderin" dediğini,

vekillik görevinin kötüye kullanıldığı iddiasının doğru olmadığını, zira davacının yaşadığı Gümüşhane'ye gidilip yapılacak işin detaylarının davacı ile konuşulduğunu, yapılan tüm işlemlerde davacının yararına hareket edildiğini, hatta bu iş için davacıya 800.000,00-TL tutarlı teminat senedi verildiğini, bu senedin davalıya iade edilmediğini belirterek davanın reddini savunmuşlardır.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla ;yapılan yargılama sonucunda dosyaya getirtilen ve taraflarca sunulan tüm bilgi ve belgeler ile yapılan keşif, alınan bilirkişi raporları, tanık beyanları ve tüm dosya içeriği dikkate alınarak davacının davasının kabulü gerektiği sonuç ve kanısına varıldığı gerekçesi ile davanın kabulüne; davalı ... adına kayıtlı taşınmazların tapu kayıtlarının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; dava konusu 861 parselde bulunan 3, 9, 21, 26, 27, 32 ve 33 parsel nolu taşınmazların davacı adına olduğu, aynı yer 1, 2, 10, 16, 25, 28, 34, 35, 36, 37 parsel nolu taşınmazların 14.09.2015 tarihinde kat mülkiyeti oluştururken davalı ... adına kayıtlı olduğu,

Gümüşhane 2. Noterliğinin 29.08.2013 tarih, 03699 yevmiye nolu düzenleme şeklinde vekaletname ile davacının davalı ...'a taşınmazla ilgili tüm yetkileri kapsar şekilde vekaletname düzenlendiği, bu vekaletname ile diğer davalı ile kat karşılığı inşaat sözleşmesinin düzenlendiği, davalıların eş oldukları, kat karşılığı inşaat sözleşmesinde davacıya 10 daire verileceği, diğer dairelerin müteahhide ait olacağının belirtildiği, fiilen 37 daire yapıldığı, davacı adına 10 daire kayıtlı olduğu, taşınmazların bir kısmının 3.kişilere satıldığı,

davacının davalı ... adına kayıtlı olan taşınmazlar yönünden tapu iptali ve tescil mümkün olmadığı takdirde dava tarihindeki bedelin ödenmesini talep ettiği, 3. kişilere satılan taşınmazlar yönünden ise dava tarihindeki rayiç bedelin talep edildiği, yargılama esnasında sadece davalı ... adına kayıtlı olan taşınmazların toplam değeri üzerinden eksik harcın tamamlandığı, diğer taşınmazların değerinin dikkate alınmadığı, davacı adına tescil edilip daha sonra 3.kişilere satılan 3 taşınmaz yönünden bedele hükmedilmediği, ancak bu hususların davacı tarafça istinaf edilmediği, sadece davalıların istinaf başvurusunun bulunduğu,

tanık beyanlarına göre davacının yapılan işlemlerden haberdar olduğu, dosyadaki banka makbuzlarına göre davalı ... tarafından değişik tarihlerde davacının hesabına para gönderildiği, davacının Gümüşhane'de o dönemde adına tapu işlemleri yapıldığı, dosyadaki faturalar ve harcama belgelerinin bir kısmının davalı ... adına olduğu, inşaatın yapım maliyetine ilişkin evrakların dosyaya sunulduğu, davacının iddiasının davalı ...'ya inşaat yapması için vekaletname verdiği şeklinde olduğu, cevabi yazılara göre Zübeyda'nın müteahhit olmadığı, vekil kaydının bulunmadığı,

ayrıca bu durumda davacı tarafın yapılan inşaatın malzemesini aldığı ve tüm harcamaları yaptığını belgelemesi, vekaletin kötüye kullanıldığının kanıtlaması gerektiği, davacı tarafın davalıya arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi değil de eser sözleşmesi yapmak üzere vekalet verildiği iddiası doğrultusunda yapılan inşaat bedelinin kendisince karşılandığını ve bu şekli ile vekaletin kötüye kullanıldığını usulünce kanıtlayamadığı anlaşıldığından, davalılar vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile mahkeme kararının kaldırılmasına, davanın her iki davalı yönünden reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz dilekçesi ile; aşamalarda ileri sürdüğü iddialarını yineleyerek vekalet görevinin kötüye kullanıldığı ve davalının vekaletten kaynaklanan yükümlülüklerini yerine getirmediği iddialarının tüm dosya kapsamı ile sübut bulmasına ve Yerel Mahkemece de gerekçesinde tüm bu hususların doğru bir şekilde değerlendirilerek davanın kabulüne karar verilmiş olmasına rağmen İstinaf Mahkemesince aksi yönde değerlendirme yapılarak davanın reddine karar verilmiş olmasının usul ve yasalara aykırı olduğunu belirterek kararın bozulmasını talep etmiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Dava, vekalet görevinin kötüye kullanılması hukuki nedenine dayalı tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde bedel istemine ilişkindir.

Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (HMK) 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

Dosya içeriğinden ve toplanan delillerden; davacının Gümüşhane 2. Noterliğinin 29.08.2013 tarih ve 3699 yevmiye nolu düzenleme şeklinde vekaletnamesi ile davalı ...'ı dava konusu taşınmazla ilgili tüm yetkileri kapsar şekilde vekil olarak tayin ettiği, davalı vekilin 16.03.2015 tarihli satış işlemi ile davacı ... adına kayıtlı 861 parsel sayılı 1369,66 m2 yüz ölçümlü, arsa vasıflı taşınmazın 387/1370 payı davacının uhdesinde kalacak şekilde 983/1370 payını eşi olan diğer davalıya temlik ettiği, yine davalı vekilin vekaletnameye dayanarak eşi olan diğer davalı ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlediği,

gerekli yasal işlemlerin yapıldığı, kat mülkiyetinin kurulduğu, dava konusu 861 parselde bulunan 3, 9, 21, 26, 27, 32 ve 33 nolu bağımsız bölümlerin davacı adına, aynı yer 1, 2, 10, 16, 25, 28, 34, 35, 36, 37 nolu bağımsız bölümlerin ise 14.09.2015 tarihinde kat mülkiyeti oluştururken davalı ... adına kayıtlı hale geldiği, dosya kapsamındaki satış sözleşmelerine göre dava konusu taşınmaz üzerinde bulunan zemin kat 4 nolu meskenin davacı adına kayıtlı iken ona vekaleten davalı ... tarafından tamamının 111.000,00 TL bedelle 24.06.2016 tarihinde ... ...’a;

yine aynı yer 2.kat 15 nolu mesken davacı adına kayıtlı iken ona vekaleten davalı ... tarafından 06.05.2016 tarihinde 1/2 hissesinin ... ...'a 1/2 payının ... ...'a her birine 30.000,00 TL bedelle satılarak devredildiği; yine dava konusu taşınmaz üzerinde bulunan 3.kat 20 nolu meskenin davacı adına kayıtlı iken 30.12.2015 tarihinde vekili ... tarafından 100.000,00 TL bedelle ...

Şirin'e satılarak devredildiği, diğer bağımsız bölümler ise davalı ... adına kayıtlı iken çeşitli tarihlerde satış yolu ile dava dışı şahıslara temlik edildiği anlaşılmaktadır.

Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davacı vekili tarafından temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeple; Davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının HMK'nın 370/1 hükmü uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı 435,50 TL bakiye onama harcının temyiz eden davacıdan alınmasına,

03.10.2024 tarihinde yürürlüğe giren Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca gelen temyiz edilen davalılar vekili için 28.000,00 TL duruşma vekalet ücretinin davacıdan alınmasına,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,