Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E.2023/322 K.2023/6062

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescili davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.

Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından duruşma istemli olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 31.10.2023 Salı günü duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde, temyiz eden davacı vekili Avukat ... ile temyiz edilen davalı ... v.d. vekili Avukat...Elden geldiler. Davetiye tebliğine rağmen diğer davalılar gelmediler. Yokluğunda duruşmaya başlandı. Gelen vekillerin sözlü açıklamaları dinlendi, duruşmanın bittiği bildirildi. Temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı dava dilekçesinde, tek başına yaşadığını, 15 yıldır tanıdığı emlakçı... ...ın kendisinin emlak ve kiralama işlerini yaptığını,...’in kendisini arayarak dava konusu 126 ada 1 parsel sayılı taşınmazdaki B1 ve B2 numaralı bağımsız bölümlerini iyi bir fiyata satabileceğini söylediğini, bunun üzerine emlak satış sözleşmesi imzaladıklarını ve satış için...'i yetkilendirdiğini,...'in kendisini evlerden birini satın alacağını söyleyen ... ile evi gösterme bahanesi ile buluşturduğunu,

taşınmazın birini de ...’in çalıştığı...Güvelik Şirketinin ortaklarından... ...ün alacağını,...Güvenliğin kredi alacağını ve bu kredi ile iki evi de peşin alacaklarını bildirdiğini,...Güveliğin vekaletnamesinin ve kredi çekilecek bankaya yapılan kredi başvuru evrakının kendisine gösterildiğini, güven duymasının sağlandığını,... ve ... ile görüşmek için... ile Tuncay Aslan ve...’a ait iş yerine gittiklerini,...’ın kendisini eski Cumhurbaşkanı Abdullah Gül’ün danışmanı olarak tanıttığını,

bu durumu araştırdığını ve doğru olduğunu öğrenince güveninin arttığını ancak sonrasında danışman... ile kendisinin görüştüğü...’ın aynı kişi olmadığını öğrendiğini, toplam 850.000,00 dolar olarak bedelde anlaştıklarını ve sözleşme yaptıklarını, ...

2. Noterliğinin 21.04.2014 tarihli ve 4211 yevmiye numaralı vekaletnamesi ile ...’i vekil tayin ettiğini, ...'in anılan vekaletname ile taşınmazları 22.04.2014 tarihinde davalı ...’ya temlik ettiğini, ...’in de 05.05.2014 tarihinde taşınmazları...’in kızı olan davalı ...’a devrettiğini, ...’in aleyhine kira alacağı için icra takipleri başlattığını, bu arada...’ın da imzalanan sözleşme nedeniyle imzaladığı senedi...’a ciro ettiğini, onun da aleyhine icra takibi başlattığını, kendisine hiçbir ödeme yapılmadığını, bu kişilerin yurt dışından kredi çekeceklerini bildirerek bir çok kişiyi dolandırdıklarını öğrendiğini,

kendisinin de dolandırıldığını, şikayette bulunduğunu ve İstanbul 10. Ağır Ceza Mahkemesinde davanın devam ettiğini ileri sürerek tapu kayıtlarının iptali ile adına tesciline karar verilmesini istemiş, aşamada B1 nolu bağımsız bölüm yönünden davanın tefrikine karar verilmiştir.

II. CEVAP

Davalı ... cevap dilekçesinde, eldeki davanın tarafı olamayacağını, inanç sözleşmesi ile satışa aracılık ettiğini, üzerine aldığı taşınmazı talep üzerine başka birine devrettiğini, alım-satım için para ödemediğini ve para almadığını, davacının eğitimli biri olduğunu, davacının ceza yargılamasında emlak alım ve satımı da yaptığını bildirdiğini, dolandırılmaya müsait olmadığını, davacının alıcılardan 950.000,00 dolar bedelli senet aldığını, davacının iddialarının yersiz olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.

Davalı ... cevap dilekçesinde, ağır ceza mahkemesindeki davanın beraat ile sonuçlandığını, davacının kandırılmaya müsait biri olmadığını, babası ile 15 yıldır tanıştığını, babasına yaptığı işler karşılığında da komisyon vermediğini, babasının uyarısına rağmen davacının dört yıldır tanıştığı ve samimi olduğu ...’i vekil tayin ettiğini, babasının önerisi ile taşınmazları satın aldığını, 500.000,00 dolara takas edilen taşınmaz ve 100.000,00 dolar bedelle satın aldığını, mimar olduğunu ve B2 numaralı bağımsız bölüme 150.000,00 TL masraf yaparak davalı ... ve ...’e sattığını, davacının taşınmazların satışı için taşınmazların ederinden çok yüksek tutarlı senet aldığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

Davalı ... ve ... cevap dilekçelerinde.

26 yıldır ...’de yaşadıklarını, acil nakit ihtiyaçları olduğu için aile konutlarını 19.03.2015 tarihinde 1.080.000,00 TL bedelle sattıklarını, B2 numaralı bağımsız bölümü 06.04.2015 tarihinde 750.000,00 TL bedelle satın aldıklarını ve yaşamaya başladıklarını, taşınmazı her türlü takyidattan ari olarak satın aldıklarını, taşınmazı satın alırken görüşmelere davalı ...’in babası...'in de katıldığını, 10.000,00 TL kaparo, 20.000,00 TL ara ödeme, 240.000,00 TL tutarında blokeli çek ve kalan paranın da bankadan çekilerek bankada elden ödendiğini, buna ilişkin bankanın kamera kayıtları olduğunu,

dava dilekçesinde bahsedilen isimleri tanımadıklarını, taşınmazı emlak firması aracılığıyla satın aldıklarını, iyiniyetli olduklarını belirterek davanın reddini savunmuşlardır.

Dahili davalı ...,...Güvenlik Şirketinin otel satın almak için yurt dışından kredi arayışına girdiğini ve yardımcı olması için kendisi ile irtibata geçtiklerini, kendisinin de ... ve ...isimli avukatlara danıştığını, anılan avukatların ...isimli meslektaşlarının TMF unvanlı bir şirketin danışmanlığını yaptığını ve müvekkilinin yurt dışı bağlantılı krediler temin ettiğini bildirdiğini,...Güvenlik Şirketinin sahipleri ... ve...... ile TMF firması yetkilisi olarak kendisini tanıtan... ve vekilleri olan avukatlarla birlikte İstanbul’da görüştüklerini, kredi çıkarılabileceğini belirterek sigorta için para istenildiğini,

...’ın taşınmazlarını teminat olarak gösterebileceğini söylediğini, onun taşınmazlarının bedeli karşılamadığını, bunun üzerine teminat arayışına girildiğini, ...’de emlak işi yapan tanıdığı...’e durumu anlattığını, onun da Makfire isimli bir kadının toplam 550.000,00 dolar bedelli iki tane satılık taşınmazı olduğunu söylediğini, daireleri gezdiklerini, davacıyı... ile tanıştırdıklarını, davacı kredi geldiğinde parası ödenmek şartı ile taşınmazlarını satmayı kabul ederse gayrimenkullerini teminat olarak alacağını beyan ettiğini, davacının taşınmazlarının tüm bu koşullarla 950.000,00 dolar karşılığında satışı konusunda mutabakata varıldığını,

davacının şehir dışına çıkacağı için kendisini vekil tayin ettiğini, kendisinin de varılan mutabakat doğrultusunda...’ın bu işleri yapması için yetkilendirdiği davalı ...’e taşınmazları devrettiğini, ...nin dolandırıcı olduğunu bilmediğini, vekalet görevini kötüye kullanmadığını, ... ve...’ın da dolandırıldığını, davalı ...’e yapılan temlikin bilgisi dışında olduğunu, kredi işi gerçekleşmesi halinde 200.000,00 dolar komisyon almak için bu işi yaptığını, ceza davasında beraat ettiğini, davalı ...’ten para almadığını, kendisi yönünden zorunlu dava arkadaşlığı olmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; davalı ... ve ...’in ödeme savunmalarının doğrulandığı, bedelin rayiç bedelle uyuştuğu, davalıların 10 gün öncesinde de kendi taşınmazlarını sattıkları gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, davacı tarafın vekalet ücretine yönelik tavzih talebi üzerine 11.12.2020 tarihli ek karar ile tavzih talebinin reddine karar verilmiş, bu kararın istinafı üzerine Mahkemece 16.02.2020 tarihli ek karar ile muhtıraya rağmen verilen kesin süre içerisinde gerekli harç ve giderlerinin yatırılmamış olduğu gerekçesiyle 11.12.2020 tarihli ek karara yönelik istinaf talebinden vazgeçmiş sayılmasına karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı taraf istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davacı istinaf başvuru dilekçesinde özetle, vekalet ücretinin hatalı hesaplandığını, delillerin toplanmadığını, davalı tanık beyanlarının çelişkili olduğunu, davalıların kötü niyetli olduğunu, muvazaalı işlemle hak kaybına sebebiyet verdiklerini, dosyaya sundukları somut delil niteliğindeki bilgi ve belgelerin dikkate alınmadığını, 11.12.2020 tarihli ek karara karşı istinaf başvuru dilekçesinde; tüm davalılar lehine vekalet ücretinin hesaplanmasının hatalı olduğunu, hesaplanan vekalet ücreti davaların ayrıldığı göz önünde bulundurularak verilmesi gerektiğini, dava tefrik edilerek ayrılmış ve eski esasın davalıları değişmiş olduğunu, artık davanın tarafı dahi olmayan kişiler lehine vekalet ücretine hükmedilmesinin hatalı olduğunu ileri sürerek kararın kaldırılmasını istemiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; son malikler olan davalılar ... ve ...'ın taşınmazın bedelini ödeyerek taşınmazı iyi niyetle satın aldığı, kötü niyetli malik olmadığı, tapuya güven ilkesinden faydalanacağı kabul edilerek davanın reddine karar verilmesinde ve davalılar lehine red vekalet ücretine hükmedilmesinde usul ve esas yönünden hukuka aykırılık bulunmadığı, tavzih yolu ile Mahkemece verilen hükmün sınırlandırılamayacağı, genişletilemeyeceği ve değiştirilemeyeceği nedeniyle sonuç itibari ile tavzih talebinin reddine karar verilmesinde isabetsizlik bulunmadığı gerekçesiyle istinaf başvurusunun reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı taraf temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı temyiz dilekçesinde özetle, eksik inceleme ile hukuka aykırı karar verildiğini, öncesinde tanıdığı davalı ...'in babası...'in dava konusu taşınmazların satışı için kendisini ... ve... ile tanıştırması ile olayların başladığını, bu kişilerin şirketlere uluslar arası krediler konusunda danışmanlık yaptıkları, siyasi ve bürokratik bağlantıları olduğu yönünde kendisini aldattıklarını, sözde emlak danışmanı olan... ile satış vaadi sözleşmesi akdettiğini, annesinin kanser tedavisi gördüğü bir dönemde yabancı bir bankadan gelecek kredi ile evlerin bedellerinin tek seferde ödeneceğini, kredi için teminata ihtiyaçları olduğunu,

vekaletname verirse ve evleri teminat gösterir ise işlerin kolaylaşacağını söylediklerini, kendisini kandırdıklarını, alınan vekaletname ile bir gün sonra temlik yapıldığını, kısa bir süre sonra da taşınmazın...''in kızı olan davalı ...'e devredildiğini, bedellerin kısa aralıklarla ve düşük bedelle yapıldığını, ...'in ve Mehmet Ali'nin aleyhine icra takipleri başlatıklarını, parayı ödeyeceklerine ilişkin sürekli oyalandığını, bu çetenin dolandırdığı başka kişilerin de olduğunu, taşınmazın alelacele davalı ... ve ...e temlik edildiğini, tefrik kararı ve davanın reddinin usul ve yasaya aykırı olduğunu,

ceza yargılamasında bir çok sanığın mahkumiyetine karar verildiğini ve davanın devam ettiğini, ceza davasının sonucu beklenilmeden karar verilmesinin hatalı olduğunu, davalıların kendi tanıklarının dahi satış öncesi davalıların bu durumu bildiklerini beyan ettiklerini, iyi niyetli olmadıklarını, Mahkemece satılamaz şerhinin temlikten önce verildiğini, bu durumun davalılara ve babasına bildirildiğini, buna rağmen alımın gerçekleştirildiğini, tüm davalılar yönünden vekalet ücretine hükmedilmesinin hatalı olduğunu, tanık beyanlarının çelişkili olduğunu, bedelin çok düşük olduğunu,

kesin deliller toplanmadan takdiri delil olan tanık beyanları ile hüküm kurulduğunu, davalı ... ve babasının bağlantıları sayesinde 24.03.2015 tarihinde verilen satış yapılamaz kararının şerhini yaptırmadıklarını, bu süreçte ... ve eşine telefon ile ulaşılıp durumun izah edildiğini, satışa aracılık eden emlakçının da...'i ve kendisini tanıdığını beyan ettiğini, kendilerinden beklenen özeni göstermeleri halinde durumu bileceklerini, aynı kişilerin ...'dan aldıkları taşınmaz yönünden davanın kabulüne karar verildiğini ve Dairece kararın onanmasına karar verdiğini ileri sürerek kararın bozulmasını istemiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Dava, vekalet görevinin kötüye kullanılması hukuki nedenine dayalı tapu iptali ve tescili istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 506 ncı maddesi, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nu 1023 ve 1024 üncü maddeleri, 14.02.1951 tarihli ve 1949/17 Esas, 1951/1 Karar sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı.

3. Değerlendirme

1. Dosya içeriğinden; davacı ...'nin ...

2. Noterliğinin 21.04.2014 tarihli ve 4211 yevmiye numaralı 12.05.2014 tarihine kadar süreli olan vekaletnamesi ile ...'i...i maliki olduğu 126 ada 1 parsel sayılı taşınmazdaki B1 ve B2 numaralı bağımsız bölümler için vekil tayin ettiği, ...'in de anılan vekaletname ile 22.04.2014 tarihinde B2 numaralı bağımsız bölümü 240.000,00 TL bedelle davalı ...'ya temlik ettiği, ...'in taşınmazı 05.05.2014 tarihinde 240.000,00 TL bedelle davalı ...'e devrettiği, ...'in de taşınmazı 06.04.2015 tarihinde davalı ... ve ...'a 1/2 şer pay ile toplam 250.000,00 TL bedelle temlik ettiği,

İstanbul Cumhuriyet Başsavcılığının 2015/37674 soruşturma dosyasında 01.04.2015 tarihli yazı ile İstanbul 3. Ağır Ceza Mahkemesinin 24.03.2015 tarihli ve 2015/253 Değişik İş sayılı kararı ile dava konusu taşınmaz üzerine soruşturma bitene kadar satılamaz şerhi konulmasına karar verildiğinin Tapu Müdürlüğüne bildirildiği ve şerhin 15.04.2015 tarihinde tesis edildiği, taşınmazın dava tarihindeki değerinin 800.000,00 TL, son kayıt maliklerine temlik tarihindeki değerinin ise 780.000,00 TL olarak tespit edildiği,

davalı ... ve davalı ...'in 226 parsel sayılı taşınmazdaki zemin kat A nolu dubleks meskenini 19.03.2015 tarihinde 175.000,00 TL bedelle Serdar Şimşek'e temlik ettikleri anlaşılmıştır.

2. Hemen belirtmek gerekir ki, dosya kapsamına göre mahkemece ceza davası beklenilmeden karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmamaktadır.

3. Somut olayda, ilk el konumunda olan davalı ...'in taşınmazı edinirken ve devrederken para alıp vermediğini beyan ettiği, nitekim vekil ...'in de davacıya para ödendiğine ilişkin bir beyanı olmadığı, ikinci el konumundaki davalı ...'in davacının emlak işleri ile ilgilenen ve dava konusu taşınmaz için yapılan görüşmelerde bulunan dava dışı... ...'ın kızı olduğu, son satışa aracılık eden davalı kayıt maliklerinin tanığı ...'ın davacıyı ve dava dışı... ...'ı öncesinde tanıdığı,... ile ellerindeki evlerle ilgili zaman zaman paslaşmaları olduğu yönünde beyanda bulunduğu,

kayıt maliklerinden ...nın babası olan ...'in tanık olarak dinlenildiği ve biraz şüphelendiği, evin satışının aceleye getirilmek istendiğini gözlemlediği, satıştan hemen sonra şerh konulunca da şüphelerinin kısmen doğruluğundan endişe ettiği yönünde beyanda bulunduğu görülmüştür.

Diğer taraftan davalı ... tarafından davalı ...'e "alış satış kapora" açıklaması ile 10.000,00 TL gönderildiği, bunun dışında tarafların ödemeye yönelik iddialarını destekleyecek bir ödeme belgesi sunamadıkları gibi dava dışı ...'nın 06.04.2015 ve 31.03.2015 tarihlerinde ve ...'ın ise 06.04.2015 tarihinde hesaplarından çekilen paraların davalı ... ve ...nın dava konusu evi almaları için ödemede kullandığının kanıtlanamadığı ve yine ... tarafından davalı ... adına düzenlenen blokeli çekin de dava konusu işlem için verildiğinin kanıtlanamadığı anlaşılmıştır.

4. Bu durumda, ilk el konumunda olan ...'in ve vekil ...'in beyanları, davalı ...'in taşınmazın satış görüşmelerinde bulunan dava dışı...'in kızı olması, davalı tanıklarının beyanları ve yapıldığı iddia edilen ödemelerin kanıtlamadığı hususları 14.02.1951 tarihli ve 1949/17 Esas, 1951/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı kapsamında değerlendirildiğinde; davalı kayıt maliklerinin taşınmazı iktisap ederken üzerlerine düşen özeni gösterdikleri ve TMK'nin 1023 üncü maddesi uyarınca iyi niyetli iktisapta bulunan üçüncü kişi durumunda oldukları söylenemez. Başka bir deyişle, davalı ... ve ...'in TMK’nın 1024 üncü maddesine göre yolsuz tescili bilen ya da bilmesi gereken kişiler konumunda oldukları ve aynı Kanun’un 1023 üncü maddesinin koruyuculuğundan yararlanamayacakları açıktır.

5. Hal böyle olunca, davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmiş olması doğru değildir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; 1.Davacının temyiz itirazının kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA, bozma nedenine göre davacının vekalet ücretine yönelik temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine, 21.09.2023 tarihinde yürürlüğe giren Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi gereğince gelen temyiz eden davacı vekili için 17.100,00 TL duruşma vekâlet ücretinin temyiz edilen davalılardan alınmasına,

Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,