Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E.2023/6655 K.2024/6913

Taraflar arasındaki yolsuz tescil hukuki nedenine dayalı tapu iptali ve tescil ile ipoteğin kaldırılması davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.

Kararın davacı vekili ve davalı ... Türk Katılım Bankası A.Ş. vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde. Silivri ilçesi ....

Mahallesinde bulunan 996 ada 4 parsel sayılı taşınmazın davacı ... adına kayıtlı iken Belediye Meclisinin 06.07.2009 tarihli ve 53 sayılı kararına istinaden Belediye Encümenince yapılan 13.12.2012 tarihli ve 1791 sayılı ihaleyle davalı ...'e satış suretiyle devredildiğini, ihaleyle satışın dayanağı olan Belediye Meclis kararının İstanbul 5. İdare Mahkemesince iptal edildiğini, bu kararın Danıştay 8. Dairesi tarafından onandığını ve karar düzeltme taleplerinin reddiyle iptal kararının kesinleştiğini, böylece yapılan tescil işlemlerinin yolsuz tescil olduğunu,

taşınmazın halihazırda davalı ... adına kayıtlı olduğunu ve ... lehine ipotek tesis edildiğini ileri sürerek dava konusu 996 ada 4 parsel sayılı taşınmazın tapu kaydında yer alan ipoteğin kaldırılmasını, davalı adına tapu kaydının iptali ile her türlü takdiyattan ari olarak davacı adına tescilini talep etmiştir.

II. CEVAP

1.Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; dava konusu taşınmazın 2009 tarihli Belediye Meclisi kararına istinaden 13.12.2012 tarihli ihaleyle davalıya devredildiğini, davalının ihale şartlarını yerine getirerek ve tapuda herhangi bir şerh olmadığına güvenerek taşınmazı satın aldığını, davalının Bahçelievler'de ikamet ettiğini ve gayrimenkul işiyle uğraştığını, Belediye tarafından ihaleyle satılmayacak bir taşınmazın satışa çıkarılmasında davalının kötü niyetinden bahsedilemeyeceğini, Belediye Meclisinin 2009 tarihli kararına karşı 2009 yılında idari işlemin iptali için dava açıldığını, davalıya ise 2012 yılında taşınmazın ihaleyle satıldığını,

taşınmazın tapu kaydında herhangi bir ihtiyati tedbir kararı bulunmadığını, İdare Mahkemesinin davasının 2016 yılında kesinleştiğini böylece Mahkeme kararının geçmişe etkili olarak uygulanmasının da mümkün olmadığını, davalının tapu kaydına güvenerek taşınmazı satın aldığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

2.Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; davalı Banka lehine, davalı ... lehine kullandırılan krediler nedeniyle ipotek hakkı doğduğunu, dava konusu taşınmazın tapu kaydında herhangi bir kayıt bulunmaması nedeniyle davalı Bankanın tapu siciline güvenen iyi niyetli üçüncü kişi konumunda olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.

3. Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; dava konusu taşınmazın ihale işlemine dayanak Belediye Meclis kararına karşı 2009 yılında dava açılmasına rağmen davacının dava konusu taşınmazı ihaleyle satış suretiyle devrettiğini, davacının kendi kusurunun sorumluluğunu davalılara yönelttiğini, davalının dava konusu taşınmazı kredi kullanarak satın aldığını, ödemeye ilişkin belgeleri sunulabileceğini, davalının tapu siciline güvenen iyi niyetli üçüncü kişi konumunda olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

1.Silivri 3. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 25.06.2020 tarihli ve 2017/44 Esas, 2020/151 Karar sayılı kararıyla; davalı ...'in yolsuz tescili bilen veya bilmesi gereken kişilerden olup olmadığı ve taşınmazı alım gücünün bulunup bulunmadığına dair davalının sosyal ekonomik durumunun araştırıldığı, davalı ... hakkında düzenlenen sosyal ve ekonomik durum araştırma tutanağında davalının ...

Yapı İnşaat isimli şirket sahibi olduğu belirtilmiş olup gerek davalı ...'in şirket iştigal konusu gerekse diğer davalı ...

Türk Bankasının özel hukuk tüzel kişisi olması sebebiyle basit bir araştırma ile taşınmazın yolsuz tescil olduğunu bilebilecek kişilerden olduğu gerekçesiyle davanın bu davalılar yönünden kabulüne, ihale alıcısı eski kayıt maliki yönünden ise pasif husumet yokluğundan usulden reddine karar verilmiş, kararın davacı vekili, davalı Banka vekili ve davalı ... vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin 25.05.2021 tarihli kararıyla,

davalıların iyi niyetli olup olmadığının yeterince araştırılmaması ve tapu kaydındaki ipoteğin kaldırılıp kaldırılmadığının sorulmamasının eksiklik teşkil ettiği gerekçesiyle İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına karar verilmiştir.

2. Bölge Adliye Mahkemesinin kaldırma kararı üzerine İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davalı ...'un davalı ... ile işbirliği içerisinde olduğu hususunun davacı tarafından ispat edilemediği gibi davalı tarafından ibraz edilen dekonttan satış bedelinin davalı ...'ya ödendiğinin anlaşıldığı, dava konusu taşınmazda davalı Banka lehine konulan ipoteğin kaldırıldığı bilgisine yer verildiği,

davalı ...'un dava konusu taşınmazın satışında iyiniyetli olmadığı ispat edilemediği gibi gerek tanık beyanları gerekse de tüm dosya kapsamından davalı ...'in iyiniyetli 3. kişi konumunda olduğu ve kazanımının korunması gerektiği gerekçesiyle davalı ... yönünden davanın reddine, davalı ... taşınmazda malik olmadığından ve dava konusu tapu iptali-tescil olduğundan malik olmayan bu davalı yönünden pasif husumet dava şartı yokluğu nedeniyle davanın reddine,

davalı Banka yönünden ise dava konusu taşınmazdaki ipotek davanın devamı esnasında fekkedildiğinden ipoteğin terkini taleplerinin konusuz kaldığı anlaşılmakla karar verilmesine yer olmadığına karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili ve davalı ... Türk Katılım Bankası A.Ş. vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

1.Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; İlk Derece Mahkemesince verilen kararın hukuka aykırı olduğunu, davalı ...'ın ilk el konumunda olması nedeniyle davanın ona karşı açılmasının zorunlu olduğunu, davalı Banka lehine davanın konusuz kalması nedeniyle vekalet ücretine hükmedilmesinin hatalı olduğunu nitekim dava açılmasına kendilerinin sebebiyet vermediğini, İdare Mahkemesince dava konusu taşınmazın ihale işleminin sebebini teşkil eden idari işlemin iptal edilip bu davanın kesinleşmesi üzerine idarelerince mahkeme kararının gereğinin yerine getirilerek dava açıldığını ileri sürerek İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasını talep etmiştir.

2.Davalı ... vekili istinaf dilekçesinde özetle; davalı Banka lehine nispi vekalet ücretine hükmedilmesi gerekirken maktu vekalet ücretine hükmedilmesinin hukuka aykırı olduğunu belirterek İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; davacının yolsuz tescil sebebiyle tapu iptal-tescil isteminde bulunduğu, davaya konu taşınmazın son kayıt malikinin ... olması nazara alındığında taşınmazın devrini yapan davalı ... bakımından pasif husumet sebebiyle davanın reddedilmiş olması ile ispat külfeti kendisinde olan davacı tarafından davalılar... ve... arasında taşınmazın muvazaalı devrine sebep olacak nitelikte yakınlık olduğunun ispatlanamadığı gibi taşınmazın devir tarihinde gösterilen değeri ile bilirkişi raporu ile tespiti yapılan devir tarihindeki değerin farklı olması başlı başına danışıklı işlem

yapıldığı hususuna yeterli olmadığı gibi dosya kapsamında yer alan bilgi ve belgeler nazara alındığında taşınmazın davalılar... ve... arasındaki devrin gerçek bir satış işlemi olduğu ve şu koşulda davalı ...'un tapu kaydına güvenen iyi niyetli 3. kişi olması sebebiyle yasal ve yeterli gerekçeye göre kurulan hükümde bir isabetsizlik bulunmadığından davacı vekilinin bu yöndeki istinaf başvuru sebeplerinin reddedine; davalı ...

Türk A.Ş. vekilinin istinaf başvurusunun incelenmesinde davalı ... tarafından çekilen krediye teminat amaçlı adı geçen davalı Banka lehine ipotek tesis edildiği, eldeki davanın yolsuz tescil istemi olması ve tapu kaydında yer alan ipotek sebebiyle adı geçen davalının davada taraf olduğu, ipoteğe konu borcun varlığının eldeki dosya kapsamında yargılamaya konu olmadığı,

davacının sorumlu olup olmadığı hususunun tartışılabileceği, ipoteğin miktarına ilişkin bir dava olmadığı birlikte değerlendirildiğinde Mahkemece davalı lehine maktu vekalet ücretine hükmedilmesinde usule aykırı bir yan olmadığı gerekçesiyle davacı vekilinin ve davalı Banka vekilinin istinaf talebinin esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz dilekçesinde özetle; istinaf dilekçesindeki beyanlarını tekrar ederek Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Dava, yolsuz tescil hukuki nedenine dayalı tapu iptali ve tescil ile ipoteğin kaldırılması istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 705., 1022., 1023., 1024. ve 1025/1-2. maddeleri. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 331/1. maddesi.

3. Değerlendirme

1. Dava konusu İstanbul ili Silivri ilçesi Selimpaşa Mahallesi 996 ada 4 parsel sayılı taşınmaz Silivri Belediye Başkanlığına aitken Belediye Başkanlığının 06.07.2009 tarihli ve 53 sayılı kararına istinaden Belediye Encümenince yapılan 13.12.2012 tarihli ve 1791 sayılı ihaleyle 142.000,00 TL bedelle ...'e satış suretiyle devredildiği, davalı ...'ın dava konusu taşınmazı davalı ...'a 27.02.2014 tarihli resmi senetle satış suretiyle devrettiği, aynı gün davalı ... lehine taşınmaz üzerinde ipotek tesis edildiği anlaşılmıştır.

Silivri Belediye Başkanlığının 06.07.2009 tarihli ve 53 sayılı kararına karşı dava açılmış, İstanbul 5. İdare Mahkemesinin 31.05.2010 tarihli ve 2009/1410 Esas, 2010/942 Karar sayılı kararıyla, imar uygulaması sonucunda Belediye adına tescil edilen taşınmazlar umumi hizmetlerden ve bu hizmetlerle ilgili tesislerden başka maksatlarla kullanılamayacağı gerekçesiyle işlemin iptaline karar verilmiş, Danıştay 8. Dairesinin 06.03.2015 tarihli kararıyla İdare Mahkemesi kararının onanmasına karar verilmiş, aynı dairece davalı Belediyenin karar düzeltme kararı 08.04.2016 tarihinde reddedilmiştir.

Taşınmaz üzerindeki ipotek yargılama sırasında 03.05.2017 tarihinde kaldırılmıştır.

2. İlk Derece Mahkemesince ilk el davalı ...'ın kayıt maliki olmadığından bahisle pasif husumet yokluğundan davanın reddine, kayıt maliki davalı ...'un ise kötü niyetli olduğunun dosya kapsamında anlaşılamadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, Bölge Adliye Mahkemesince davacı vekilinin istinaf talebinin esastan reddine karar verilmişse de verilen karar usul ve yasaya uygun değildir.

3. Eldeki davada, dava konusu taşınmazın ihale yoluyla satışına dayanak olan Belediye Meclis Kararının idari yargı merciinde iptal edildiği ve kararın deracattan geçerek kesinleştiği, ilk el davalı ... adına oluşan tescilin yolsuz hale geldiği, taşınmazın ilk el ... tarafından davalı ...'e devredildiği, ilgili meclis kararının yerel ve ulusal basında haber konusu yapıldığı, kamuoyunun bilgi sahibi olduğu, yatırım amacıyla taşınmaz satın alan kişinin sarf edeceği basit bir araştırmayla yolsuzluğu ve uyuşmazlığı bilebilecek durumda olduğu, davalı ... hakkında düzenlenen sosyal ve ekonomik durum araştırma tutanağında davalının ...

Yapı İnşaat isimli şirket sahibi olduğunun belirtildiği, yine ilk el konumunda olan davalının da inşaat işiyle uğraştığının anlaşıldığı, davalıların tacir olduğu ve basiretli bir tacir gibi hareket etme yükümlülüğü altında oldukları, alınan bilirkişi raporunda dava konusu taşınmazın davalılar arasındaki devir tarihinde değerinin 165.000,00 TL olarak tespit edilmesine rağmen davalı ... hesabına yapılan devirle aynı tarihli ödemenin 250.000,00 TL olduğu,

değerinin oldukça üstünde bir ödemenin tacir olan her iki davalı yönünden hayatın olağan akışına aykırılık teşkil ettiği, kayıt maliki davalı ...'un dava konusu taşınmaza komşu parsel sahibi olması nedeniyle dava konusu taşınmazın ne şekilde ve kimden edinildiğini bilebilecek konumda olduğu, böylece davalıların iyiniyetli kabul edilemeyecekleri açıktır.

4. Ayrıca bilindiği üzere; tapu iptali ve tescil davaları kural olarak tapu sicilinde adına tescil işlemi gerçekleştirilmiş kişi ya da kişiler aleyhine açılır. Bu husus dava sonucunda mahkemece tapunun iptaline karar verilmesi hâlinde kararın infazının temini bakımından zorunludur.

Ancak kararın infazı açısından doğan bu zorunluluğun, tapu iptali ve tescil davalarında kayıt maliki olan kişi ya da kişiler dışında başka kişilere husumet yöneltilemeyeceği şeklinde yorumlanması mümkün değildir.

Zira bahsi geçen davaların hukuki durumuna göre ilgili köy, belediye veya orman yönetimi ya da Hazineye husumet yöneltilmesi gerekebileceği gibi örneğin muvazaaya dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davalarında, muvazaalı sözleşmeyi yapan kişilerin gerçek iradelerinin belirlenmesi önem taşıdığından sadece kayıt malikinin değil, taşınmazı devreden kişi ya da ölümü hâlinde mirasçıları veya arada başka devirler var ise ara maliklerin de davalı olarak gösterilmesi mümkündür.

Bu durum olayın daha iyi aydınlatılması ve ispatı bakımından gerekli olduğu gibi taşınmaz birçok defa el değiştirmiş ise somut olayın niteliğine göre kötüniyet zincirinin tespiti, araya iyiniyetli kişilerin girmesi suretiyle bu zincirin kopup davacı ile son malik arasında mülkiyet yönünden hukuki irtibatın kesilip kesilmediği, ara malik ile yapılan sözleşmenin de muvazaalı olup olmadığının tespiti açısından son derece önemli olup, kayıt maliki yanında diğer ara maliklerin de davalı olarak gösterilmesi imkânı vardır.

Bu durum talebin özünden doğan şekli/biçimsel zorunluluktur. (Hukuk Genel Kurulunun 22.11.2023 tarih ve 2022/1-202 Esas, 2023/1138 Karar). (...) Dava tarihinde tapu kaydında malik gözüken kişi ya da kişilere husumet yöneltilmesi zorunlu olmakla birlikte davada dayanılan olayın hukuki mahiyetine göre ara malik durumundaki kişilere, bir sözleşme mevcut ise o sözleşmenin taraflarına ya da ilgili idare veya Hazineye husumet yöneltilmesi mümkündür.

(Hukuk Genel Kurulu'nun 06.06.2024 tarihli ve 2023/1-1082 Esas, 2024/311 Karar sayılı kararı, § 5-6).

5. Hal böyle olunca, davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken davalı ... yönünden davanın reddine ve yukarıda bahsi geçen Hukuk Genel Kurulu kararları uyarınca davalı ... yönünden pasif husumet yokluğundan davanın reddine karar verilmiş olması doğru değildir.

6. Öte yandan. 6100 sayılı HMK'nın 331/1. maddesinde "Davanın konusuz kalması sebebiyle davanın esası hakkında bir karar verilmesine gerek bulunmayan hâllerde, hâkim, davanın açıldığı tarihteki tarafların haklılık durumuna göre yargılama giderlerini takdir ve hükmeder." düzenlenmiştir. Davacı, dava konusu taşınmazdaki ipoteğin kaldırılmasını talep etmiş, ipoteğin yargılama sırasında kaldırıldığı görülmüştür.

Dava konusu taşınmazdaki ipoteğin yargılama sırasında kaldırıldığı, böylece davacının ipoteğin kaldırılması talebi yönünden davanın konusuz kaldığı, davanın açılmasına davalı Banka sebebiyet vermediği gibi davalı ...'un kullanmış olduğu kredi nedeniyle ipotek tesis edilmiş olduğundan davacının da ipoteğin kaldırılmasını talep etmesinin haklı bir talep içerdiği görülmekle, davalı Banka lehine davanın konusuz kalması nedeniyle hükmedilen vekalet ücretinden davalıların (Banka dışındaki) sorumlu olması gerekirken davacı taraftan alınmasına ilişkin hüküm tesisi de doğru değildir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; 1.Davacı vekilinin yerinde görülen temyiz itirazlarının kabulü ile temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan harcın istek hâlinde temyiz eden davacıya iadesine,