Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E.2023/837 K.2023/6346

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil, olmazsa bedel davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince tapu iptali ve tescil talebinin reddine, bedel isteminin kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davacı vekili, davalı ...Emlak vekili, davalı ... vekili ve davalı ... vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, İlk Derece Mahkemesinin 07.12.2021 tarihli ek kararı ile istinaf harçlarının ve masraflarının süresinde yatırılmadığı gerekçesiyle davalı ...’nın kararı istinaf etmemiş sayılmasına karar verilmiş, Bölge Adliye Mahkemesince istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili, davalı ... vekili ve davalı ...Emlak vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 07.11.2023 Salı günü duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde, temyiz eden davalı ...Emlak Danışmanlık İnş. Taah. San. ve Tic. A.Ş. vekili Av. ..., temyiz eden davacı ... mirasçıları ... v.d. vekili Av. ... Kaykıl ile temyiz edilen davalı Taibah S M S Aldawoud U. N. vekili Av. Betül Altınışık Ateş geldi, temyiz edilen diğer davalılar gelmedi. Gelen vekillerin sözlü açıklamaları dinlendi, duruşmanın bittiği bildirildi. Temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vasisi dava dilekçesinde; davacı ...’nin fiil ehliyetini haiz olmadığını, kısıtlanmasına karar verildiğini, Ahmet Hilmi’nin maliki olduğu 4179 ada 11 parsel sayılı taşınmazdaki 5 numaralı bağımsız bölümünü davalı ...’nin satın aldığını, Ali’nin bedel ödemediğini ve taşınmazı durumu bilen davalı ...’ya devrettiğini, Esra’nın da taşınmazı yine durumu bilen davalı ...’a temlik ettiğini, onun da taşınmazı olaydan haberi olan davalı ...Emlak'a devrettiğini, taşınmazın son olarak da durumdan haberi olan davalı Taibah’a temlik edildiğini, tüm alıcıların kötü niyetli olduklarını,

taşınmazın birer ay arayla el değiştirdiğini ileri sürerek tapu kaydının iptali ile Ahmet Hilmi adına tesciline, olmazsa bedelin faizi ile tahsiline karar verilmesini istemiş, aşamada 01.07.2019 tarihinde davacının ölümü üzerine mirasçıları yargılamaya devam etmişlerdir.

II. CEVAP

1. Davalı ...Emlak vekili cevap dilekçesinde, taşınmazın tapu kaydına güvenilerek edinildiğini, davalı ...’a taşınmazın bedelinin nakit ödendiğini, davacı ile davalı ... arasındaki işlemin nasıl yapıldığını bilmediğini, dava konusu taşınmaza bitişik 12 parsel sayılı taşınmazdaki 8 numaralı bağımsız bölümün 04.04.2013 tarihinde, 23 numaralı bağımsız bölümün 19.03.2013 tarihinde Şirket yetkilisi Hasan adına alındığını ve yabancılara satıldığını, temlik tarihinde davacının kısıtlı olmadığını, Şirketin diğerleri ile organik bağı bulunmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

2. Davalı ...; davacının talebinin hak düşürücü süreye uğradığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

3. Davalı ... cevap dilekçesinde, davacının akıl sağlığının yerinde olduğunu, ...’da borç alıp ödemediği kimse kalmadığını, şimdi de yolsuz tescil var diye gerçek satışı iptal ettirmeye çalıştığını, davacının temlik tarihinden sonra kısıtlandığını, kendisinin iyi niyetli olduğunu, önceki satışlardan haberi olmadığını, taşınmazı yatırım amaçlı olarak ücreti mukabilinde aldığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

4. Davalı Taibah cevap dilekçesinde; Kuveyt vatandaşı ve saygın biri olduğunu, taşınmazın 3,5 ay bir gayrimenkul firmasında durmasının makul olduğunu, zamanaşımının geçtiğini, 12.06.2017 tarihinde davacıya karşı ecrimisil ve tahliye davası açtığını, anılan davanın kabulüne karar verildiğini, tapuya güvenerek taşınmazı edindiğini, iyi niyetli olduğunu, önceki durumları bilmesinin mümkün bulunmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarihi ve sayısı belirtilen kararı ile; davacının temlik tarihinde ehliyetsiz olduğu, taşınmazın birden fazla kez el değiştirdiği, son kayıt malikinin Kuveyt vatandaşı olduğu, diğer davalılarla fiili bir irtibatının ve davacının ehliyetsizlik durumunu bildiğinin dosyadaki mevcut durum itibariyle ispat edilemediği, ilk el Ali’nin davacıyı öncesinde tanıdığı, sağlık durumunu bilebilecek kişilerden olduğu, Esra, Sedat ve ...Emlakın taşınmaz alım satımı ile uğraşan kişiler olduğu,

davacının esnaflık yaptığı ve sağlık durumunu bilebilecek kişilerden oldukları, taşınmazın devir tarihleri dikkate alındığında bu 4 davalı arasında kısa süreli aralıklarla el değiştirdiği, dinlenen tanık beyanları, savcılık ifadeleri ve diğer deliller değerlendirildiğinde davalıların davacının sağlık durumundan haberdar oldukları, işbirliği içinde hareket ettikleri gerekçeleriyle tapu iptali ve tescil talebinin reddine, bedel isteminin kayıt maliki olan davalı dışındaki davalılar yönünden kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili, davalı ...Emlak vekili, davalı ... vekili ve davalı ... vekili istinaf başvurusunda bulunmuş, İlk Derece Mahkemesinin 07.12.2021 tarihli ek kararı ile istinaf harçlarının ve masraflarının süresinde yatırılmadığı gerekçesiyle davalı ...’nın kararı istinaf etmemiş sayılmasına karar verilmiştir.

B. İstinaf Sebepleri

1. Davacılar vekili istinaf dilekçelerinde özetle, kararın usul ve yasaya aykırı olduğunu, kararda davalı Taibah'ın bedeli ödediğini ispat ettiği belirtilmiş ise de dosyada ödemeye ilişkin belge olmadığını, davalı Taibah'ın dava konusu taşınmazda akrabaları olduğunun kendi tanık beyanları ile sabit olduğunu, davalının Kuveyt vatandaşı olmasının lehine değerlendirildiğini, oysa davalı Tabiah'ın 24.10.2018 tarihli dilekçesinde ve ekinde dava konusu taşınmazın bulunduğu apartmanda 20 tane Kuveyt vatandaşının bulunduğu ve bunların çoğunun davalı ile akraba olduğunun beyan edildiğini,

davalı Tabiah'ın dava konusu taşınmazla ilgili bilgi alabilecek ve davacının durumunu bilebilecek konumda olduğunu gösterdiğini, davalı Şirket ile kayıt malikinin işbirliği içerisinde olduklarını, aynı kişiye taşınmaz alım ve satım yetkileri içerir vekaletname verdiklerini, vekaletnamelerde Şirket yetkilisi ile kayıt malikinin adreslerinin aynı apartmanda farklı daireler olduğunu, Şirket yetkilisi ile kayıt malikinin birbirlerini iyi tanıyan kişiler olduklarını, kayıt maliki olan davalının taşınmazı görmeden aldığını, davalı şirket ortaklarının da Kuveyt vatandaşı olduklarını,

Şirket'in taşınmazı 170.000,00 TL'ye satın alıp aynı bedelle satmasının mümkün olmadığını ileri sürerek kararın bozulmasını istemiştir.

2. Davalı ...Emlak vekili istinaf dilekçesinde özetle, kararın usul ve hukuka aykırı olduğunu, durumun bilindiğinin veya bilinmesi gerektiğinin somut delillerle ispat edilemediğini, vekil edenin kötü niyetli olduğunun ispat edilemediğini, emlak danışmanlığı işi yaptığını, dava konusu taşınmazı bu kapsamda satın aldığını ve müşteri bulunca son kayıt malikine temlik ettiğini, önceki maliklerle el ve işbirliği içerisinde olduğunun ispat edilmesi gerektiğini, tanık beyanları ile belgelerin uyumlu olmadığını, kayıtlara göre Sedat ve Esra'nın Yörem Emlakta çalışmadıklarının anlaşıldığını, vekil edenin taşınmazı bedelini ödeyerek satın aldığını, temlik tarihinde davacının kısıtlı olduğunu bilmediğini, diğer alıcıları tanımadığını ileri sürerek kararın bozulmasını istemiştir.

3. Davalı ... vekili istinaf dilekçesinde özetle, vekil edenin tapu siciline güvenerek taşınmazı edindiğini, iyi niyetli olduğunu, tanık beyanları ile belgelerin uyuşmadığını, Yörem Emlakın sahibinin ... Yörem olduğunu, sadece ...'ın anılan yerde çalıştığını, kendisinin ve davalı ...'nın orada çalışmadığını, sadece emlak işi ile uğraşmaları nedeniyle el ve işbirliği içerisinde olduklarının kabul edilmesinin hukuka aykırı olduğunu, temlik tarihinde davacının kısıtlı olmadığını, davacı ile öncesinde bir danışıklığı olmadığını ileri sürerek kararın bozulmasını istemiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile. Ahmet Hilmi'den taşınmazı satın alan ...'ın ilk el olması nedeni ile iyi niyet iddiasına dayanamayacağı, ...

Cumhuriyet Başsavcılığının 2018/21668 Sor. sayılı dosyasında, davalı ...'ın Murat Yördem'in yanında tapu takip işlerini yaptığı, dava konusu taşınmazı kendi üzerine aldıktan 1 gün sonra bu kez satışı için Serdar Acarhoroz'a vekalet verdiği yönündeki beyanı, eldeki davanın 25.10.2018 tarihli celsesinde dinlenen davacı tanığı Ali Pişkinoğlu'nun davalılardan ... ile ...'un Yörem Emlak isimli işyerinde oturdukları sırada Serdar Acarhoroz'un bu kişileri kendisi ile tanıştırdığı ve ...'un Serdar Acarhoroz'un yanında çalıştığını söylediği yönündeki beyanı, davalı ...'un cevap dilekçesinde ...'nun ne iş yaptığı,

şirketinin unvanı ve ekonomik durumu gibi hususları açık bir şekilde beyan ettiği, davacı tanığı ...'ın davalılardan ...Emlak AŞ'nin sahibi Hasan Erdem ile davacının Gaziantepli olduğu ve birbirlerini tanıyıp ailecek görüştükleri yönündeki beyanları gözönüne alındığında davalılardan ..., ... ve ...'un birbirleri ile bir şekilde tanıştıkları, davalı ...'un davacıyı yakından tanıdığı,

davalı ...Emlak A.Ş. sahibi Hasan Erdem'in de davacıyı tanıdığı ve ailecek görüştükleri, dolayısı ile bu davalıların davacının taşınmaz satışı sırasında ehliyetsiz olduğunu bildikleri veya bilmeleri gerektiği, bu davalılara yönelik davanın kabulü kararının yerinde olduğu, davalılardan Kuveyt uyruklu Tabiah'ın iyi niyetli olmadığının davacı tarafça ispatlanamadığından bu davalıya yönelik davanın reddi kararının yerinde olduğu gerekçeleriyle istinaf dilekçelerinin reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili, davalı ... vekili ve davalı ...Emlak vekili (duruşmalı) temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Taraflar istinaf dilekçelerindeki nedenlerle kararın bozulmasını istemişlerdir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Dava; ehliyetsizlik hukuki nedenine dayalı tapu iptali ve tescili, olmazsa bedel istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (HMK) 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 9 uncu, 10 uncu, 13 üncü, 15 inci maddeleri ve 409 uncu maddesinin ikinci fıkrası 11.06.1941 tarihli, 4/21 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı 15.07.2018 tarihli ve 30479 sayılı Bakanlıklara Bağlı, İlgili, İlişkili Kurum ve Kuruluşlar ile Diğer Kurum ve Kuruluşların Teşkilatı Hakkında Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi.

3. Değerlendirme

1. Dosya içeriğinden; davacı ...'nin 13.07.2016 tarihinde dava konusu taşınmazı davalı ...'a 150.000,00 TL bedelle temlik ettiği, Ali'nin taşınmazı 05.08.2016 tarihinde davalı ...'e 150.000,00 TL bedelle devrettiği, Esra'nın taşınmazı 09.09.2016 tarihinde 150.000,00 TL bedelle davalı ...'a temlik ettiği, Sedat'ın 26.09.2016 tarihinde taşınmazı 150.000,00 TL bedelle davalı ...Emlaka devrettiği, ...Emlakın da taşınmazı 24.01.2017 tarihinde davalı Taibah SMS Aldawoud'a 170.000,00 TL bedelle temlik ettiği, Adli Tıp Kurumu 4. İhtisas Kurulunun davacı ...'nin 13.07.2016 tarihinde ehliyetsiz olduğunu tespit ettiği,

davacının 01.07.2019 tarihinde öldüğü, geriye mirasçı olarak eşi Sabiha ile çocukları ... Aynur, Mehmet İlhan ve Abdurrahman Hulusi'nin kaldığı, onların da davaya devam ettikleri anlaşılmıştır.

2. Hemen belirtilmelidir ki, Adli Tıp Kurumu 4. İhtisas Kurulunun davacı ...'nin dava konusu taşınmazın davalı ...'ye temlik tarihi olan 13.07.2016'da ehliyetsiz olduğunu tespit ettiği, bu durumda Ali yönünden tescilin yolsuz olduğu, davalı ..., davalı ... ve davalı ...Emlak'ın da durumu bilen ya da bilmesi gereken kişilerden olduğu hususları yönünden İlk Derece Mahkemesince ve Bölge Adliye Mahkemesince yapılan değerlendirmeler yerinde olup davalı ... vekilinin ve davalı ...Emlak vekilinin iyiniyetli olduklarına yönelik temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.

3. Davacı vekilinin temyiz itirazlarının incelenmesine gelince;

Somut olayda, dava konusu taşınmazın yaklaşık altı ay içerisinde beş kez el değiştirdiği, davalı ...Emlak yetkilisi Hasan Erdem'in avukatı vekil tayin ettiği vekaletnamedeki adresi ile davalı Taibah'ın avukatı vekil tayin ettiği vekaletnamedeki adresinin aynı apartmanda farklı bağımsız bölümler olduğu, İlk Derece Mahkemesi gerekçesinin aksine davalı Taibah tarafından ödeme yapıldığına ilişkin belge ibraz edilmediği, davalı Taibah'ın da kabulünde olduğu üzere dava konusu taşınmazın bulunduğu apartmanda yakınlarının bulunduğu, ehliyetsiz olan davacı ...'nin de aynı apartmanda ikamet ettiği hususları tüm dosya kapsamında değerlendirildiğinde davalı Taibah'ın durumu bilen ya da bilmesi gereken konumunda olduğu ve TMK'nın 1023 üncü maddesinin koruyuculuğundan yararlanamayacağı kuşkusuzdur.

4. Hal böyle olunca, tapu iptali ve tescil talebinin kabulüne karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmiş olması doğru değildir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; 1. Davalı ... vekilinin ve davalı ...Emlak vekilinin temyiz itirazlarının reddine,

2. Davacı vekilinin temyiz itirazlarını kabulü ile; temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

3. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgililere iadesine,

21.09.2023 tarihinde yürürlüğe giren Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi gereğince gelen temyiz eden/edilen davacılar vekili için 17.100,00 TL duruşma vekâlet ücretinin temyiz edilen davalı Taibah SMS Aldawoud'dan alınmasına,

Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,