Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E.2023/978 K.2023/6061

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescili davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.

Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince davacı vekilinin istinaf başvurusunun reddine verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından duruşma istemli olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 31.10.2023 Salı günü duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde, temyiz edilen davalı ... vekili Avukat ... geldi. Davetiye tebliğine rağmen davacı ve diğer davalı vekilleri gelmedi. Yokluğunda duruşmaya başlandı. Gelen vekilin sözlü açıklamaları dinlendi, duruşmanın bittiği bildirildi. Temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı dava dilekçesinde, ...

26. İcra Müdürlüğü’nün 2019/4465 takip sayılı numarası ile aleyhine icra takibi başlatıldığını, Antalya 6. İcra Müdürlüğü’nün 2019/1144 talimat sayılı dosyası ile maliki olduğu dava konusu 1355 ada 5 parsel sayılı taşınmazın...Gayrimenkul’e ihale edildiğini, ihalenin kesinleştirilip taşınmazın şirket adına tescil edildiğini, Antalya 8. İcra Hukuk Mahkemesinin 2019/358 Esas sayılı davası ile ihalenin feshini talep ettiğini, bu davanın bekletici mesele yapılması gerektiğini, Şirketin 20.09.2019 tarihinde taşınmazı davalı ...’a temlik ettiğini, ihale alıcısı ile davalının işbirliği içerisinde olduğunu, iyiniyetli olmadığını,

taşınmazın kısa aralıkla el değiştirmesinin kötü niyetin göstergesi olduğunu, ihale alıcısının zarar ederek taşınmazı davalıya sattığını, davalının da taşınmazı görmeden aldığını, taşınmazda halen kendisinin ikamet ettiğini ileri sürerek tapu kaydının iptali ile adına tesciline karar verilmesini istemiş, aşamada Mahkemece ihale alıcısını davaya dahil edilmesi için süre vermesi üzerine 15.09.2020 tarihli dilekçe ile ihale alıcısının davaya dahil edilmesini istemiştir.

II. CEVAP

Davalı ... cevap dilekçesinde, taşınmazı satın aldığı Şirketin taşınmazı ne şekilde aldığını bilmediğini, eldeki davada taşınmazın icradan alındığını öğrendiğini, banka aracılığıyla 160.000,00 TL ödeme yaparak taşınmazı satın aldığın, ihalenin feshi davasının 21.09.2019 da açıldığını, kendisinin taşınmazı bir gün öncesinde edindiğini, iyi niyetli olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.

Davalı Şirket cevap dilekçesinde, taşınmazı kesinleşen ihale ile edindiklerini, sonrasında da 160.000,00 TL bedelle davalı ...’a devrettiklerini, buna ilişkin fatura da kesildiğini, aynı apartmanda taşınmazın muadili dairelerin gezildiğini, sonradan davaya taraf olmasının mümkün olmadığını, ihalenin fesh edilmesine ilişkin olayları bilmelerinin mümkün olmadığını ancak usulsüz satışa neden olan alacaklı ya da ilgililere tazminat davası açılabileceğini belirterek davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile, ihalenin feshi kararının kesinleşmesi ile Şirket yönünden tescilin yolsuz hale geldiği, son kayıt maliki yönünden ise tapudaki satış bedelinin gerçek değerinden düşük olmasının muvazaayı tek başına ispata yarar delil olmadığı, davalı şirketin gayrimenkul alım satım işi yapan bir şirket olması nedeniyle ihaleden aldığı tarih ile satış tarihi arasında geçen 23 günün hayatın olağan akışına uygun olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı taraf istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davacı istinaf başvuru dilekçesinde özetle, davalı ...'ın iyiniyetli üçüncü kişi olmadığını, davalı şirket ile işbirliği içerisinde olduklarını, taşınmazın davalı ... tarafından görülmeden satın alındığını, taşınmazın gerçek değeri ile davalıya devrolunan bedeller arasında fahiş fark bulunduğunu, taşınmazın kısa aralıklarla el değiştirdiğini, İlk Derece Mahkemesince verilen kararın usul ve yasaya aykırı olduğunu ileri sürerek kararın kaldırılmasını istemiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; taşınmazı dahili davalı şirketten satın alan davalı ...'ın iyiniyetli olmadığı, yolsuz tescili bilen ya da bilebilecek bir kişi olduğu hususu davacı tarafça ispatlanamadığı gerekçesiyle istinaf başvurusunun reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı taraf temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı temyiz dilekçesinde özetle, kararın hukuka aykırı olduğunu, Şirketin taşınmazı 157.100,00 TL'ye satın aldığını, masraflarla birlikte 165.000,00 TL harcandığını, bu taşınmazın 160.000,00 TL'ye satılmasının hayatın olağan akışına aykırı olduğunu, taşınmazın görülmeden alındığını, başka taşınmazın incelendiğini iddia etmesine rağmen davalının incelenen taşınmazı da tarif edemediğini, sık aralıklarla taşınmazın el değiştirdiğini, 300.000,00 TL'lik bir taşınmazın 160.000,00 TL'ye emlak alım satım işi yapan biri tarafından satılmasının mümkün olmadığını, işbirliği içerisinde olduklarını, Erol'un durumu bilen ya da bilmesi gereken konumunda olduğunu ileri sürerek kararın bozulmasını istemiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Dava, yolsuz tescil hukuki nedenine dayalı tapu iptali ve tescili, olmazsa bedel istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 705 inci, 1023 ve 1024 üncü maddeleri, 14.02.1951 tarihli ve 1949/17 Esas, 1951/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı.

3. Değerlendirme

1. Dosya içeriğinden; ... 26. İcra Müdürlüğü'nün 2019/4465 Esas sayılı takip dosyasında dava konusu 1355 ada 5 parsel sayılı taşınmazdaki 7 numaralı bağımsız bölüm için ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile davacı ... aleyhine takip başlatıldığı, Antalya 6. İcra Müdürlüğü'nün 2019/1144 Talimat dosyasında yapılan ihale neticesinde taşınmazın 27.08.2019 tarihinde 157.100,00 TL bedelle...Gayrimenkul'e ihale edildiği,

ihale alıcısının da taşınmazı 20.09.2019 tarihinde 160.000,00 TL bedelle davalı ...'a satış suretiyle temlik ettiği, davacı ...'un ihalenin feshi için Antalya 8. İcra Hukuk Mahkemesi'nin 2019/358 Esas sayılı dosyası ile dava açtığı, Mahkemenin 06.01.2020 tarihli kararı ile ihalenin feshine karar verildiği, bu karara ilişkin istinaf talebinin reddedildiği, temyiz talebinin de Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 02.06.2021 tarihli ilamı ile reddedildiği ve ihalenin feshi kararının onanarak 02.06.2021 tarihinde kesinleştiği anlaşılmıştır.

2. Hemen belirtmek gerekir ki, ihale alıcısının taşınmazı almasına dayanak olan ihalenin feshine karar verilmesi ile ihale alıcısı yönünden temlikin yolsuz hale geldiği tartışmasızdır. O halde, çözümlenmesi gereken husus son kayıt malikinin iyi niyetli olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.

3. Somut olayda, dava konusu taşınmazın 2021 tarihindeki güncel değerinin 350.000,00 TL, icra dosyasında yapılan kıymet takdiri sonucunda belirlenen değerinin 300.000,00 TL, eldeki dosyada belirlenen dava tarihindeki değerinin 270.000,00 TL ve satış tarihindeki değerinin ise 265.000,00 TL olduğu, ihale alıcısının taşınmazı cebri icra ile 157.100,00 TL'ye edindiği, satış bedelinin dışında masraf ödemesi de yaptığı, taşınmazı 10 gün sonra davalı ...'a 160.000,00 TL'ye temlik ettiği, ... tarafından ihale alıcısı Şirket'e 20.09.2019 tarihinde "Ulus Mah. 1356-5 7 nolu daire ödemesi" açıklaması ile 160.000,00 TL gönderildiği,

ihale alıcısı Şirketin yetkisinin keşifte, emlak alım satım işleri ile uğraştığı, taşınmazı edindikten sonra davacı ...'un telefon numarasına ulaştığı ve taşınmazı kârı ile birlikte ona satabileceğini söylediği, taşınmazı sattığı Erol ile birlikte daireyi görmeye geldiklerini ancak içinde kiracı olduğunun söylediği ve zile basmalarına rağmen taşınmazın kapısının açılmadığı yönünde beyanda bulunduğu görülmüştür.

Bu durumda, ihale alıcısı Şirketin yetkilisinin beyanları dikkate alındığında emlak alım satım işi yapan, taşınmazın piyasa fiyatını bilen ve taşınmazın ihaleden önceki maliki olan davacı ...'un telefon numarasına ulaşıp taşınmazı ona kârı ile satmayı teklif eden birinin taşınmazın adına tescilinden 10 gün sonra 160.000,00 TL'ye taşınmazı satması ve alıcının da Hukuk Genel Kurulu'nun 29.03.2022 tarihli ve 2018/14-402 Esas,

2022/391 Karar sayılı kararında belirtildiği üzere değerli ve konut niteliğindeki bir taşınmazın ticari amaçlı olsa dahi gezip görmeden satın alması hayatın olağan akışına uygun düşmediği gibi temlik tarihinde davacı ...'un taşınmazda ikamet ettiği de açıktır.

14.02.1951 tarihli ve 1949/17 Esas, 1951/1 sayılı İBK'nin sonuç kısmı ve tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde, davalı kayıt maliki Erol'un taşınmazı iktisap ederken üzerine düşen özeni gösterdiği ve TMK'nın 1023 üncü maddesi uyarınca iyi niyetli iktisapta bulunan üçüncü kişi durumunda olduğu söylenemez. Başka bir deyişle, davalı ...

TMK’nın 1024 üncü maddesine göre yolsuz tescili bilen ya da bilmesi gereken kişi konumunda olup aynı Kanun’un 1023 üncü maddesinin koruyuculuğundan yararlanamaz.

4. Hal böyle olunca, davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmiş olması doğru değildir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; 1. Davacının temyiz itirazının kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Davacının adli yardım talebi İlk Derece Mahkemesince kabul edildiği ve kararı temyiz ederken harç yatırmadığı gözetilerek harca ilişkin hüküm kurulmasına yer olmadığına, davacı vekili duruşmaya katılmadığından duruşma vekalet ücretine hükmedilmesine yer olmadığına,

Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,