Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E.2024/1501 K.2025/5807

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından duruşma istekli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 09.12.2025 Salı günü duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde, temyiz eden davacı ... ve vekili Avukat ... geldiler. Davetiye tebliğine rağmen başka gelen olmadı. Gelen asil ve vekilin sözlü açıklamaları dinlendi, duruşmanın bittiği bildirildi. Temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı; uzun yıllardır dava konusu 7 63... parsel sayılı taşınmazdaki gecekondusunda yaşadığını, bu taşınmazı 30.12.2013 tarihinde 356.221,75 TL bedelle ve satış bedelinin 14 taksitte ödenmesi suretiyle satın aldığını, söz konusu satış bedelini o dönem ödeme imkanı bulunmadığını, 19.05.2013 tarihinde davalı ...'nin .... San. ve Tic. Ltd.

Şti. kaşesi ile imzaladığı adi senet ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi yaptığını, sözleşmeye göre kendisine 5 adet bağımsız bölüm verileceğini, ayrıca ...'nin satış bedelini de ödeyeceğini, 26.10.2014 tarihli ikinci bir anlaşmaya göre de 160.000,00 TL karşılığında kendisine iki adet bağımsız bölüm daha verileceğini, bu miktarın 60.000,00 TL'sinin ...'nin vereceği satış bedeli olarak kendisi tarafından ödeneceğini, taksitlerin bitmesine yakın davalılar ... ve ...'nin kat karşılığı inşaat sözleşmesinin resmileştirileceği, noterde imza vermesi gerektiğini söyleyip aldatarak kendisini notere götürdüklerini, tecrübesizliğinden yararlanarak ...

Noterliğininin 16.09.2019 tarihli ... yevmiye numaralı vekaletnamesini düzenlettirdiklerini, satışa ilişkin vekaletname verdiğini düşünmediğini, davalıların hileli hareketleri ile vekaletname imzalandığını, taksitlerin bitmesi üzerine 02.03.2020 tarihinde taşınmazdaki % 60 payının davalı ...'ye satış gösterilmek suretiyle devredildiğini, temlikin muvazaalı olduğunu, herhangi bir satış bedeli ödenmediği gibi kendisine haber dahi verilmediğini, davalıların aşırı menfaat elde ettiklerini, kötüniyetli olduklarını ileri sürerek tapu kaydının iptali ile adına tesciline karar verilmesini istemiştir.

II. CEVAP

Davalılar; davacı ile 19.05.2013 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, sözleşmedeki yetkilerin yürütülebilmesi için davacının ....

Noterliğinin 20.05.2013 tarihli ve ... yevmiye numaralı vekaletnamesini verdiğini, sözleşme uyarınca 397.718,56 TL ödeme yaptıklarını, 2013 yılına göre anlaştıkları ve ödenilen miktarın taşınmazın % 60'ına denk geldiğini, 25.06.2016 tarihli düzenlenen sözleşmede ise tarafların şartları revize ettiğini ve inşai sürece dair yükümlülükler belirlendiğini, pay devrinin inşai sürecin etkin yürütülmesi adına gerçekleştiğini, düzenlenen sözleşmelerin, vekaletnamelerin tüm işlemlerin ifraz ve diğer inşai süreç için davacı tarafın bilgisi ve onayı dahilinde yapıldığını,

% 60 oranın tüm süreç içerisinde ödenen bedele karşılık geldiğini ki son sözleşmede %70 oran belirlendiğini belirterek davanın reddini savunmuşlardır.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; vekaletin kötüye kullanıldığına yönelik iddiaların yerinde görüldüğü, vekaletnameyi kullanarak işlem yapanın davalı ... olduğu, diğer davalı ...'nin vekaletname ile işlem yapmadığı gerekçesiyle davalı ... yönünden davanın reddine, diğer davalılar yönünden davanın kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine, Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; vekalet ile yapılan işlemlerde gabin iddiasının dinlenemeyeceği, inşaat sözleşmesinin yapıldığı 2013 yılı ile taşınmazın devredildiği 2020 yılına kadar tarafların inşaat sözleşmeleri ve vekaletnamelere uygun olarak işlem yaptıkları, taşınmazdaki payın bedelinin davalılara ait dava dışı şirket tarafından ödendiği,

davacının taşınmaz ve devredilecek pay belirtilerek düzenlenen vekaletname ile davalıları vekil tayin ettiği, taşınmazdaki paylarının tamamının devredilmediği, yapılan iki ayrı inşaat sözleşmesinin halen ayakta olduğu, davacının iradesine uygun olarak pay devri yapıldığının anlaşıldığı gerekçesiyle davalıların istinaf başvurusunun kabulü ile 6100 sayılı HMK’nın 353/1-b-2 maddesi uyarınca İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, yeniden hüküm kurulmak suretiyle davanın reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz dilekçesinde özetle; Bölge Adliye Mahkemesince geçersiz olan sözleşmelerin halen ayakta kabul edildiğini, eksik inceleme ile hukuka aykırı karar verildiğini, vekalet görevi kötüye kullanılmak suretiyle davacının haberi olmadan dava konusu taşınmazın devrinin yapıldığını bildirerek ve önceki beyanlarını tekrarla kararın bozulmasını talep etmiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Dava, vekalet görevinin kötüye kullanılması hukuki nedenine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Dosya içeriği ve toplanan delillerden; davacı ...'un .... Noterliğinin 16.09.2019 tarihli ve ... yevmiye numaralı vekaletnamesi ile davalılar ... ile ...'yi vekil tayin ettiği, 7 63... parsel sayılı taşınmazdaki davacı adına kayıtlı 9563/... payın davalı vekil Hayrettin tarafından 02.03.2020 tarihinde kardeşi olan diğer davalı ...'ye satış suretiyle devredildiği anlaşılmaktadır.

Borçlar Kanunu'nun temsil ve vekalet akdini düzenleyen hükümlerine göre, vekalet sözleşmesi büyük ölçüde tarafların karşılıklı güvenine dayanır. Vekilin borçlarının çoğu bu güven unsurundan, onun vekil edenin yararına ve iradesine uygun davranış yükümlülüğünden doğar.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nda (TBK) sadakat ve özen borcu, vekilin vekil edene karşı en önde gelen borcu kabul edilmiş ve 506. maddesinde (818 s. Borçlar Kanunu'nun 390.) maddesinde aynen; "Vekil, vekâlet borcunu bizzat ifa etmekle yükümlüdür. Ancak vekile yetki verildiği veya durumun zorunlu ya da teamülün mümkün kıldığı hâllerde vekil, işi başkasına yaptırabilir.

Vekil üstlendiği iş ve hizmetleri, vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür.

Vekilin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alanda iş ve hizmetleri üstlenen basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranış esas alınır." hükmüne yer verilmiştir. Bu itibarla vekil, vekil edenin yararına ve iradesine uygun hareket etme, onu zararlandırıcı davranışlardan kaçınma yükümlülüğü altındadır. Vekâletin kapsamı sözleşmede açıkça gösterilmemişse, görülecek işin niteliğine göre belirlenir (TBK 504/1).

Sözleşmede vekaletin nasıl yerine getirileceği hakkında açık bir hüküm bulunmasa veya yapılan işlem dış temsil yetkisinin sınırları içerisinde kalsa dahi vekilin bu yükümlülüğü daima mevcuttur.

Hatta malik tarafından vekilin bir taşınmazın satışında, dilediği bedelle dilediği kimseye satış yapabileceği şeklinde yetkili kılınması, satacağı kimseyi dahi belirtmesi, ona dürüstlük kuralını, sadakat ve özen borcunu göz ardı etmek suretiyle makul sayılacak ölçüler dışına çıkarak satış yapma hakkını vermez. Vekil edenin yararı ile bağdaşmayacak bir eylem veya işlem yapan vekil, değinilen maddenin son fıkrası uyarınca sorumlu olur.

Bu sorumluluk BK'da daha hafif olan işçinin sorumluluğuna kıyasen belirlenirken, TBK'da benzer alanda iş ve hizmetleri üslenen basiretli bir vekilin sorumluluğu esas alınarak daha da ağırlaştırılmıştır.

Öte yandan, vekil ile sözleşme yapan kişi 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 3. maddesi anlamında iyi niyetli ise yani vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını bilmiyor veya kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bilmesine olanak yoksa, vekil ile yaptığı sözleşme geçerlidir ve vekil edeni bağlar. Vekil vekalet görevini kötüye kullansa dahi bu husus vekil ile vekalet eden arasında bir iç sorun olarak kalır, vekil ile sözleşme yapan kişinin kazandığı haklara etkili olamaz.

Ne var ki, üçüncü kişi vekil ile çıkar ve iş birliği içerisinde ise veya kötüniyetli olup vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını biliyor veya bilmesi gerekiyorsa vekil edenin sözleşme ile bağlı sayılmaması, TMK'nın 2. maddesinde yazılı dürüstlük kuralının doğal bir sonucu olarak kabul edilmelidir. Söz konusu Yasa maddesi buyurucu nitelik taşıdığından hakim tarafından kendiliğinden (re'sen) göz önünde tutulması zorunludur. Aksine düşünce kötüniyeti teşvik etmek, en azından ona göz yummak olur. Oysa bütün çağdaş hukuk sistemlerinde kötüniyet korunmamış, daima mahkum edilmiştir. Nitekim uygulama ve bilimsel görüşler bu yönde gelişmiş ve kararlılık kazanmıştır.

Somut olaya gelince; davacı ... ile ... San. ve Tic. Ltd. Şti. arasında 19.05.2013 tarihli yazılı sözleşme düzenlendiği, sözleşmede taşınmaz maliki ve müteahhit firma arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığından bahsedilerek sözleşme şartlarına yer verildiği, davacı ...'un ...

Noterliğinin 20.05.2013 tarihli ve ... yevmiye numaralı vekaletnamesi ile taşınmaz alım yetkisi ve sair yetkiler içerir şekilde (davalılar) ... ve ... ile ...'ı vekil tayin ettiği, 30.12.2013 tarihinde dava dışı belediye ile davacı arasında 7 63... parsel sayılı taşınmazdaki 47815/329784 payın taksitli olarak satışına ilişkin sözleşme düzenlendiği, söz konusu sözleşmede davacı adına vekaleten ...'nin yer aldığı, yine davacı ... ile .... San. ve Tic. Ltd.

Şti. arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve şartlarını düzenleyen ikinci bir yazılı sözleşme daha imzalandığı, 7 63... parsel sayılı taşınmazın taksitli satış bedelinin müteahhit firma tarafından ödeneceğinin ve ödendiğinin her iki tarafın da kabulünde olduğu, davacı ...'un ....

Noterliğinin 16.09.2019 tarihli ve ... yevmiye numaralı vekaletnamesi ile bu kez 7 63... parsel sayılı taşınmazdaki hak ve hisseleri 100 hisse itibariyle, 40 hissenin üzerinde bırakılması ve 60 hissenin satışı ile sair yetkileri içerir şekilde davalılar ... ile ...'yi vekil tayin ettiği, satış bedelinin ödenmesi ile 7 63... parsel sayılı taşınmazdaki 47815/3297 84... sayılı Kanun kapsamında Belediye mallarının satışı suretiyle davacı adına tescil edildiği,

bilahare davacı adına kayıtlı paydan çekişme konusu 9563/1099 28... .09.2019 tarihli vekaletname ile vekil tayin edilen davalı ... tarafından 02.03.2020 tarihinde satış suretiyle diğer davalı ...'ye devredildiği, davalılar ... ile ...'in kardeş oldukları anlaşılmakla; davacı ve davalı taraf arasında imzalanan resmi şekilde düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesi bulunmadığı, dava konusu taşınmazda davacı dışında dava dışı kişilerin de paydaş olduğu, taraflar arasında imzalanan sözleşmelerde ise müteahhit, inşaatın temel üstü vizesini aldıktan sonra mal sahibinin müteahhide düşen %70 tapu hissesini vereceğine dair maddenin yer aldığı,

belediye ile yapılan anlaşma ile davacıya satılan dava konusu taşınmazın satış bedelinin davalı tarafça ödeneceğine ilişkin taraflar arasında anlaşmaya varıldığı, taksit bedellerinin ödenmesi ile 26.02.2020 tarihinde taşınmazdaki ... payın davacıya devredildiği, ...

Belediye Başkanlığı tarafından Mahkemeye gönderilen müzekkere cevabında dava konusu taşınmazda herhangi bir inşaat projesinin olmadığının bildirildiği, Mahkemece yapılan keşif sonucu düzenlenen bilirkişi raporunda da davacı tarafın mevcut tek katlı evlerinde oturuyor olduklarının tespit edildiğine yer verildiği, inşaata başlanmadığının anlaşıldığı, taraflarca yapılan anlaşmalar, vekaletnameler, yapılan ödemeler, dinlenen tanık beyanları ve tüm dosya kapsamına göre, davacının taşınmazdaki dava konusu payının davalı tarafa devrine ilişkin iradesi bulunmadığı,

vekalet görevinin kötüye kullanılması suretiyle taşınmazın devredildiği sonucuna varılmaktadır.

Hal böyle olunca, davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi isabetsiz olup bozmayı gerektirmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Davacı vekilinin yerinde görülen temyiz itirazlarının kabulü ile Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan harcın istek hâlinde temyiz eden davacıya iadesine,

04.11.2025 tarihinde yürürlüğe giren Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca gelen temyiz eden davacı vekili için 40.000,00 TL duruşma vekalet ücretinin temyiz edilen davalılardan alınmasına,