Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E.2025/4999 K.2025/5865

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacılar vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Asıl davada davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davacı ... ve akrabası ...'in daire almak için ... isimli inşaat firmasına gittiklerini, ... isimli inşaat firmasında kendisini satış yetkilisi olarak tanıtan davalı ... ile görüştüklerini, akabinde ...'in 06.07.2020 tarihinde ...

Sanayi Ticaret Limited Şirketi ile ön ödemeli konut satış sözleşmesi imzalandığını, anılan sözleşmenin 3. maddesinde bedelin takas yoluyla ödeneceğini, 4. maddesinde de takas edilen taşınmaz ve oranı olarak ... adına kayıtlı 1 11... parsel nolu taşınmazda davacı ...'un hisse oranı olarak belirtilmiş olduğunu, davacı ...'un ... Sanayi Ticaret Limited Şirketinin satış sorumlusu ...'a sözleşmenin yapıldığı gün ....

Noterliğinin 06.07.20 20... numaralı vekalet ile vekalet verdiğini, şirketin satış sorumlusunun hiç zaman kaybetmeksizin ertesi gün yani 07.07.2020 tarihinde ...

Sanayi Ticaret Limited Şirketi ile ticaret yaptığı arkadaşı davalı ...'a daireyi satış yapmak suretiyle devrettiğini, bu konu hakkında Cumhuriyet Başsavcılığına suç duyurusunda bulunulduğunu, vekalet görevinin kötüye kullanılması suretiyle taşınmazın devredildiğini belirterek tapu kaydının iptali ile davacı adına tescilini, terditli olarak da tazminat istemiştir.

Birleştirilen davada davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Davacı ...'in daire almak için ... İnşaata giderek davalı ... ile ön ödemeli satış sözleşmesi imzaladıklarını, davacı ...'in davalı ...'a vekaletname verdiğini, ...'in arkadaşı davalı ...'a daireyi satış yapmak suretiyle devrettiğini, davacı ...'in bundan yeni haberi olduğunu belirterek 1 11... parsel sayılı taşınmazın tapu kaydının iptali ile davacı adına tescilini, mümkün olmaması halinde davacının zararının giderilmesi açısından tazminat istemiştir.

II. CEVAP

Asıl ve birleştirilen davada davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; davacıların, davalı ...'a karşı yönelttikleri iddiaların tamamının gerçeklikten uzak iddialardan ibaret olduğunu, dava dilekçesinde de belirtildiği üzere; davacılar davalının çalışmakta olduğu şirket ile daire satın almak üzere görüşmelere başladıklarını ve neticeten maliki oldukları Kahramanmaraş ili .... ilçesi ...

Mahallesi 1 11... parselde bulunan taşınmazları ile takas gerçekleştirmek suretiyle daire almak hususunda anlaşmış olduklarını, buna ilişkin davacılardan ... ile ...

Ticaret Limited Şirketi arasında 17.07.2019 tarihinde ön ödemeli konut satış sözleşmesi imzalanmış olduklarını, aynı zamanda davacılardan ... ve akrabası olan ... ile 06.07.2020 tarihinde Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesi imzalanmış olduğunu, taraflar arasında akdedilen ön ödemeli inşaat sözleşmesine göre davacılardan ... Kahramanmaraş ili .... ilçesi ...

Mahallesi 1 11... parselde bulunan 47450 metrekare hissesini, davacılardan ... ise aynı taşınmazda yer alan 18.600 metrekare hissesini dava dışı şirkete verecek, bu taşınmazlar karşılığında ise ... ve akrabası olan ...’e Kahramanmaraş ili .... ilçesi 12 91... parselde bulunan ... apartmanı 2. Kat ... numaralı daireleri;

...’e ise Kahramanmaraş ili ... ilçesi 57 52... parsel de bulunacak ... sitesi A blok 6. Kat 11 numaralı daire ve B blok 6. Kat 12 numaralı daireyi teslim edecek olduğunu, buna ilişkin ön ödemeli konut satış sözleşmelerini ekte sunduklarını, sözleşmenin 3. ve 4. maddelerinde taraflar takas usulü ile ticaretlerini tamamlamış olduklarını, davacılardan ... ve akrabası olan ... ile akdedilen 06.07.2020 tarihli sözleşmede yer alan madde 3'de; sözleşmeye konu olan taşınmaz için, taraflar takas usulü üzerinde anlaşma sağlamış ve madde 4'de; daire bedeli olarak olarak ...’den 1 11... parsel ... ilçesi ...

Mahallesinde bulunan tarla takas edilmiş olup herhangi bir borç-alacak kalmamıştır, denilmekte olduğunu, davacılardan ... ile akdedilen 17.07.2019 tarihli sözleşmede yer alan madde 3'de; sözleşmeye konu olan taşınmaz için taraflar trampa (takas) usulü üzerinde anlaşma sağlamış ve madde 4'de; alıcı, iş bu satışa konu dairelere karşılık ... ilçesi ...

Mahallesinde 1 11... parsel bulunan toplamı 352.934 metre kare arsanın alıcı adına kayıtlı 4740952/35293405 oranlı hissesine karşılık takas edilmiştir, denilmekte olduğunu, dava dilekçelerinde yer alan ... San. Tic. Ltd.

Şirketi ile ticaret yaptığı arkadaşları olan diğer davalılar ... ve ...’a satış yapmak suretiyle taşınmazları devrettiğine ilişkin iddiaya ise davalının, gerek 2021/24 esas sayılı dosya davalısı ... ile gerekse de 2021/25 esas sayılı birleştirilen davada davalı ... ile herhangi bir arkadaşlığı bulunmamakta, taraflar birbirlerini dava dışı ... inşaattan kaynaklı ticaret sebebi ile tanımakta, dava dışı ... inşaatın davalılar ... ve ...’a borcu bulunmakta olduğunu savunmuştur.

Asıl davada davalı ... ile birleştirilen davada davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle. Davalı ... aleyhine açılmış olan dava haksız ve yersiz olduğunu ve davanın esastan reddinin gerektiğini, davacı tarafın vekalet görevinin kötüye kullanımına dayalı tapu iptali ve tescil, mümkün olmadığı takdirde maddi tazminat talepli dava açmış olduğu,

vekalet görevinin kötüye kullanımına dayalı tapu iptali ve tescil davalarında, vekil ile sözleşme yapan üçüncü kişi iyi niyetliyse yani vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını bilmiyor ve kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bilmesi mümkün de değilse, yapılan işlemin vekil edeni bağlayacağını, davada davalı ... üçüncü kişi değil, davacı tarafça da belirtildiği üzere dördüncü kişi olduğunu, davacı tarafın iddiasının aksine müvekkil ... diğer davalı ... ile arkadaş olmadığı gibi, yetkilisi olduğu ....

Sanayi Ticaret Ltd. Şti’den alacaklı olduğu için taşınmazı alacağına mahsuben devralmış olduğunu, bu durum hem tarafların kabulünde hem de dosyada bulunan belgelerden de açıkça anlaşılmakta olduğunu, davalı ...’in .... Sanayi Ticaret Ltd.

Şti.’den alacaklı olması sebebi ile alacağından mahsup edilmek üzere dava konusu taşınmazın devrinin teklif edilmiş olduğunu, davalının da taşınmazı görmek istemesi üzerine, davacı ...'in taşınmazın olduğu yeri müvekkil ve beraberinde gelenlere göstermiş olduğunu, davacı ...'in devirden haberinin olduğunu, davalı ... 'in açılan davada üçüncü kişi değil, davacı tarafça da belirtildiği üzere dördüncü kişi olduğunu, davalı ...'in sahibi olduğu şirketin ...

İnşaat şirketinden alacaklı olduğun ve bu alacaklarına mahsuben dava konusu taşınmazı devraldığını, dava konusu taşınmazın bizzat davacı ... tarafından gösterildiğini, diğer davacı ...'in de ... vasıtasıyla taşınmazın devrinden haberinin bulunduğunu, ...'in taşınmazı gezdirdiğinde komşu parsel sahibi ... ile karşılaştıklarını ve bu sırada davalı ...'in komşu parsele kaim taşınmazı da devralmasını önerdiğini, sonrasında davacı ...'in davacı ...'in dükkanına gelerek bu ısrarını yinelediğini, bunun üzerinde diğer davalı ...'ın komşu parsel sahibi ...'nun hisselerini aldığını,

davalının şirket yetkilileri ile el ve işbirliği içerisinde olmadığını, davacıları zarara uğratma kastının bulunmadığını savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

Pazarcık 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin yukarıda belirtilen tarih ve sayılı kararıyla; dava konusu taşınmazların tapu kaydının iptaline yönelik istem yönünden, davalılar ... ve ... dava konusu taşınmazı davalı ... ve dava dışı şirket arasında yapılan sözleşmeden bağımsız olarak devralan, tapuya güvenerek taşınmaz mal satın alan 3. kişi konumunda olduklarından, kendilerinin kötüniyetli hareket ettikleri veya diğer davalı ...'la birlikte davacıları zarara uğratma gayesi ile muvazaalı bir davranış içerisinde oldukları yönünde her hangi bir delil bulunmadığından,

yapılan tapu devri usulünce verilmiş geçerli bir vekaletnameye dayandığından ve resmi şekil şartlarına da uyulduğundan geçerli bir satış olup bu davalılar adına geçen tapuların iptali hukuken mümkün değildir. Nitekim vekaletnamede tapu devirlerinin takas işlemi nedeniyle verildiği, dava dışı şirket haricinde başkasına satış yapılamayacağı şeklinde bir sınırlama yoktur.

Bu doğrultuda terditli açılan tapu iptali ve tescil talebinin reddine; vekalet yetkisinin kötüye kullanıldığı iddiasına dayalı tazminat istemi yönünden ise davalı ...'a verilen noter vekaleti, dava dışı .... San. Tic. Ltd.

Şti. ile yapılan ön ödemeli konut satış sözleşmeleri gereğince verilmiş bir vekalet olup dava konusu taşınmazlar ön ödemeli satış sözleşmesi gereğince yapılacak olan dairelerin bedel olarak karşılığı için takas edildiğinden ve verilen vekaletnameler usule uygun, hukuken geçerli vekaletler olduğundan, vekalet yetkisinin kötüye kullanıldığının kabulü için öncelikle ön ödemeli satış sözleşmeleri nedeniyle teslimi gereken taşınmazlar yönünden dava dışı .... San. Tic. Ltd.

Şti. temerrüte düşürülmeli, şayet dairelerin makul bir sürede teslimi yapılabilecek durumda ise sözleşmeye dayanarak dava dışı şirket tapu devrine zorlanmalı, şayet taşınmaların uygun bir sürede teslimi mümkün değil ise öncelikle vekaletnamelerin dayanağını teşkil eden ön ödemeli satış sözleşmeleri feshedilmeli, bu aşamadan sonra tazminat istenmelidir, celp edilen sözleşmelerin ve yapı ruhsatlarının tetkikinden ön ödemeli satış sözleşmelerinin gereği olarak yapılması planlanan ve taahhüt edilen taşınmazların büyük oranda tamamlandıkları,

yapı ruhsatlarının alındığı anlaşıldığından ve davacı taraflar dava dışı şirketi ifaya zorladıklarını veya sözleşmeyi feshettiklerini gösterir yazılı bir delil sunmadıklarından, davalı ...'un vekalet yetkisini kötüye kullandığının bu aşamada kabulü mümkün olmadığından..." tazminat talebinin de reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

Mahkemenin yukarıda belirtilen kararının davacılar vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen tarih ve sayılı kararıyla; davacılar tarafından vekalet yetkisinin kötüye kullanıldığı iddiası ile dava konusu taşınmazın tapusunun iptali ve adlarına tescili talep edilmiş ise de, davacılar ile dava dışı .... San. Tic. Ltd.

Şti. arasında yapılan ön ödemeli konut satış sözleşmeleri gereğince şirketten alınacak dairelere karşılık davacıların sahibi oldukları taşınmaz hisselerini trampa olarak verdikleri, bu sözleşme uyarınca da şirket yetkilisi ...'a taşınmazların satış yetkisini içeren vekaletname verdikleri, şirket yetkilisi olan ...'un ise bahsi geçen sözleşme uyarınca trampa ile şirketin uhdesine geçen bu taşınmazların vekaleten diğer davalılara satışını yaptığı, yapılan satışın vekaletname ve sözleşme hükümlerine uygun olduğu, dolayısıyla vekalet yetkisinin kötüye kullanıldığı iddiasının ispatlanmadığı,

davalılar ... ve ...'ın dava konusu taşınmazları davalı ... ve dava dışı şirket arasında yapılan sözleşmeden bağımsız olarak devraldıkları, tapuya güvenerek taşınmaz mal satın alan 3. kişi konumunda oldukları, kendilerinin kötüniyetli hareket ettikleri veya diğer davalı ...'la birlikte davacıları zarara uğratma gayesi ile muvazaalı bir davranış içerisinde olduklarının ispatlanmadığı belirtilerek esastan ret kararı verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

Davacılar vekili temyiz başvuru dilekçesinde; dava konusu taşınmazlar karşılığı yapılan sözleşmeler nedeniyle davalılar ... ile .... San. Tic. Ltd. Şti yönünden Kahramanmaraş 3. Ağır Ceza Mahkemesinin 2024/460 Esas sayılı dosyası ile dolandırıcılık suçundan dava açıldığını, söz konusu ceza dosyasında yaklaşık 90 mağdurun bulunduğunu, taşınmazı alan kişilerin vekaletname yetkilisi ... ile daha önceden ticaret yaptıkları için birbirlerini tanıyan hatta çok samimi dost olan kişiler olması nedeniyle iyiniyetli 3. kişi olmadıklarını, davacılar tarafından verilen vekaletin kötüye kullanıldığını belirterek kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Dava, vekalet görevinin kötüye kullanılması ve muvazaa iddiasına dayalı tapu iptali ve tescil mümkün olmaması halinde tazminat istemine ilişkindir.

Dosya içeriği ve toplanan delillerden; asıl davada davacı ...'in akrabası dava dışı ... ile dava dışı .... San. Tic. Ltd. Şti. arasında yapılan 06.07.2020 tarihli ön ödemeli konut satış sözleşmesi gereğince davacı ... adına kayıtlı Kahramanmaraş ili .... ilçesi ...

Mahallesi 1 11... parselde yer alan taşınmazdaki 18.600 metrekare hissesini şirkete temlik edeceği, bu taşınmaz karşılığında ise ... ve akrabası olan ...’e Kahramanmaraş ili ... ilçesi 12 91... parsel de bulunan ... apartmanı 2. Kat 21... numaralı dairelerin verileceğinin kararlaştırıldığı, birleştirilen dava dosyasında da; davacı ... ile dava dışı .... San. Tic. Ltd.

Şti. ile yapılan 17.07.2019 tarihli ön ödemeli konut satış sözleşmesi gereğince 1 11... parselde yer alan taşınmazdaki 47.450 metrekare hissesini şirkete temlik edeceği, bu taşınmaz karşılığında ise Kahramanmaraş ili ... ilçesi 57 52... parsel de yapılacak ... park sitesi A blok 6. Kat 11 numaralı daire ve B blok 6. Kat 12 numaralı dairenin verilmesinin kararlaştırıldığı görülmektedir.

Davacılar ile dava dışı şirket arasında düzenlenen ön ödemeli konut sözleşmeleri uyarınca davacılar tarafından dava dışı şirketin satış sorumlusu olan davalı ...'a satış yetkisi içeren vekaletnamelerin verildiği, davalı ...'un dava konusu edilen taşınmazları, belirtilen vekaletnamelerle davalılar ... ve ...'a satış suretiyle devrettiği anlaşılmaktadır.

Hemen belirtilmelidir ki; "Tacir/Şirket Yöneticisi Tarafından İşlenen Nitelikli Dolandırıcılık" suçundan Kahramanmaraş 3. Ağır Ceza Mahkemesinde açılan 2024/460 Esas sayılı ceza davasının halen derdest olduğu, eldeki davada ileri sürülen hususların o davada yargılamaya konu olduğu, davalı ... ile beraber şirket yöneticisi ve yetkililerinin yargılandığı, aralarında davacıların da yer aldığı 92 müştekinin bulunduğu, davacılarla benzer mahiyette iddialarla şikayetçi oldukları sabittir.

Bilindiği üzere; Türk Borçlar Kanunu'nun 74. maddesi uyarınca ceza mahkemelerince verilen mahkumiyet kararları hukuk mahkemelerini bağlar. Ağır Ceza dosyası ve o dosya içinde bulunan beyanlar ve bilgiler delil niteliğinde olup anılan ceza davasının neticesinin eldeki davanın sonucuna etkili olacağı kuşkusuzdur.

6100 sayılı HMK'nın 165. maddesinde "Bir davada hüküm verilebilmesi, başka bir davaya, idari makamın tespitine yahut dava konusuyla ilgili bir hukuki ilişkinin mevcut olup olmadığına kısmen veya tamamen bağlı ise mahkemece o davanın sonuçlanmasına veya idari makamın kararına kadar yargılama bekletilebilir" hükmü yer almaktadır. Ceza dava dosyasının sonucu, görülmekte olan davanın esası yönünden önem arz etmektedir. Bu sebeple o davanın eldeki dava bakımından bekletici sorun olarak kabul edilmesi gereklidir.

Hal böyle olunca; Kahramanmaraş 3. Ağır Ceza Mahkemesinin 2024/460 Esas sayılı ceza dava dosyasının sonucunun beklenmesi, ceza dosyasında verilecek karar ile dosya içeriğinin, toplanan ve toplanacak delillerle birlikte değerlendirilerek oluşacak sonuç çerçevesinde bir karar verilmesi gerekirken değinilen hususlar göz ardı edilerek yazılı olduğu üzere hüküm kurulmuş olması isabetsiz olup bozmayı gerektirmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Davacılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulüne, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Bozma nedenine göre davacılar vekilinin öteki temyiz itirazlarının incelenmesine şimdilik yer olmadığına,

Peşin alınan harcın istek halinde temyiz eden davacılara iadesine,