Yargıtay 11. Hukuk Dairesi E.2009/5191 K.2010/11388

Taraflar arasında görülen davada Adana 1.Asliye Hukuk Mahkemesi’nce verilen 15.01.2009 tarih ve 2008/21-2009/2 sayılı kararın Yargıtayca incelenmesi davalı ... vekili ve davalı ... vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla, dava dosyası için Tetkik Hakimi ... tarafından düzenlenen rapor dinlendikten ve yine dosya içerisindeki dilekçe, layihalar, duruşma tutanakları ve tüm belgeler okunup, incelendikten sonra işin gereği görüşülüp, düşünüldü:

Davacı vekili, müvekkilinin davalı kooperatifin ortağı olduğunu, davalı ..., ..., ... ve ...’nın murisleri ... ile davalı ... arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, davalı kooperatif ile davalı ... arasında da Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi imzalanıp müteahhide ayrılan dairelerin kooperatife satışının kararlaştırıldığını, yapılan sözleşmeler neticesinde konutlar yapılıp kooperatif ortaklarına teslim edildiğini, müvekkilinin konut yapımından doğan borçların tamamını ödediğini, kooperatif yönetiminden borcu bulunmadığına dair yazı aldığını, inşaatlarda kat irtifakı kurulduğunu,

kat irtifakı sonucunda müvekkiline verilmesi gereken C Blok 22 nolu dairenin tapusunun davalıların murisi arsa sahibi ... adına tescil edildiğini ileri sürerek, C Blok 11.kat 22 nolu dairenin müvekkili ... adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı ... ve ..., davanın reddini istemiştir.

Davalı ..., kendilerine verilmesi gereken zemin kattaki iş yerlerinin imalatlarının yüklenici tarafından tamamlanmadığını, bu nedenle uhdelerindeki bir kısım bağımsız bölüm tapularının devredilemediğini, yüklenicinin sözleşme uyarınca edimlerini yerine getirmesinden sonra sözleşmeye göre kooperatife bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümlerin devirlerinin mümkün olacağını savunmuştur.

Davalı kooperatif başkanı, binaların zemin katında inşa edilen işyerlerinin sözleşme hükümlerine göre arsa maliklerine bırakılması gerektiğini, bu dükkanların imalatı tamamlanmadığı için arsa malikleri ile yüklenici arasında ihtilaf bulunduğunu, bu nedenle arsa maliklerinin kooperatif ortaklarına devredilmesi gereken dairelerin tapularını devretmediklerini, davacının kooperatife borcu kalmadığını savunmuştur.

Mahkemece, iddia, savunma, bilirkişi raporları ve tüm dosya kapsamına göre, dava konusu bağımsız bölümün içinde bulunduğu binanın arsasının bir kısım davalıların murisi ... ile dava dışı kişilere ait olduğu, arsa malikleri ile yüklenici ... arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığı, davalı ... ile davalı kooperatif arasında yükleniciye bırakılması vaad edilen bağımsız bölümlerin kooperatife satışı konusunda sözleşme imzalandığı,

davacının davalı kooperatife ortak olarak dava konusu olan ve ... tarafından kooperatife satışı vaad edilerek teslim edilen C Blok 11.Kat 22 nolu bağımsız bölüm için ödemeler yaptığı, sözleşme gereği kendisine düşen tüm edimleri yerine getirdiği, taşınmazda kat irtifakı kurulmasına rağmen dava konusu bağımsız bölümün sözleşmelerdeki kabullerin aksine arsa maliki ... adına tapuya tescil edildiği gerekçesiyle davanın kabulü ile dava konusu C Blok 11.Kat 22 nolu bağımsız bölüme ait ... adına mevcut tapu kaydının iptali ile davacı ... adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiştir.

Kararı, davalı ... vekili ve davalı ... vekili temyiz etmiştir.

Dava, arsa sahipleri ile yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılması kararlaştırılan ve sonra davalı kooperatife satışı vaad edilen bağımsız bölümün kooperatif tarafından davacıya tahsis edildiği iddiasına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Davalı arsa malikleri yüklenicinin sözleşmeden kaynaklanan edimlerini süresinde yerine getirmediğini belirterek davanın reddini savunmuşlardır.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yükleniciye şahsi hak sağlar. Koşulları varsa kazandığı şahsi hakka dayanarak yüklenici, arsa sahibini bir şey vermeye veya yapmaya zorlayabilir. Şahsi hak kazanan yüklenici bu hakkını doğrudan arsa sahibine karşı ileri sürebileceği gibi arsa sahibinin rızası gerekmeksizin ve ancak yazılı olmak koşulu ile üçüncü bir kişiye de temlik edebilir.

Dava konusu olayda da kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre yükleniciye bırakılması kararlaştırılan dairelerin davalı kooperatife satışı konusunda davalı kooperatif ile davalı yüklenici ... arasında taşınmaz satış vaadi sözleşmesi imzalanmıştır. Davacı da kooperatif ortağı olarak ödeme yaptığını ileri sürerek, arsa maliki adına tescil edilen C Blok 11. kat 22 nolu dairenin tapu kaydının iptali ile adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yükleniciden, sözleşmede ona bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü temlik alan üçüncü kişinin arsa sahibini (borçluyu) ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. BK’nun 167. maddesi gereğince.

“Borçlu, temlike vakıf olduğu zaman; temlik edene karşı haiz olduğu defileri, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir.” Buna göre temliki öğrenen borçlu, temlik olmasaydı önceki alacaklıya karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan üçüncü kişiye) karşı da ileri sürebilir.

Temlikin konusu, yüklenicinin arsa payı karşılığı arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden kazanmadığı bir hakkı üçüncü kişiye temlik etmesi arsa sahibi bakımından önemsizdir.

Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı öncelikli edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye temlik etmişse, üçüncü kişi Borçlar Kanununun 81.maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.

Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi taraflarına karşılıklı hak ve borçlar yükler. Burada yüklenicinin temel borcu, sözleşmeye, fenne ve amacına uygun bir bina meydana getirerek arsa sahibine teslim etmektir. Zira, yüklenici bu nitelikleri taşıyan bir bina meydana getirmiş ve arsa sahibine teslim etmişse sözleşmenin karşı edimini olan arsa payının devredilmesini ondan isteyebilir.

Bu hak doğrudan yüklenici tarafından talep edilebileceği gibi, yüklenicinin kişisel hakkını temellük eden üçüncü kişi de yüklenicinin halefi olarak tescil isteminde bulunabilir. Ancak, yüklenicinin açtığı tescil davalarında olduğu gibi halefi olan üçüncü kişilerin açacağı tescil davalarında da tescile hak kazanılabilmesi için, yapının arsa sahibinin reddedemeyeceği bir seviyeye getirilmesi gerekir.(Yargıtay 14.H.D’nin uygulamaları da bu yöndedir.Yargıtay 14. H.D.

18.07.2008 tarih ve 2008/6682 E. 2008/9536 K.sayılı ilamı)

Somut olaya gelince, davacının tescil isteğinin hüküm altına alınabilmesi için yukarıda açıklandığı üzere yüklenici veya onun kişisel hakkını devir alan davalı kooperatifin buna bağlı olarak da davacının sözleşmeden kaynaklanan edimleri yerine getirmiş olması gereklidir.

Arsa maliki ...’nın mirasçıları olan davalılar, kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre kendilerine verilmesi gereken zemin kattaki iş yerlerinin imalatlarının yüklenici tarafından tamamlanmadığını, yüklenici ... ise davacı dahil bazı kooperatif ortaklarının edimini yerine getirmemesi nedeniyle inşaatların tamamlanamadığını savunduğuna göre mahkemece, anılan hususlar nazara alınmadan, tarafların edimlerini ne ölçüde yerine getirdiği yukarıda yapılan açıklamalar doğrultusunda araştırılmadan yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.