Yargıtay 11. Hukuk Dairesi E.2011/8483 K.2013/10704

Taraflar arasında görülen davada İzmir 1. Asliye Ticaret Mahkemesi’nce verilen 21/01/2011 tarih ve 2008/279-2011/25 sayılı kararın duruşmalı olarak incelenmesi davacı vekili tarafından istenmiş olup, duruşma için belirlenen 21.05.2013 günü başkaca gelen olmadığı yoklama ile anlaşılıp hazır bulunan davacı vekili Av. ... ile davalılardan Windguru İnş. Turz. San. ve Tic. A.Ş. vekili Av. ...dinlenildikten sonra duruşmalı işlerin yoğunluğu ve süre darlığından ötürü işin incelenerek karara bağlanması ileriye bırakıldı. Tetkik Hakimi ... tarafından düzenlenen rapor dinlenildikten ve yine dosya içerisindeki dilekçe, layihalar, duruşma tutanakları ve tüm belgeler okunup incelendikten sonra işin gereği görüşülüp, düşünüldü:

Davacı vekili, davalılardan ...'nın emlakçılık faaliyetinde bulunan müvekkiline başvurup, turistik yatırımlarda bulunmak amacıyla geniş yüzölçümlü taşınmazlar satın almak istediğini belirterek bu konuda kendisine tellallık hizmeti vermesini istediğini, müvekkili tarafından talep edilen şartlara uygun 7 adet taşınmaz bulunduğunu, taşınmazların maliki olan Tursite A.Ş. yetkilileri ile irtibata geçildiğini, taşınmazlarla ilgili pek çok araştırma ile bu amaçla görüşmeler ve yolculuklar yapıldığını,

müvekkili şirket yetkilisi ile davalı Windguru A.Ş. yetkilisi diğer davalı ...'nın imzasını taşıyan 12.04.2006 tarihli “Gayrimenkul Gösterme Tutanağı ve Komisyon Sözleşmesi”nin müvekkilinin emlakçılık hizmetlerini yapmış olduğunu teyit ettiğini, müvekkilinin üzerine düşen her türlü yükümlülüğü yerine getirmesine rağmen sonradan sözleşmeye konu satışın kendi tellallık hizmetinin dışında davalı şirkete satıldığını öğrendiğini, söz konusu satışların müvekkilinin aracılığıyla gerçekleştirildiğini,

ancak davalıların müvekkiline ücret ödememek ve sözleşmede belirtilen sürenin geçmesini sağlamak için evrak üzerinde devir işlemlerini geciktirerek kötü niyetli davrandıklarını ileri sürerek, fazlaya ilişkin haklar saklı tutularak açılan davada yargılama sırasında yapılan ıslah ile neticeten 900.000,00 TL'nin davalılardan faiziyle birlikte tahsilini talep ve dava etmiştir.

Davalılar vekili, müvekkili şirketin davanın dayanağı olarak gösterilen belgenin tarafı olmayıp, müvekkili şirketin sözleşme tarihinden sonra kurulduğunu, davacının iddialarının gerçeği yansıtmadığını, taraflar arasındaki sözleşmenin belirli süreli olarak düzenlenmiş olup, davaya konu taşınmazların satımının sözleşmede belirtilen sürenin geçmesinden sonra yapıldığını, davacı tarafından davaya konu taşınmazların satımının gerçekleştirmesini temin edecek hiçbir işlem yapılmadığını, sözleşmede kararlaştırılan 6 aylık süre geçtikten sonra gerçekleşen satış işlemi için davacının hiçbir ücrete hak kazanmayacağını savunarak, davanın müvekkili Arda yönünden esastan, şirket yönünden ise husumet ve esas yönlerinden reddini istemiştir. .../...

Mahkemece, iddia, savunma, bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına göre, davalı şirketin davacı ile davalı ... arasında yapılan sözleşmeye taraf olmadığı, sözleşmeye daha sonra katıldığına dair herhangi bir iddia ileri sürülmediği, bunun yanında şirketin sözleşmenin imzalandığı tarihte henüz kurulmamış olduğu, bu sebeple davalı Windguru A.Ş.'ye husumet yöneltilemeyeceği, davacı ile davalı ... arasında imzalanan sözleşmenin belirli süreli sözleşme niteliğinde bulunduğu, sürenin 12.10.2006 tarihinde dolduğu, buna karşılık taşınmazların bu tarihten yaklaşık 10 ay kadar sonra 24.08.2007 tarihinde satışının yapıldığı,

sözleşme süresinin dolmuş olması sebebiyle davacının kural olarak tellallık ücretine hak kazanamayacağı, bu durumda davacının ancak sözleşme süresinin dolduğu tarihten önce kendi çalışma ve emeği sonucu davalı alıcı ile dava dışı satıcı arasında taşınmazların alım-satımı konusunda mutabakatın sağlandığı ve sağlanan bu mutabakat sonucu taşınmazların satışının yapıldığı hususunu ispat etmesi halinde tellallık ücretine hak kazanacağı,

dava dışı satıcı Tur İzmir A.Ş.'nin 27.05.2006 ve 09.06.2007 tarihli genel kurullarında alınan kararların incelemesinde gayrimenkullerin satışı konusundaki mutabakatın davacının iddiasının aksine sözleşme süresinin sona erme tarihi olan 12.10.2006 tarihinden önce oluşmayıp bu tarihten sonra gerçekleştiğine dair delil teşkil ettiği,

davacının bu hususu ispat edemediği ayrıca davacının taraflar arasında gayrimenkullerin alım-satımı ile ilgili uzlaşmanın daha önce sağlandığı ve davalılar ile dava dışı satıcının iyi niyet hükümlerine aykırı olarak ve sırf tellallık ücretini ödememek için sözleşmenin düzenlenmesini geciktirdikleri iddiasını da ileri sürdüğü ancak satım konusu taşınmazların niteliği ve 11.700.000,00 USD olarak belirlenen oldukça yüksek sayılabilecek satış bedeli göz önüne alındığında bahsi geçen satış bedelinin günlük getirisinin bile her ikisi de tacir olan davalı alıcı ile dava dışı satıcı için yüksek meblağlara ulaşabilecek olması hususları göz önüne

alındığında satımın sırf tellallık ücretinden kaçınmak için 10 ayı aşkın bir süre geciktirilmesinin hayatın olağan akışı ile ticari hayatın gerek ve gerçeklerine uygun düşmediği, bu itibarla davacının bu iddiasının da dayanaksız olduğu, tüm bu hususlar birlikte değerlendirildiğinde davacının 12.04.2006 tarihli sözleşme doğrultusunda tellallık ücretine hak kazanamadığı sonucuna varılarak, davalı ... hakkında açılan davanın sabit olmadığından, davalı Windguru A.Ş. hakkındaki davanın ise husumet yokluğundan reddine karar verilmiştir.

Kararı, davacı vekili temyiz etmiştir.

1- Dava, davalılara verilen tellallık hizmeti bedelinin tahsili istemine ilişkindir.Davacı ile davalılardan ... arasında 12.04.2006 tarihinde gezilip görülen taşınmazlara ait parsel numaraları ve yüz ölçümlerinin de yer aldığı bir komisyon sözleşmesi akdedilmiştir.Akdedilen sözleşmede,

gezilip görülen gayrimenkullerden herhangi birisinin kendisi (yani Arda) veya dolaylı olarak kendisiyle ilgili şahısların 6 ay içerisinde her ne sebeple olursa olsun satın alması durumunda sözleşmede belirtilen komisyon bedelinin ödeneceği kararlaştırılmıştır.Davalı ...'nın temsilcisi olduğu şirketin de yer aldığı yabancı şirketler tarafından 19.07.2007 tarihinde ticaret siciline tescil edilmek suretiyle kurulmuş olan davalı şirketin kurulduktan çok kısa bir zaman sonra 24.08.2007 tarihinde komisyon sözleşmesinde gösterilen taşınmazları da kapsayan taşınmazların davalı şirket tarafından Arda'nın şirketi temsilen yaptığı tapudaki satış işlemi

sonucu satın alındığı anlaşılmıştır. Mülga TTK'nın 301/2. maddesinde bir şirketin tescilinden önce yapılan taahhütlerin kurulan

şirket tarafından kabul edilip benimsenmesi halinde bu taahhütlerden şirketin sorumlu olacağı düzenlenmiştir.

Davanın dayanağını teşkil eden komisyon sözleşmesinde davalı ... kendisinin veya kendisiyle ilgili şahısların taşınmazları satın alması halinde komisyon bedelinin ödeneceğini taahhüt etmiş olup, sözleşmedeki taşınmazların sözleşmenin tarafı olan Arda'nın temsilcisi olduğu şirket tarafından kurulduktan kısa zaman sonra satın alınmış olmasına göre davalı şirketin temsilcisi olan Arda'nın yaptığı işlemi kabul ettiği, daha şirket kurulmadan önce akdedilen sözleşmede dahi Arda kendisi ile ilgili şahısların taşınmazları satın alması halinde de komisyon ödeneceğini taahhüt ettiği,

bu durumda komisyon sözleşmesini davalı ...'nın ileride kurulacak olan şirketi temsilen akdettiği, belirtilen taşınmazların temsilcisi olduğu şirket tarafından kurulduktan kısa süre sonra satın alındığı anlaşılmakla mahkemece şirket hakkındaki davanın yazılı gerekçeler ile husumet yokluğundan reddine ilişkin olarak verilen karar yerinde değildir.

Davacının sözleşmede kararlaştırılan komisyon bedelini hak edip etmediğine gelince; dosyadaki tüm bilgi, belge ve beyanlarlar göz önüne alındığında, davacı ile davalılardan Arda arasında yapılan sözleşmede belirtilen taşınmazların sonradan kurulan davalı ...'nın temsilcisi olduğu davalı şirket tarafından kurulduktan kısa bir zaman sonra satın alındığı, bu zaman zarfında davacının sadece sözleşmede geçen taşınmazları yerinde gösterip, gezdirmenin dışında taşınmazlar hakkında bilgi topladığı,

taşınmazların maliki olan dava dışı Tur İzmir A.Ş yetkilisinin davacı şirket yetkilisine yazdığı yazılar incelendiğinde bu taşınmazların satımına ilişkin olarak dava dışı satıcı şirketin genel kurullarında bu taşınmazların satımı için görüşme yapılarak satım kararı alınması için davacının uğraş verdiği, dava dışı satıcı şirketin genel kurulunda sözleşmede geçen taşınmazlar için alınan satım kararının davacının başlattığı faaliyet ve çabanın sonucu olduğu, bu kararın sonrasında davalı şirketin kurulduğu ve davalı ...'nın bu şirketin ortaklarından birinin temsilcisi ve aynı zamanda davalı şirketin yetkilisi olduğu,

buna göre komisyon sözleşmesinde geçen tüm taşınmazların davalı şirket tarafından satın alınmasının davacının yapmış olduğu aracılık faaliyetinin etkisiyle gerçekleştiği sonucuna varılmıştır.

Her ne kadar komisyon sözleşmesinde satımın 6 aylık süre içerisinde gerçekleşmesi şartı mevcut ise de sözleşmede davalı ...'nın kendisi veya dolaylı olarak kendisiyle ilgili şahısların 6 ay içerisinde satın almasının kararlaştırıldığı, taşınmazları satın alan şirketin bu tarihte daha kurulmadığı, davacının aracılık hizmeti verdiği taşınmazların satımına ilişkin olarak dava dışı satıcı şirketin genel kurulunda satım kararının alınmasının ardından kurulduğu,

henüz kurulmamış bir şirketin hukuki işlem yapmasının olanaksız olması karşısında 6 aylık sürenin şirketin kurulduğu tarihten itibaren göz önüne alınması gerektiği, esasen sözleşmenin ileride kurulacak şirket göz önüne alınarak yapıldığı ve davalı ...'nın kurulacak olan şirketi temsilen işlemlerde bulunduğu ve davalı şirketin davacının verdiği çabanın etkisiyle komisyon sözleşmesindeki taşınmazları satın aldığının anlaşılması karşısında davalı şirketin sözleşmenin tarafı olmadığından bahisle ileri sürdüğü husumet itirazı yerinde olmadığı gibi sözleşmedeki sürenin geçtiğinden bahisle ücret ödenemeyeceğine ilişkin olarak ileri sürülen

itirazlar da somut olayın yukarıda açıklanan özellikleri göz önüne alındığında yerinde olmayıp, aksi durum yani davalı tarafın sözleşmedeki süre geçtiğinden dolayı ücret ödenemeyeceğine ilişkin savunmasına geçerlilik tanınması tüm özel hukuk ilişkilerinde ve işlemlerinde nazara alınan ve alınması gereken genel ve temel bir hukuk kaidesi niteliğindeki

MK'nun 2. maddesinde düzenlenen hakkın kötüye kullanılması yasağına da aykırıdır.Bu itibarla, dosya kapsamından anlaşılan tüm maddi olgular ile açıklanan hukuki dayanaklara göre, davacının komisyon ücreti isteminde haklı olduğu ve bu istemden yapılan hizmetten yararlanan ve istediği sonucu elde eden davalı şirketin doğrudan sorumlu olduğu, diğer davalı ...'nın esasen davalı şirketi temsilen hareket ederek işlemlerde bulunduğu anlaşılmakla davalı şirketin sorumluluğuna karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeler ile şekli değerlendirmeler sonucu davalı şirket yönünden verilen karar doğru görülmediğinden kararın davalı şirket yönünden bozulması gerekmiştir.

2- Davalı ...'ya yönelik temyiz itirazlarına gelince; yukarıda yapılan açıklamalar göz önüne alındığında davalı ...'nın sözleşmenin yapılması esnasında ileride kurulacak şirketi göz önüne alarak işlemlerde bulunduğu, sonradan kurulan davalı şirketin davalı ...'nın yaptığı işlemleri kabul ederek sözleşmede belirtilen taşınmazları satın aldığının anlaşılmasına göre, komisyon sözleşmesinden doğan ödeme sorumluluğunun davalı şirkete ait olup, temsilci sıfatıyla hareket eden davalı ...'nın şirket adına yapılan işlemlerden dolayı şahsi bir sorumluluğunun olmadığı,

bu nedenle davacının istediği bedelden davalı ...'nın sorumlu bulunmadığı anlaşılmakla davalı ... hakkındaki davanın bu nedenlerle reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile reddi doğru olmadığından kararın bu yönden de bozulması gerekmiştir.