Yargıtay 11. Hukuk Dairesi E.2021/3981 K.2022/9338

Taraflar arasında görülen davada Bakırköy 8. Asliye Hukuk Mahkemesince bozmaya uyularak verilen 18.01.2021 tarih ve 2019/266 E. - 2021/10 K. sayılı kararın Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından duruşmalı, davalılar vekillerince duruşmasız olarak istenmiş ve temyiz dilekçelerinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla, duruşma için belirlenen 20.12.2022 günü başkaca gelen olmadığı yoklama ile anlaşılıp hazır bulunan davacı vekili Av. .... ile davalı 2 ve 3 nolu Autopia vekili Av. .... dinlenildikten sonra duruşmalı işlerin yoğunluğu ve süre darlığından ötürü işin incelenerek karara bağlanması ileriye bırakıldı.

Tetkik Hakimi ... tarafından düzenlenen rapor dinlendikten ve yine dosya içerisindeki dilekçeler, duruşma tutanakları ve tüm belgeler okunup, incelendikten sonra işin gereği görüşülüp, düşünüldü:

Davacı vekili, davalı şirkette bağımsız iş yerini satın aldığını, sözleşme içeriğine göre teslim tarihinin 01/06/2012 olarak belirtilmesine rağmen söz konusu bağımsız bölümün bu tarihte teslim edilemediğini, bu itibarla söz konusu bağımsız bölümün kira getirisinin hesaplanarak bu alacağın şimdilik talep edilen 1.000.-TL tazminatın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı şirketten alınmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalılar, taraflar arasında yapılan sözleşmenin adi nitelikte bulunduğunu, dolayısıyla sözleşmede öngörülen gecikme tazminatı niteliğinde bulunan kira alacağının da talep edilemeyeceğini savunmuştur.

Mahkemece, yapılan yargılama ve toplanan delillere göre, taraflar arasındaki dosyaya sunulan vadeli gayrimenkul satış sözleşmesinin adi nitelikte yapıldığı, Noterlik Kanunu 60/3 ve 89 md uyarınca tapuda kayıtlı gayrimenkullerin noterlikçe resmi şekilde yapılması gerekli olup bunun dışında adi şekilde yapılan sözleşmelerin geçersiz olduğu ve sözleşmenin fer'i niteliğinde bulunan cezai şart hükmündeki kira alacağının da geçersiz olup talep edilme imkanı bulunmadığından davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Taraflar arasında imzalanan adi yazılı şekildeki Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinde davalı tarafından davacıya satışı vaat edilen taşınmaz davalının tapu sicilinde kendi adına kayıtlı bir taşınmaz olmadığı, davalının davadışı arsa sahibi kişiyle usulüne uygun şekilde noterde düzenleme şeklinde yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile yapacağı inşaat nedeniyle kendine düşecek bağımsız bölümlerden biri olduğu anlaşılmaktadır. Bu durumda davalı tarafından davacıya gayrimenkul satış vaadinde bulunulmamakta ancak davalının sahip olduğu devir ve tescil etme hakkı bir şahsi hak olarak alacağın temliki yoluyla davacıya devredilmektedir. Alacağın temlikinde adi yazılı şekil yeterli olduğundan taraflar arasındaki yazılı sözleşme geçerlidir.

Dava konusu dükkanın, taraflar arasındaki sözleşmenin 5.2 maddesi uyarınca, davacıya 01/06/2012 tarihinde teslim edileceğinin taahhüt edildiği, 07/10/2010 tarihte yapı tatil tutanağı ile 11/10/2010 tarihli yenileme yapı ruhsatı arasındaki 4 günlük sürede, yapının ruhsatsız kaldığı, bu sürenin de teslim süresine ilave edilmesi ile teslim süresinin 05/06/2012 tarihi olarak kabulü ile davacının taşınmazı teslim aldıktan sonra, hemen kiraya veremeyeceği, taktiren en erken 4 ay sonrasından itibaren, kiraya verebileceğinin mümkün olduğu,

muhtemelen kira başlangıç tarihinin 05/10/2012 tarihi olabileceği, davalı vekilinin dilekçesinde beyan ettiği üzere, 19/09/2012 tarihli AP00813812159 barkod nolu, davalı tarafın 1 adet APS zarfı ile davacının 13/09/2013 tarihinde, "bağımsız bölümlerin teftişi, açılışı ve kiralamalar hakkında bilgi mektubu" başlıklı davetiye ile davacı tarafı, taşınmazı teslim için davet ettikleri, bu tebliğ tarihi itibariyle, davalı tarafın ancak geç teslimden dolayı temerrüde düşmüş sayılacağının kabul edilebileceği sonucuna varılarak,

davacı tarafın, 05/10/2012-19/10/2013 tarihleri arasında, 12 ay 14 günlük kiradan mahrum kalabileceği sonucuna varılmış, bu itibarla bilirkişinin hesap etmiş olduğu 47.573.-TL kira tazminatı alacağının, davalı şirketin bölünmesinden sonra, tüm davalı şirketlerden, dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte, müştereken ve müteselsilen tahsili ile davacı tarafa verilmesine karar verilmiştir.

Kararı taraf vekilleri temyiz etmiştir. (1) Dosyadaki yazılara, mahkemece uyulan bozma kararı gereğince hüküm verilmiş olmasına ve delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, taraf vekillerinin sair temyiz itirazları yerinde değildir. (2) Dava, taraflar arasında akdedilen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi uyarınca, bağımsız bölümün taahhüt edilen tarihte teslim edilmemesi sebebiyle kararlaştırılan gecikme cezasının tahsili istemine ilişkindir.

Münakit sözleşmenin 5. maddesinde, bağımsız bölümün alıcıya 01.06.2012 tarihinde teslim edileceği, satıcının belirtilen teslim tarihinden en az 10 gün önce yazılı bir şekilde alıcıya bildirimde bulunmak şartıyla teslim tarihini 180 gün uzatabileceği, bunun gecikme olarak değerlendirilemeyeceği, belirtilen sürelerde teslim edemediği takdirde rayiç bedel üzerinden aylık kira bedelini gecikme cezası olarak alıcıya ödeyeceği kararlaştırılmıştır.

Bu hüküm uyarınca davacının taahhüt edilen tarih ile dava tarihi arasındaki dönem için rayiç bedel üzerinden tespit edilecek kira bedelini gecikme cezası olarak talep etme hakkı olduğunun kabulü ile bu tarihler nazara alınarak bir hesaplama yapılması gerekirken, davacının bağımsız bölümü taahhüt edilen tarihte teslim alsa dahi hemen kiraya veremeyebileceğine ilişkin isabetli olmayan bilirkişi görüşü benimsenerek, teslim tarihine dört ay eklenerek ulaşılan tarihin hesaplamada başlangıç tarihi olarak kabulü doğru olmamıştır.

Yine tarafların bağımsız bölümün rayiç kira bedeline ve bedelin tespit şekline ilişkin ciddi itirazları bulunmakta olup, mahkemece bu itirazlar karşılanmaksızın belirlenen bedel esas alınarak hüküm tesis edilmiştir.

Oysa mahkemece yapılacak iş, taraf itirazlarını karşılayacak şekilde alınacak rapor ile bağımsız bölümün yüzölçümü, bulunduğu kat, konum gibi özellikleri referans alınarak, bağımsız bölüme en yakın emsal taşınmazların yukarıda belirlenen dönemdeki rayiç kira bedelleri de tespit edilerek bu kira bedelleri de emsal alınarak davaya konu taşınmazın rayiç kira bedelinin belirlenmesinden sonra, tespit edilen kira bedeline göre yukarıda belirtilen tarihler arasındaki döneme ilişkin istenebilecek toplam kira bedeline hükmetmektir.

Eksik araştırma ve yetersiz bilirkişi raporu dikkate alınarak karar verilmesi doğru olmamış ve hükmün açıklanan bu nedenle taraflar yararına bozulması gerekmiştir.

(3) Sözleşmenin tarafı olan davalı şirketin tam bölünme yoluyla infisah ettiği ve hazırlanan bölünme planına göre davalı şirketin tüm hak ve borçlarının halef olarak 3 Nolu Autopia Yönetim Hizmetleri’nin sorumluluğunda olduğu yönündeki savunmanın, 6102 sayılı TTK’nın 176. maddesi çerçevesinde değerlendirilmeksizin hüküm tesisi de yerinde görülmemiş ve mümeyyiz davalılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün davalı 1 nolu Autopıa Keleş İnşaat San ve Tic A.Ş dışındaki davalı şirketler yararına bozulması gerekmiştir. (4) Bozma sebep ve şekline göre davacı vekilinin vekalet ücretine yönelik temyiz itirazlarının bu aşamada incelenmesine gerek görülmemiştir.