Yargıtay 11. Hukuk Dairesi E.2022/6661 K.2024/821

2- ... 3-... 4- ... 5- ... 6-... vekilleri Avukat ... 7-Başyapıt Yapı Denetim Merk. San. Ltd. Şti. vekili Avukat ... 8-Şahaner Hazır Beton İmalatı Motorlu Araçlar Akaryakıt Nakliyat Gıda İnşaat Madencilik Sanayi ve Ticaret A.Ş. vekili Avukat ...

BİRLEŞEN ANKARA 8. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİNİN 2019/753 E. SAYILI DOSYADA

DAVA TARİHİ

22.03.2013 (Asıl dava), 24.12.2019 (Birleşen dava)

I. DAVA

1.Asıl davada davacı vekili dava dilekçesinde; davacı ile davalılardan ... arasında mülkiyeti davacıya ait olan iş merkezinin satışı konusunda 18.07.2005 ve 19.07.2005 tarihli iki adet sözleşme yapıldığını, bu sözleşmelere göre davacı adına kayıtlı iş merkezinin satılmasına karşılık 450.000,00 TL para ödendiğini, kalan 1.300.000,00 TL'ye karşılık Ankara Dikmen Gökkuşağı Mahallesi...27935 ada 3 parseldeki 23 ve 25 nolu dairelerin tapularının 21.07.2005 tarihinde davalılardan ... tarafından davacının oğlu ...'a 24 ve 26 nolu dairelerin tapularının davalılardan ... tarafından davalının kızı ... ...'a devredildiğini,

... ...'ın 23.03.2006 tarihinde daireleri davacının kardeşi ...'e devrettiğini, daha sonra davacının 23-24-25-26 nolu dairelerin tapularını 26.11.2012 tarihinde bağış işlemi ile üzerine aldığını, sözleşmeye konu iş merkezinin 21.07.2005 tarihinde davalılardan ... - ... - ... - ... - ... adına 1/5'er hisse oranında devredildiğini, taraflar arasında düzenlenen 19.07.2005 tarihli sözleşmenin 6. maddesine göre davalı ...'in binaya ait iskan iznini alarak en geç bir ay zarfında daireleri eksiksiz olarak teslim edeceğini, 7. maddesinde inşaattaki eksiklerden ileri gelen zararlardan Şahaner ...

A.Ş.'nin, ..., ... ve ...'ın ayrı ayrı müteselsilen sorumlu olacaklarının ve 100.000,00 TL cezai şart ödeyeceklerinin düzenlendiğini, Şahaner ...

A.Ş. ile Ankara 1. Noterliğinin 02.06.2003 tarihli gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca şirketin yüklenici konumunda olduğunu, davalı ... - ... - ...'in şirketin yönetim kurulu üyeleri sıfatları bulunduğunu, dairelerin bir ay içinde eksiksiz olarak teslim edilmemesi üzerine davacı adına daireleri devralan ... ve ...'ın ihtarname ile davalı ... ... Ltd.

Şti. ve diğer davalılarından dairelerin iskan alınarak teslimini istediklerini, Ankara 7. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2006/341 D.

İş sayılı dosyasında eksik ve projeye aykırı işlerin tespit ettirildiğini, protokol düzenlenerek 4 adet dairedeki eksikliklerin giderilmesi ve iskan izninin alınması hususunda tarafların anlaştığını, davalıların iskan izninin alınmasına müteakip 60.000,00 TL tutarındaki çekleri ödemeyi ve gecikilen her ay için aylık %10 gecikme faizinin uygulanmasını kabul ettiklerini, 17.01.2011 tarihinde müvekkilinin mimari tadilat projesini imzalaması üzerine inşaat faaliyetlerinin durdurulduğunu,

projenin onay aşamasında Çankaya Belediyesinin kaçak imalatlar ile ilgili tutanak tanzim etmek sureti ile yapı denetim firması ve müteahhit firmaya 414.000,00 TL ceza kestiğini, bu konuda davalıların İdare Mahkemesine açtıkları davanın reddedildiğini ileri sürerek 19.07.2005 tarihli sözleşmeden kaynaklanan 100.000,00 TL cezai şart alacağının 19.08.2005 tarihinden itibaren avans faizi ile Başyapıt ... Ltd.

Şti. dışındaki davalılardan, 60.000,00 TL mahrum kalınan kira bedelinin kiraların işleyeceği tarihlerden avans faizi ile, eksik ve kusurlu işlerin giderilmesi ve projeye uygun hale getirme için 75.000,00 TL'nin dava tarihinde avans faizi ile, binanın ortak alanlarındaki eksik ve kusurlu işlerin giderilmesi ve binanın projeye uygun hale getirilmesi için gerekli masraflar anlamında davacının arsa payına düşen 25.000,00 TL'nin dava tarihinden avans faizi ile,

dava konusu dairelerin projeye uygun hale getirilmesi sonucunda dairelerde m² olarak 1/4 oranında küçülme meydana geleceğinden küçülme sebebi ile meydana gelecek değer kaybı için 50.000,00 TL'nin dava tarihinden avans faizi ile, dairelerin iskansız olmasından kaynaklı serbest piyasa fiyatlarında %25 düşük olmalarından kaynaklı 30.000,00 TL'nin dava tarihinden avans faizi ile, kira mahrumiyetini aşan zarar için 10.000,00 TL'nin dava tarihinden avans faizi ile davalılardan tahsilini talep ve dava etmiş.

10.11.2015 tarihli ıslah dilekçesinde, kira mahrumiyet alacağı talebini 81.720,00 TL'ye, eksik ve kusurlu işler için alacak talebini 152.914,00 TL'ye, ortak alanlardaki eksik ve kusurlu işler talebini 27.100,00 TL'ye, projeye uygun hale getirme işlemi sonucu dairelerde meydana gelecek m² düşüklüğünden kaynaklı değer kaybı talebine 420.000,00 TL'ye, dairelerin iskansız olmasından kaynaklı değer kaybı talebini 200.000,00 TL'ye yükseltmiştir.

2. Birleşen davada davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkili ile davalı şirket yetkilisi arasında imzalanan emlak satış sözleşmesi gereği 23, 24, 25, 26 numaralı dairelerin müvekkilinin çocukları ... ve ...'a devrettiğini, ...'in söz konusu 24 ve 26 nolu bölümleri halası ...'e devrettiğini, nihayetinde ... ve ... tarafından verilen 26.11.2012 tarihli temlikname ile taşınmazlardan doğan tüm hakların müvekkiline temlik edildiğini, imara aykırılıkların tespiti sonucu Çankaya Belediyesi tarafından verilen yıkım kararının önüne geçebilmek için müvekkili tarafından imar barışına başvurulduğunu,

imar barışı kapsamında yapı kayıt bedeli harcı olan toplam 178.692,00 TL'nin müvekkiline düşen 4 bağımsız bölüme isabet eden 44.317,26 TL'sinin müvekkili tarafından apartman yöneticisi ... ve ... ...'a Çevre ve Şehircilik Bakanlığının ilgili hesabına ödenmek üzere gönderildiğini, buna ilişkin ödeme belgesinin sunulduğunu, imar barışı kapsamında davalı yüklenicinin kusurundan dolayı ödenmek zorunda kalınan bu tutarın tahsili amacıyla başlatılan icra takibinin haksız itiraz nedeniyle durduğunu ileri sürerek itirazın iptali ile takibin devamına ve icra inkar tazminatına hükmolunmasını talep etmiştir.

II. CEVAP

1.Davalılar Şahaner ... A.Ş., ... - ... - ... - ... - ... ile ... vekili cevap dilekçesinde; davanın eser sözleşmesinden kaynaklı alacak davası olması sebebi ile 5 yıllık zaman aşımına tabi olduğunu, davacının dayandığı sözleşmede ...-...-...-...-Şahaner ...

A.Ş. ve ...'ın taraf olmamaları sebebi ile husumet yöneltilemeyeceğini, emlak satış sözleşmesinin bu davalılar ile yapılmadığını, Şahaner Şirketinin 22.08.2003 tarihli inşaat ruhsatı gereği inşaata başladığını, şirketin mevzuata uygun olarak inşaat alanını değiştirmeden bağımsız bölümlerde ihtiyaç duyulan bazı değişiklikleri yaptığını, davalı ... ile davacı arasında 19.07.2005 tarihli sözleşmenin imzalandığını, emlak satış sözleşmesinde davacının taşınmazı hali hazırda durumda görerek bazı eksikliklerin giderilmesi ile taşınmazı satın almaya razı olduğunu bildirmesi sureti işlem yapıldığını,

sözleşmede kat karşılığı inşaat sözleşmesine atıf olmadığını, 24 ve 26 nolu dairelerin ... tarafından 21.07.2005 tarihinde ... ...'a satıldığını, bu şahsın 23.03.2006 tarihinde ...'e satış yaptığını, bu şahsa satışı ...'in yapmaması sebebi ile eksik ve kusurdan satışı yapan ... ...'ın mesul olacağını, taraflar arasında muvazaa olduğunu, belediye ve diğer resmi yerlerde gerçekleşmesi gereken ve daire sahiplerinin onayı ve izni ile gerçekleştirilecek hususlarda davacı tarafın engellemeleri olduğunu, davacının ikna edilmesi üzerine şirket ile davacı yerine hareket eden Fatma ve Özdemir arasında protokol ile işlem yapıldığını,

ortak yerlerdeki eksik ve kusurlu imalatların tamamlanmasının kararlaştırıldığını, protokol akabinde davacının belediyeye sunulan tadilat projesine onay verdiğini, davacının engellemeleri sonucu yeni mimari projenin halen onaylanmadığını, davalılar ve diğer kat maliklerinin zorunlu olarak Ankara 22. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2012/646 Esas sayılı dosyasında borçlu yerine ifanın sağlanması için dava açtıklarını, 19/07/2005 tarihli sözleşme uyarınca cezai şart talep edilmiş ise de,

sözleşmenin tarafının sadece davalı ... olduğunu sözleşmedeki cezai şart talep hakkının dairelerin teslimi için belirtilen bir aylık sürenin dolduğu 18/05/2005 tarihinde doğmuş olacağını, bu tarihten itibaren zaman aşımının dolduğunu, kira bedellerine ilişkin Ankara 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2012/588 Esas sayılı dosyasında derdest dava olduğunu, mahrum kalınan kira bedeli ve faizi taleplerinin neye dayanarak yapıldığının belli olmadığını, dava dilekçesinde belirtilen diğer talepler ile ilgili davacının kendi kusuru ile zarara sebebiyet vermesi dikkate alınarak müvekkillerinin sorumlu tutulamayacağını savunarak davanın reddini istemiştir.

2.Davalı ... Den. Mer. San. Ltd. Şti. cevap dilekçesinde; davada taraf ehliyetleri olmadığını, davacı ile şirket arasında sözleşme bulunmadığını, davanın zaman aşımına uğradığını, müvekkilinin sadece yapı denetim hizmeti verdiğini ve yükleniciye karşı sorumlu olduğunu, iskanın olmadığı veya projeye aykırılık olduğu hususlarının davacı tarafça bilindiğini, davaya konu taşınmazların proje tadilinin yapılmamasının sorumlusunun davacı olduğunu savunarak davanın reddini talep etmiştir.

3.Birleşen davada davalı vekili cevap dilekçesinde; imar barışı kapsamındaki müracaat yükümü, yapı maliki kişilere ait olduğundan bu konuda müvekkili şirketin herhangi bir dahli ve yetkisinin bulunmadığını, bu nedenle yapı kayıt belgesi bedelinin yapının yüklenicisi olan müvekkili şirketten rücuen tahsilinin mümkün olmadığını savunarak davanın reddini istemiştir.

III. MAHKEME KARARI

1.Ankara 15.Asliye Hukuk Mahkemesince verilen görevsizlik kararının taraf vekillerince temyizi üzerine Yargıtay 19. Hukuk Dairesi'nin 21.03.2017 tarih, 2016/12519 E. ve 2017/2278 K. sayılı kararıyla davaya bakmakla Asliye Ticaret Mahkemesinin görevli olduğuna karar verilmiştir.

2.Mahkemenin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile taraflar arasında yapılan sözleşmelerde, protokollerde, davalılardan ..., ..., ... ve ...'ın herhangi bir imzasının bulunmadığı, bu şahısların taraflar arasında yapılan sözleşme hükümlerine göre taahhüt altına girmedikleri, her ne kadar ... tapu maliki olarak bir kısım yerleri davacıya devretmiş ise de, bu yerlerin kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği yükleniciye düşen yer olup şeklen tapuda bu şahıs adına tescilli bulunduğu,

taraflar arasında yapılan sözleşme sonucu ...'ın yüklenici nam ve hesabına üzerinde gözüken bağımsız bölümleri davacının gösterdiği şahıslara devrettiği, bu sebeple kendisine husumet yöneltilemeyeceği, yapı denetim firması olan Başyapıt ... Ltd.

Şti.'nin de herhangi bir dahli ve kusuru bulunmadığı, bilirkişi raporunda da açıklandığı üzere taşınmazın eksiklikleri tamamlanmadan ve iskan raporu alınmadan davacı tarafından satın alındığı, dava konusu talepler dikkate alındığında bu talepler ile ilgili denetçi firmaya husumet yöneltilemeyeceği, bağımsız bölümlerin mimari projeye aykırı olarak metrekarelerinin daha büyük olduğu, tadil projelerinin yapıldığı, fakat taşınmazın devredildiği bağımsız bölüm maliklerinin onayları alınamadığından tadil projelerinin belediye nezdinde ruhsatının çıkarılamadığı, bu işlemlerin yapılmaması anlamında davacının da kusuru bulunduğu,

davacı ile davalı ... arasında yapılan 19.07.2005 tarihli sözleşmenin 7. maddesinde mukavele şartlarına uymayan tarafın ödeyeceği cezai şart tutarının 100.000,00 TL olarak belirlendiğini, bu şartın davacı ve davalı ... arasında geçerli olduğu, davalı ... cezai şartın bütününden sorumlu olduğu, davacının kira mahrumiyet zararı istemiyle ilgili yapılan yargılamada, davacının tasarruf hakkına sahip olduğu dönemler itibariyle malik olduğu 4 bağımsız bölüm için talep edebileceği kira toplam bedeli 81.720,00 TL olduğu, eksik ve kusurlu işlerin toplam tutarının 152.900,00 TL olup davalılardan ... sözleşmeyi imzalaması,

Şahaner Hazır Beton...A.Ş. ise kat karşılığını inşaat sözleşmesini yüklenici sıfatıyla üstlenmesinden ötürü, ... ise 10.11.2011 tarihli protokolü imzalaması sebebiyle bu miktardan birlikte sorumlu olduğu, ortak alanlar anlamında davacının arsa payına düşen 27.100,00 TL'lik eksik ve kusurlu iş nedeniyle yine davalılardan ... sözleşmeyi imzalaması, Şahaner Hazır Beton ...

A.Ş. ise kat karşılığını inşaat sözleşmesini yüklenici sıfatıyla üstlenmesinden ötürü, ... ise 10.11.2011 tarihli protokolü imzalaması sebebiyle bu miktardan birlikte sorumlu olduğu, dairelerin iskanının halen olmaması sebebiyle uğrayacağı değer kaybı 200.000,00 TL'den davalılardan ..., Şahaner Hazır Beton...

A.Ş. ve ...'in birlikte sorumlu olduğu, dava konusu yerlerin projeye uygun hale getirilmesi halinde metrekare anlamında azalma olacağından buna ilişkin değer kaybı tazminatı talep edilmiş ise de, metrekare bazındaki küçülme nedeniyle davacı yararına hak doğmayacağı için bu istek kalemi ile yine kira mahrumiyetini aşan zararın oluştuğu ispat edilememekle bu istek kalemleri haklı görülmediği,

birleşen davada ise, davalı şirketin kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile yapımını üstlendiği binadaki ve yine davacıya ait bağımsız bölümlerdeki imalatların kısmen mimari projesine ve imar mevzuatına aykırı yapılmış ve bu nedenle kat maliklerinin yapı kayıt belgesi almak için başvuru yapmak zorunda kalmalarına yol açtığı gerekçesiyle asıl davada ... ..., ... ..., ... ..., ... ve Başyapıt Yapı Denetim Merkez Sanayi Ltd.

Şti. hakkında açılan davaların sıfat yokluğundan (husumetten) reddine, Şahaner Hazır Beton... A.Ş., ... ve ... aleyhine açılan davada; cezai şart istemi ile açılan davada. 100.000,00 TL'nin 22.03.2013 olan dava tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalılardan ... Şahiner'den tahsili ile davacıya verilmesine, diğer davalılar ile ilgili istemin reddine; kira mahrumiyeti istemi ile açılan davada.

81.720,00 TL'nin (60.000,00 TL'lik kısmının 27.03.2013 olan dava tarihinden, 21.720,00 TL'lik kısmına 10.11.2015 olan ıslah tarihinden itibaren avans faizi uygulanmak ve davalılardan ... ... ile Şahaner Hazır Beton ...

A.Ş.'nin sorumluluğu 30.200,00 TL ile sınırlı olmak kaydıyla) işleyecek avans faizi ile birlikte davalılardan tahsili ile davacıya verilmesine, davacıya ait 4 adet bağımsız bölüm ile bu bağımsız bölümlerden ötürü binadaki paya karşılık gelen eksiklik ve kusurlu işler nedeniyle, davanın kabulü ile.

180.014,00 TL'nin (100.000,00 TL'lik bölümünün 27.03.2013 olan dava tarihinden, 80.017,00 TL'lik bölümünü 10.11.2015 olan ıslah tarihinden itibaren) avans faizi uygulanmak suretiyle davalılardan tahsili ile davacıya verilmesine, dairelerin iskansız olması nedeniyle oluşan değer kaybının istemi ile açılan davada 200.000,00 TL'nin (30.000,00 TL'lik bölümünün 27.03.2013 olan dava tarihinden, 170.000,00 TL'lik bölümünü 10.11.2015 olan ıslah tarihinden itibaren) avans faizi uygulanmak suretiyle davalılardan tahsili ile davacıya verilmesine,

kira mahrumiyetini aşan (munzam zarar) istemi ile m² olarak meydana gelen değer kaybı istem ile ilgili olarak açılan davanın reddine. Birleşen davanın kısmen kabulü ile.

44.317,20 TL asıl alacağa yönelik itirazın iptali ile, asıl alacağa takip tarihinden itibaren yıllık %9 oranında yasal faizi uygulanmak suretiyle takibin devamına, 44.317,20 TL asıl alacağa % 20'si tutarında olan 8.863,44 TL icra inkar tazminatının davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin istemin reddine karar verilmiştir.

IV. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili, davalılar (davalı ......Ltd.Şti. hariç) vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

1. Davacı vekili temyiz dilekçesinde özetle; davalılar ..., ..., ..., ... ve ...'nın da sorumlu olması gerektiğini, müvekkilinin kusuru bulunmadığını, davalılar tarafından hem gizli ayıp hem de ayıplı ifanın söz konusu olduğunu, imara aykırı yapı yapıldığını, metre karesinin azaldığını, yıkım kararı bulunduğunu ve imar barışına başvurduklarını, yapının iskanının olmamasının da değer kaybına yol açtığını, ceza şartın tutarının da güncellenmesi gerektiğini, yoksun kalınan kira giderinin az hesaplandığını ve faiz başlangıcının da hatalı olduğunu, eksik iş bedellerinin de az hesaplandığını, vekalet ücretinin hatalı olduğunu belirterek kararın bozulmasını istemiştir.

2. Davalılar (davalı ......Ltd.Şti. hariç) vekili temyiz dilekçesinde özetle; zamanaşımı itirazında bulunmuş ve mahkemenin sorumluluk değerlendirmelerinin hatalı olduğunu, arsa malikleri ile yapılan sözleşmenin davacıyı ilgilendirmediğini, mahkemenin kabul kararı verdiği kalemlerin haksız olduğu gibi hesaplamaların da doğru olmadığını, cezai şartın haksız olduğunu, sözleşmenin adi yazılı olduğunu, devrin önce 3. kişilere yapıldığını, taşınmazın daha sonra davacıya geçtiğini, davacının kira tazminatı da talep edemeyeceğini, sözleşmede buna dair hüküm bulunmadığını,

eksik işlerin tamamlanması hususunda davacının engellemelerinin söz konusu olduğunu, davacının temerrüdünün gerçekleştiğini, yapıda kısmen kaçak söz konusu iken kira tazminatı da istenemeyeceğini, davacının 27.100,00 TL'lik eksik iş talebi hakkında karar verilmediğini, iskan olmamasında da davacının kusuru bulunduğunu, faiz başlangıç tarihlerinin hatalı olduğunu, birleşen davadaki talebinin de haksız olduğunu, yapı malikinin imar barışından sorumlu olduğunu belirterek kararın bozulmasını istemiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Asıl dava, emlak satış sözleşmesine dayalı mahrum kalınan kira bedeli, noksan ve kusurlu işler bedeli, cezai şart bedeli, taşınmazlardaki değer kaybı bedeli, kirayı aşan zarar bedelinin, dava dilekçesinin talep kısmındaki koşularla davalılardan tahsili istemine ilişkin olup, birleşen dava, imar barışı için yapılan ödemenin icraen tahsili istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 114 üncü maddesinin birinci fıkrasının (d) bendi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 179 uncu maddesi.

3. Değerlendirme Dava dosyası içerisindeki bilgi ve belgelere, Mahkeme kararının gerekçesinde dayanılan delillerin tartışılıp değerlendirilmesinde usul ve yasaya aykırı bir yön bulunmamasına göre, davacı vekilinin ve davalılar (davalı ......Ltd. Şti. hariç) vekilinin tüm temyiz itirazları yerinde değildir.

V. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Davacı vekilinin ve davalılar (davalı ......Ltd. Şti. hariç) vekilinin yerinde görülmeyen tüm temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın ONANMASINA,

Takdir olunan 17.100,00 TL duruşma vekalet ücretinin taraflardan ayrı ayrı alınarak yekdiğerine verilmesine,

Aşağıda yazılı temyiz giderlerinin temyiz edenlere yükletilmesine,

07.02.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.