Yargıtay 11. Hukuk Dairesi E.2024/2590 K.2024/7453

İlk Derece Mahkemesince bozmaya uyularak verilen karar davacı asil ve davalı ... Ltd. Şti. vekili tarafından temyiz edilmekle; temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

KARAR

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; devre mülk olarak projelendirilen ..., ..., ... ... mevkiinde 1759 ve 1760 parsel sayılı taşınmazlarda inşa olunan ... Club Tatil Köy unvanlı tatil kompleksinin, 1993 yılında maliklerin hizmetine açıldığını, tatil köyü kurucuları ile ... Tatil Köyü A.Ş. ve ... Club Tur İşl.

A.Ş. ortakları arasında meydana gelen sorunlar sebebiyle şirket ortakları arasında düzenlenen 16.06.1997 tarihli bir protokol ile şirkette kalanlar ile hisselerini devir ederek ayrılanlar arasında düzenlenen protokol ile tarafların karşılıklı edimler yüklendiğini, taahhütlerde bulunduğunu, davalıların edimlerini ifa etmediğini ileri sürerek fazlaya ilişkin dava ve talep hakları saklı kalmak kaydıyla, ...

Club Tatil Köyü'nün 89 adet iki katlı villalardan oluşan devre mülklerinin ..., ..., ... ... mevkiinde 1759,1760 parsel sayılı taşınmazda olup olmadığının, devre mülkler ile sosyal tesislerin ayrılması halinde devre mülklerin değer kaybına uğrayıp uğramayacağının tespiti ile,

davalılar ve davacı arasında düzenlenen sözleşme uyarınca tapuları verilmemiş olan 1759 parsel sayılı taşınmazda bulunan P60 A 01-15 Ağustos, P60 A 15-30 Ağustos, P59 A 15-30 Temmuz, P56 B 15-30 Temmuz, P80 B 01-15 Ağustos, P29 A 01-15 Ekim nolu devre mülklerin tapularının iptali ile müvekkili ... adına tesciline, dava konusu devre mülklerin tapularının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmemesi halinde devre mülklerin rayiç bedellerinin tespiti ile bedellerinin tazminat olarak davalılardan tahsiline,

dava konusu devre mülklerin teslim edilmemesi nedeniyle ihtar tarihi 09.10.2012 tarihinden itibaren kira bedellerinin tespiti ile davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline, ihtar tarihinden itibaren tespit edilecek alacağa ticari faiz uygulanmasına karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalılar vekili cevap dilekçesinde; devre mülkleri devretme yükümlülüğünün ... Tatil Köyü A.Ş. ve ... Club Tur. İşl. A.Ş.'ye ait olduğunu, diğer davalı müvekkillerinin söz konusu devre mülkleri devretme yükümlülüğünün bulunmadığını, müvekkillerinden ...'nun dava konusu edilen sözleşmenin tarafı olmadığını, bu sebeple davalı gerçek kişiler yönünden husumet yokluğu davanın reddinin gerektiğini, ayrıca davacı ...'un işbu davayı açma hakkının bulunmadığını, tazminat ya da kira parası talep etme hakkının bulunmadığını, sözleşmenin resmi şekilde yapılmadığını, geçersiz olduğunu, taleplerinin zamanaşımına uğradığını, davacının tespit taleplerinin de reddinin gerektiğini savunarak davanın reddini istemiştir.

III.MAHKEME KARARI

Mahkemenin 08.06.2016 tarih, 2012/281 E. ve 2016/143 K. sayılı kararıyla anılan kişilerin sözleşme tarihinde henüz malik olmadıkları gibi diğer maliklerin onayı olmadan devre mülk devir işlemi yapamayacakları, davacı ile ... Danışmanlık Ltd.

Şti. ve ... arasında yapılan 17.06.1997 tarihli devir sözleşmesinin resmi şekilde yapılmaması nedeniyle geçersiz olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, hükmün davacı vekilince temyiz edilmesi üzerine Dairemizin 19.12.2018 tarih, 2018/2379 E. ve 2018/8069 K. sayılı kararıyla;

"...1-...Oysa, Dairemizin emsal nitelikteki (2000/5430 Esas, 2000/6618 Karar ve 11.09.2000 Tarih) kararında da belirtildiği üzere, her ne kadar tapulu bir taşınmazın haricen devri sonucunu doğuran sözleşmeler (BK'un 213, MK'nun 706, Tapu Kanunu 26) geçersiz ise de, davacının üzerine düşen edimini yerine getirmesi ve davalının da edimlerin büyük bölümünü yerine getirmesinden sonra, şekle aykırılığa dayanarak geçersizlik iddiasında bulunması dürüstlük kuralına aykırı ve adalet duygularını ağır şekilde zedeleyici olabilir.

Kanunda özel bir hüküm bulunmadıkça, zorunlu şekil şartına aykırılık nedeniyle geçersiz bir sözleşmede ifanında geçersiz kalması genel kural ise de, söz konusu geçersizliğin ileri sürülmesinin hukukun genel ilkeleri arasında yer alan TMK'nun 2 nci maddesinde yazılı dürüstlük kuralına aykırılık teşkil etmesi halinde geçersizlik müeyyidesi uygulanamaz.

Ayrıca, her ne kadar taşınmaz devri, noter önünde satış vaadi sözleşmesi veya tapu sicil memuru önünde bizzat devir gibi resmi şekil şartına tabi ise de, ortaklar arasında şirketler hukukuna özgü bir biçimde, bir tür tasfiyeyi içeren protokol hükümlerinin ilke olarak geçerli olduğunun kabulü gerekir.

O halde mahkemece, uyuşmazlığın yukarıda belirtilen ilkeler doğrultusunda ele alınması, sözleşme üstlenilen edimlerin yerine getirilip getirilmediğinin incelenmesi ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirmeye dayalı yazılı şekilde hüküm tesisi eksik incelemeye dayalı olup doğru görülmemiştir.

2-Öte yandan, 17.06.1997 tarihinde davacı, eşi ...’un ve ortağı olduğu ...

Danışmanlık Ltd Şti’nin imzaladığı temlik sözleşmesi hükümlerine dayanarak, 16.06.1997 tarihli protokol hükümleri uyarınca adı geçen bu kişiler lehine tescilinin yapılacağı belirtilen 6 adet gayrimenkulün kendi adına devir ve tescilini talep ettiğine göre, işlem dava sonunda oluşacak karar ile meydana gelen hukuki durumdan temlik eden eş ve şirketin hukuki statülerinin de etkilenebileceği gözetilmek suretiyle, bu davada taraf olmaların temini amacıyla adı geçenler aleyhine de dava açılması sağlanıp iş bu dava ile birleştirilmesinden sonra yukarıda (1) nolu bentte açıklandığı üzere,

16.06.1997 tarihli protokol ile tarafların üstlendikleri edimlerin yerine getirilip getirilmediğinin araştırılması, davacının üzerine düşen edimleri yerine getirdiği halde davalı tarafça resmi şekil şartına aykırılığın ileri sürülmesi halinin MK 2. maddesine aykırılık oluşturup oluşturmayacağının tartışılması ile sonuca ulaşılması gerekirken yanılgılı değerlendirmeye dayalı yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiştir.

3-Bozma sebep ve şekline göre davacı vekilinin sair temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına karar vermek gerekmiştir..." gerekçesiyle kararın bozulmasına karar verilmiştir.

Mahkemece bozma ilamına uyularak devre mülk hakkının 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (634 sayılı Kanun) 57 vd. maddelerinde düzenlenen taşınmazın müşterek mülkiyet payına bağlı bir hak olduğu, bu hakkın gayrimenkul hisse devri vaadi de içerdiğinden devrin anılan yasa hükmü ile 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (4721 sayılı Kanun) 706, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 237, 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun (2644 sayılı Kanun) 26 ncı ve 1512 sayılı Noterlik Kanunu'nun (1512 sayılı Kanun) 89 uncu maddeleri gereğince resmi şekilde yapılmasının zorunlu olduğu, haricen düzenlenen satış sözleşmelerinin geçersiz olduğu,

somut uyuşmazlıkta taraflar arasında geçerlilik şartlarını taşıyan sözleşme bulunmadığı ve bozma ilamındaki hususlar da gözetilerek dosya arasında mevcut bulunan bilirkişi raporlarında devremülklerin kullanılmaz durumda oldukları, satış ve kiralama gelirlerinin bulunmadığının tespit edilmesi ile tüm dosya kapsamı ve 4721 sayılı Kanun'un ikinci maddesi bir bütün halinde değerlendirildiğinde asıl ve birleşen davanın reddine karar vermek gerektiği gerekçesiyle asıl ve birleşen davaların reddine karar verilmiş, hüküm davacı asil ve davalı ... vekilince temyiz edilmiştir.

IV. TEMYİZ İNCELEMESİ

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Dava, 16.06.1997 tarihinde imzalanan protokol hükümleri gereği tapu tescillerinin yapılmadığı iddia edilen 6 adet devre mülkün tapularının devri ve tescili, mümkün olmadığı taktirde bedellerinin tahsili ve ecrimisil taleplerine ilişkindir

2. İlgili Hukuk 1.634 sayılı Kanun 57 ve devamı maddeleri.

2.4721 sayılı Kanun'un 706 ncı maddesi.

3.6098 sayılı Kanun'un 237 nci maddesi.

4.2644 sayılı Kanun'un 26 ncı maddesi.

5.1512 sayılı Kanun'un 89 uncu maddesi.

3. Değerlendirme Dosyadaki yazılara, mahkemece uyulan bozma kararı gereğince hüküm verilmiş olmasına ve delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davacı asil ve davalı ... vekilinin bütün temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.