Yargıtay 11. Hukuk Dairesi E.2024/5598 K.2025/4984

Bölge Adliye Mahkemesi kararı Yargıtayca duruşma istemli olarak davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildi. Duruşma için belirlenen 08.07.2025 günü başkaca gelen olmadığı yoklama ile anlaşılıp hazır bulunan davalı vekili Av. .. ... dinlenildikten sonra duruşmalı işlerin yoğunluğu ve süre darlığından ötürü işin incelenerek karara bağlanması ileriye bırakıldı. Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip, gereği düşünüldü.

KARAR

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; taraflar arasında 30.04.2017 tarihinde Gayrimenkul Satış/Alış sözleşmesi yapıldığını, davacının gayrimenkulü, asma kat ve kış bahçesi şeklinde yapılacak ilave kısımları ile birlikte 2.500.000,00 TL bedel karşılığında davalıya sattığını, sözleşmenin 3. maddesinde kış bahçesi ve asma katın yapılıp teslim edilmesinden sonra 5 yıl içinde herhangi bir şikayet nedeni ile Belediye veya ilgili resmi kurumlar tarafından yıkılması veya kaldırtılması durumunda,

alıcının satıcıya ödediği 1.000.000,00 TL'nin satıcı tarafından alıcıya geri ödenmesi kararlaştırılarak bu olayı garanti etmek için de satıcı tarafından alıcıya bu miktar kadar teminat senedi verilmesinin kararlaştırıldığını, sözleşmenin 3. maddesinin altına "bir milyon ikiyüz bin lira senet verilmiştir." şeklinde el yazısı ile bir ibare yazdıklarını ve bunun onaylanarak imzalandığını, davacının sözleşme gereği yüklendiği asma katı tamamladığını, kış bahçesinin ise alt zeminin tamamladığını, kapı ve doğramaları taktırıp binanın iskanını aldığını, kış bahçesinin üstü kapatılacakken davalının,

1.200.000,00 TL bedelli senedi İstanbul Anadolu 6. İcra Müdürlüğünün 2019/8432 E. sayılı dosyasıyla icra takibine koyarak davacının tüm banka hesaplarına bloke koydurduğunu, davacının işini tamamlaması için gereken tüm maddi imkanları elinden aldığını, ticaretine engel olduğunu, davalının kötüniyetli olduğunu ileri sürerek senet nedeniyle davacının davalıya borçlu olmadığının tespitine, icra takibinin iptaline, davalı aleyhine kötüniyet tazminatına hükmedilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde; görevli mahkemenin İstanbul Anadolu Asliye Ticaret Mahkemeleri olduğunu, davalının 1.000.000,00 TL ödemeyi davacının yaşamış olduğu ekonomik sıkıntılardan dolayı teslimden önce gerçekleştirdiğini, 30.04.2017 tarihinde sözleşme imzalandığını, 3 ay sonra davacının, müvekkili şirket ile iletişime geçerek,

söz konusu asma kat ve kış bahçesi için Belediye'ye ruhsat başvurusunu yaptığını ancak söz konusu asma kat ve kış bahçesinin inşaatı henüz tamamlanmadığından ruhsat başvurusunun reddedildiğini ve söz konusu iskanı alamadığını bildirdiğini, davacı tarafından başvuru evrakının getirildiğini ancak bu evrakın gerçek bir evrak olmadığının öğrenildiğini, bu nedenle davacıya ödenen 1.000.000,00 TL'nin davalı firma tarafından geri istendiğini, davacının, ekonomik sıkıntılar yaşadığını bu nedenle ödeme tarihi ileriye alınmış olan bir senet düzenleyebileceğini belirttiğini, müvekkilinin bu teklifi kabul ettiğini,

ancak davacının sözleşme ile kendisine yüklenen hiçbir sorumluluğu yerine getirmediğini savunarak davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile taraflar arasında icra takibine konu senedin sözleşmenin teminatı olarak verildiği, taraflar arasında imzalanan gayrimenkul alım satım sözleşmesi resmi şekle uyulmaksızın yapılmış ve geçersiz olduğundan bu sözleşmeye dayalı olarak verilen teminat senedinin de hukuki sonuç doğurmayacağı, geçersiz sözleşmelerde bir tarafın karşı tarafa verdiğini isteyebileceği, teminat senedi elinde olanın da tahsilini diğer taraftan isteyemeyeceği, davacının sunduğu sözleşme ve davalının senedin sözleşmeye bağlı teminat senedi olduğunu kabulü karşısında,

davacının senedin teminat senedi olduğunu kanıtladığı, teminat senedi ile icra takibi yapılamayacağı gerekçesiyle davanın kabulüne, davacının İstanbul Anadolu 6. İcra Müdürlüğünün 2019/8432 E. sayılı dosyasında borçlu olmadığının tespiti ile takibin iptaline, asıl alacağın %20'si olan 240.000,00 TL kötüniyet tazminatının davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiş, hüküm, davalı vekili tarafından istinaf edilmiştir.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile İlk Derece Mahkemesi kararının usul ve yasaya uygun olduğu gerekçesiyle istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş, hüküm, davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Dava ve Hukuki Nitelendirme

Dava, bonodan kaynaklı menfi tespit talebine ilişkindir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

1.Taraf vekillerinin beyanlarından anlaşıldığı üzere dava konusu bononun taraflar arasındaki taşınmaz satış sözleşmesi kapsamında, davacı satıcı tarafından yapılması gereken asma kat ve kış bahçesinin yapımı ve belirlenen sürede belediye tarafından yıkılması halinde bu işler için davalı tarafından ödenen 1.000.000,00 TL'nin teminatı olarak verildiği sabittir.

Taşınmaz satış sözleşmesi gereğince davalı alıcı satış bedelini ödemiş, davacı satıcı tarafından da tapuda satış işlemi gerçekleştirilmiştir. Bu aşamadan sonra bahse konu sözleşmenin geçersizliğinin ileri sürülmesi dürüstlük kuralına da aykırıdır. Dava konusu bono, sözleşmenin teminatı olarak verildiğinden uyuşmazlığın çözümünde taraflar arasındaki temel ilişki dikkate alınmalıdır.

Bu temel ilişki kapsamında bilirkişi raporu ile tespit edildiği üzere davacı satıcı asma katı tam olarak bitirmemiş, kış bahçesini de yapmamıştır. Sözleşmeye göre kış bahçesinin ruhsatının alınması da davacının sorumluluğundadır.

Bu itibarla İlk Derece Mahkemesince davacının sözleşme kapsamında yapması gereken eksik imalatların tamamlanması ve kış bahçesinin ruhsatının alınması için gerekli masrafların bilirkişi vasıtasıyla belirlenmesi, şayet kış bahçesi ruhsatı alınamayacaksa bu durumun taşınmazda meydana getirdiği değer kaybının bilirkişi raporu ile belirlenmesi ve bu belirlenen miktarları davalı alıcının sözleşme kapsamında verilen teminat senedini takibe koyarak davacıdan talep edebileceği dikkate alınarak sonuca göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde eksik inceleme ve hatalı değerlendirme ile karar verilmiş olması bozmayı gerektirmiştir.

2.Bozma sebebine göre davalı vekilinin diğer temyiz itirazlarının incelenmesine şimdilik yer olmadığına karar verilmiştir.