Yargıtay 11. Hukuk Dairesi E.2025/1893 K.2025/3037

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı/karşı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

KARAR

I. ASIL DAVA VE KARŞI DAVAYA CEVAP

Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkili ile davalı arasında davalıya ait Bolu İli, Mudurnu İlçesi, Fındıcak Köyü, Kayabaşı Mevkii, 56 Kapı numaralı parseller üzerinde bulunan Moderno Termal Hisseli Gayrimenkul tesislerinde 1. Etap, E Blok.

E-3, E-5, E-6, E-7, E-8, E-10, E-12, E-13, E-14 olmak üzere toplamda 9 dairenin 50/52 hissesinin alınması amacıyla 07.12.2019 tarihli ve bila tarihli olmak üzere toplamda iki ayrı “50/52 Hisseli Gayrimenkul Satış Sözleşmesi” imzalandığını, ayrıca imzalanan sözleşmeler kapsamında müvekkili ile davalı arasında 15.05.2019 tarihli “Ek Protokol” yapıldığını ve bu protokole dayanılarak davacı müvekkili şirkete ait İstanbul ili Başakşehir ilçesinde 394 Ada 12 Parseldeki 4 ve5 numaralı bağımsız bölümlerin 400.000,00 TL ve 300.000,00 TL bedelli kabul edilerek davalıya tapu devri gerçekleştirildiğini,

yine aynı protokole dayanılarak davacı müvekkili tarafından davalıya 10.000,00 TL'de nakit ödeme yapıldığını ve toplam 710.000,00 TL’nin davalıya bu şekilde ödendiğini, akabinde müvekkili tarafından 18.08.2019 tarihinde ödenmek üzere 30.000,00 TL ve 19.08.2019 tarihinde ödenmek üzere 29.000,00 TL tutarında davalı adına iki adet bono düzenlendiğini ve davalıya teslim edildiğini, davalı tarafça söz konusu senetlerin Ekşiler Nalbur-... 'ye cirolandığını ve ödeme tarihlerinde de söz konusu senetlerin müvekkili tarafından ödendiğini,

müvekkili tarafından toplam 769.000,00 TL davalı şirkete ödeme yapılmış olmasına rağmen davalı tarafça her iki sözleşmede belirtilen hiçbir koşulun yerine getirilmediğini, müvekkiline herhangi bir taşınmaz hisse devri yapılmadığını, davalı şirketin sebepsiz zenginleştiğini, müvekkili şirket tarafından söz konusu hukuki uyuşmazlığın iyiniyetle çözülmesi amacıyla davalı şirkete 08.09.2020 tarihinde ihtarname gönderildiğini ve müvekkilinin davalı tarafın sözleşmenin şartlarına uymaması sebebiyle sözleşmeleri haklı olarak feshettiğini belirtip yapılmış olan toplam 769.000,00 TL ödemenin iadesinin talep edildiğini,

ancak davalı şirketin herhangi bir ödeme gerçekleştirilmediğini, bunun üzerine müvekkilinin davalı aleyhine Gebze İcra Dairesi'nin 2020/32157 E. sayılı dosyası üzerinden icra takibi başlattığını, ancak davalının takibe haksız ve hukuka aykırı itirazı üzerine takibin durduğunu ileri sürerek davalının itirazlarının iptali ile davalı aleyhinde icra inkâr tazminatına hükmedilmesine karar verilmesini talep etmiş, karşı davanın reddini istemiştir.

II. CEVAP ve KARŞI DAVA

Davalı vekili cevap dilekçesinde; davacıyla 10.05.2018-31.12.2018 tarihleri arasında geçerli olmak üzere tatil köyündeki bağımsız bölümlerin satışı ve pazarlamasına aracılık sözleşmesi imzalandığını, sözleşmenin 4.6 maddesine göre davacı aracılığı ile yapılan sözleşmelerin müvekkiline ibraz edileceğinin aksi takdirde yapılan sözleşmelerin geçersiz sayılacağının kararlaştırıldığını, davacının bir dönem müvekkilinin haberi olmaksızın birçok bağımsız bölümü haricen üçüncü kişilere pazarladığını ve bu kişilerin parasını almışsa da müvekkiline satışlardan haber vermediğini,

müvekkiliyle uzun süre irtibat kurmayan davacının sözleşme süresinin sona ermesinden sonra tekrar irtibat kurarak yeniden sözleşme yapmak istediğini, haricen yapılan satışlardan haberdar olmayan müvekkilinin bunu kabul etmesiyle taraflar arasında tarihsiz olan ikinci sözleşme imzaladığını, bu sözleşmede davacının müvekkilinin sahibi olduğu ve sözleşmede belirtilen Mudurnu'da bulunan bir kısım bağımsız bölümlerin satın alınması karşılığında Başakşehir Kayabaşında bulunan bir adet daire ile 40.000,00 TL ödemeyi taahhüt ettiğini, ayrıca diğer maddelerde bağımsız bölüm almayı ve karşılığında nakit ödemeyi taahhüt ettiğini,

bu sözleşmeye ek yapılan protokolde 300.000,00 TL olarak belirtilen dairenin de ancak 150.000,00 TL'ye satılabildiğini, ayrıca davacının ikinci sözleşmede edim olarak verdiği dairenin, sözleşmede belirtilen değerin yarısından da düşük çıktığını, tapu kaydında da 110.488,00 TL haciz bulunduğunu, davacının ödediğini iddia ettiği 30.000,00 TL ve 29.000,00 TL değerindeki bonoların bu haciz bedelinin bir kısmının ödenmesine ilişkin olduğunu, 110.488,00 TL olan haciz borcunun 99.000,00 TL'ye indirilerek müvekkili tarafından ödendiğini, davacının müvekkiline 47.512,00 TL borcu kaldığını,

yine davacının sözleşmede taahhüt edilen 40.000,00 TL nakit ve diğer maddelerde belirtilen peşin alım bedelini ödemediğini, müvekkilinin ikinci sözleşme maddelerini yerine getirmediği için davacıya e-postayla ihtarname gönderdiğini, davacının ikinci sözleşmedeki edimlerini gereği gibi yerine getirmediği için müvekkilinin hem maddi olarak zarar ettiğini hem de itibar kaybına uğradığını, davacının ikinci sözleşmenin feshinden sonra müvekkilinin tüm zararlarını telafi etmek için müvekkiline ait 4 adet bağımsız bölümü satın almak istediğini belirttiğini ve sözleşme yapmayı teklif ettiğini, müvekkilinin zararlarının daha da büyümemesi,

olumsuz piyasa koşulları dolayısıyla eski alacaklarından vazgeçmeden üçüncü sözleşmeyi akdetmeyi kabul ettiğini, davacının ikinci sözleşmeye çok benzeyen bu sözleşmede de yükümlülüklerini yerine getirmemesi ve bu sözleşmenin dolandırıcılık kastıyla kurulduğunun öğrenilmesi üzerine İstanbul Cumhuriyet Başsavcılığı'nın 2020/49958 soruşturma numaralı dosyası ile şikayette bulunduklarını, davacı karşı davalının bahsi geçen sözleşmeleri imzaladıktan sonra üçüncü şahıslar ile yaptıkları satış sözleşmelerini birinci sözleşmenin 4.6 maddesine aykırı olarak müvekkiline ibraz etmediğini,

ayrıca davacı karşı davalının sözleşmenin 4.11 maddesine göre henüz taraflar arasında ana sözleşme imzalanmadan bahsi geçen projenin pazarlanması ve satımı için Suudi Arabistan vatandaşı ... ile Hisse Satış Sözleşmesi imzaladığını, yani davacı karşı davalının satış faaliyetine müvekkilinden henüz yetki almadan başladığını, ayrıca davacı karşı davalının 06.07.2018 tarihinde yani taraflar arasında yapılan sözleşmenin süresi dışında yetkisiz olarak Bahreyn Krallığı şirketi olan Fırstgulf Tourizm Co W.L.L'ye noterlikten projenin pazarlanması ve satımı için vekaletname verdiğini,

bu vekaletname ile anılan şirketin de üçüncü bir şahsa devre mülkü sattığını, bu işlemler sırasında davacı karşı davalının hiç bir alıcıya müvekkilinden bahsetmediği gibi ilgili projeyi kendi projesi gibi tanıttığını, hatta projenin üzerine inşa edilen gayrimenkulü de tapu kaydında oynama yaparak kendisinin gibi gösterdiğini,

davalı karşı davacının dolandırıcılık kastıyla hareket ederek bir kısım ödemeler yapsa da bu ödemelerin sözleşmelerde belirtilen edimleri karşılamadığı gibi birçok edimin zamanında yerine getirilmediği ve bu sebeple taraflar arasında yapılan sözleşmelere göre hukuka aykırı hareket eden tarafın kısmen ... ettiği edimlerin irat kaydedilmesi gerektiğini, aynı zamanda sözleşmeler ile bağlılık duyan müvekkilinin satış yapmayarak projeyi tamamlayamadığı ve zarara uğradığını, bunun dışında sözleşmelerdeki cezai şartların da müvekkili bakımından muaccel ... geldiğini ileri sürerek asıl davanın reddine;

karşı davanın ise kabulü ile hesaplanacak müvekkili zararının faizi ile davalıdan tahsiline, takibe konu alacağın %20'sinden aşağı olmamak üzere tazminata hükmedilmesine karar verilmesini talep etmiş, belirsiz alacak davası olarak açtığı karşı davasında dava değerini 10.000,00 TL olarak belirtmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile tüm dosya kapsamına göre, tapulu taşınmazların satışına ilişkin sözleşmenin resmi şekilde yapılmaması halinde geçersiz olduğu, geçersiz sözleşmelerin taraflarına geçerli sözleşmelerde olduğu gibi hak ve borç doğurmayacağı ve tarafların verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilecekleri, taraflar arasında düzenlenen iki ayrı "50/52 Hisseli Gayrimenkul Satış Sözleşmesi" başlıklı sözleşmenin resmi şekilde yapılmadığı için geçersiz olduğu,

taraflar arasında imzalanan 15.05.2019 tarihli ek protokole göre davacı tarafça İstanbul Başakşehir'de bulunan 2 dairenin toplam 700.000,00 TL bedel belirlenerek davalıya devredildiği ve aynı ek protokolde davacı tarafından davalıya 10.000,00 TL ödeme yapıldığı hususunun taraflarca kabul edildiği, yine davacı tarafından 18.08.2019 vadeli 30.000,00 TL ve 19.08.2019 vadeli 29.000,00 TL tutarlı bonoların davacı tarafından keşide edilerek davalıya verildiği ve davacı tarafça vadesinde banka kanalı ile davalının ciro ederek devrettiği dava dışı kişiye ödeme yapıldığı,

neticeten geçersiz sözleşmeler gereği davalıya takip tutarı olan 769.000,00 TL toplam ödemenin sabit olduğu, bu nedenle asıl davanın kabulünün gerektiği, karşı davaya gelince, 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu'nun (6102 sayılı TTK) 5/A maddesi ve 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun 18/2-A hükmü uyarınca davacının arabuluculuk faaliyeti sonunda anlaşmaya varılamadığına ilişkin son tutanağın aslını veya arabulucu tarafından onaylanmış bir örneğini dava dilekçesine eklemek zorunda olmasına rağmen verilen bir haftalık kesin sürede sunulmadığı ve daha sonra sunulan son tutanağın karşı davanın açılmasından sonra 25.02.2022

tarihinde düzenlendiği anlaşılmakla karşı davanın dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddinin gerektiği gerekçesiyle asıl davanın kabulüne, davalı borçlunun Gebze İcra Müdürlüğü'nün 2020/32157 E. sayılı dosyasına yaptığı itirazın iptaline ve takibin devamına, takip konusu alacağa takip tarihinden itibaren değişen oranlarda yasal faiz işletilmesine, davalı borçlu itirazında haksız olduğundan takip konusu asıl alacağın %20'si olan 153.800,00 TL icra inkar tazminatına mahkum edilmesine; karşı davanın usulden reddine karar verilmiş, hüküm, davalı karşı davacı vekilince istinaf edilmiştir.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile taşınmaz satış vaadine ilişkin sözleşmelerin noterde düzenleme şeklinde yapılmaması halinde geçersiz olacağı, taşınmaz satış sözleşmelerinin ise tapu müdürlüğünde resmi şekilde yapılmaması halinde geçersizlik yaptırımıyla karşılaşılacağı, geçersiz sözleşmelerin taraflarına geçerli sözleşmeler gibi hak ve borç doğurmayacağı ve tarafların verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca geri isteyebilecekleri,

İlk Derece Mahkemesince davacının takip ve dava konusu ettiği miktar bakımından davasını ispat ettiği gerekçesiyle asıl dava yönünden davanın kabulü kararının yerinde görüldüğü; yine karşı dava yönünden de davacı vekili tarafından kesin süre içerisinde davanın açılmasından önce düzenlenmiş arabuluculuk son tutanağının sunulmadığı,

sunulan son tutanağın karşı davanın açılmasından sonra düzenlendiği anlaşılmakla İlk Derece Mahkemesince karşı davanın da usulden reddine karar verilmesinde herhangi bir isabetsizlik bulunmadığı gerekçesiyle davalı karşı davacı vekilinin istinaf isteminin esastan reddine karar verilmiş, hüküm, davalı-karşı davacı vekilince temyiz edilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Dava ve Hukuki Nitelendirme

Asıl dava adi yazılı sözleşmeyle satışı vaadedilen taşınmazlar için ödendiği iddia olunan bedelin iadesi için başlatılan takibe vaki itirazın iptali, karşı dava ise tazminat istemine ilişkindir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Yapılan yargılama ve saptanan somut uyuşmazlık bakımından uygulanması gereken hukuk kuralları gözetildiğinde İlk Derece Mahkemesince verilen kararda bir isabetsizlik olmadığının anlaşılmasına göre yapılan istinaf başvurusunun 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (HMK) 353/1-b(1) hükmü uyarınca Bölge Adliye Mahkemesince esastan reddine ilişkin kararın usul ve yasaya uygun olduğu kanısına varıldığından Bölge Adliye Mahkemesi kararının onanmasına karar vermek gerekmiştir.