Yargıtay 11. Hukuk Dairesi E.2025/2018 K.2025/6795

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı ... vekili tarafından temyiz edilmekle; temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

KARAR

I. DAVA

1.Davacı vekili dava dilekçesinde; davalılardan ... ile arsa sahibi ... Hizmetleri A.Ş. arasında 19.07.2013 tarihinde .. Noterliğinde "Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi" imzalandığını, söz konusu sözleşmeye göre ...

Mah. 27462 ada, 1 parselde kayıtlı taşınmaz üzerine davalı ... tarafından bina inşa edileceğini, inşaat bedeline karşılık para verilmeyeceğini, inşaat bedeline karşılık kat irtifakı kurulmadan önce arsanın yarı hissesinin ...'ye devredileceğini ve daha sonra bina yapıldığında tüm bağımsız bölümlerin eş değerli olarak %50 oranında taraflar arasında paylaşılacağını, davalı ...’nün sözleşmeye dayalı olarak işe başladığını, davalılardan ... İnş. Ltd.

Şti. ile 02.05.2014 tarihinde "Anahtar teslimi taşeron sözleşmesi" imzaladığını, sözleşmeye göre ... İnş. Ltd. Şti. tarafından yapılacak bina işine karşılık yükleniciye 3. kattan 18 büro ve diğer kattan 1 büro olmak üzere toplam 19 büro verileceğini, davalı ... İnş. Ltd. Şti.'nin sözleşme gereğince kendisine isabet edecek olan bağımsız bölümlerin birinin satışı için müvekkili ile görüştüğünü, davalı ... İnş. Ltd.

Şti. tarafından yapılacak olan binanın en üst katından 110 m² brüt kullanım alanlı bağımsız bölümün müvekkiline satış ve devri konusunda anlaşma sağlandığını, bunun üzerine tüm tarafların katılımı ile 06.12.2014 tarihli sözleşme tanzim edildiğini, davalılardan asıl yüklenici ...'nün yükleniciye düşen alacağın bir kısmını temlik aldığını, arsa sahibi sıfatı olan davalının da bu sözleşmeden haberdar olduğunu ve satıcının kefili olarak imza attığını, taraflar arasındaki sözleşme uyarınca müvekkilinin daire bedelini kararlaştırılan şekilde ödediğini,

davalıların en geç 15.12.2015 tarihine kadar sözleşme konusu bağımsız bölümün tapusunu müvekkiline devretmeleri gerekirken devrin yapılmadığını, sözleşme yapılırken kat irtifakı kurulmadığından hangi bağımsız bölümün devrinin yapılacağının açıkça belirtilmediğini, binanın en üst katı olan 11. katında 49... no.lu bağımsız bölümlerin bulunduğunu, bu bağımsız bölümlerin halen arsa sahibi ...

Hizmetleri A.Ş. adına kayıtlı olduğunu, bu nedenle arsa sahibi olan bu şirketin davalı olarak gösterildiğini, ancak bu şirket doğrudan muhatapları olmayıp açılan davaya karşı çıkmaması halinde ... Hizmetleri A.Ş.'den herhangi bir yargılama gideri talep etmeyeceklerini, davalı ...Ş.'nin önereceği bağımsız bölümün taraflarınca kabul edileceğini ileri sürerek müvekkiline satışı vaad edilen bağımsız bölüm numarasının tespit edilerek, halen tapuda maliki görünen ...

Hizmetleri A.Ş. adına mevcut tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tapuya kayıt ve tesciline, bunun mümkün olmaması halinde söz konusu dairenin dava tarihindeki rayiç bedelinin tespit edilerek bu bedelin açılan davaya haksız olarak karşı çıkmaması halinde sadece davalı ... ve ... İnş. Ltd.

Şti.'den eğer davalı ...Ş. haksız şekilde davaya karşı çıkar ise tüm davalılardan müteselsilen tazmin edilmesine, hükmolunacak miktara dava tarihinden itibaren reeskont faizi uygulanmasına karar verilmesini talep etmiştir.

2.Davacı vekili 03.03.2017 tarihli ıslah dilekçesi ile, öncelikle ...

İlçesi, 27462 ada, 1 parselde kayıtlı arsa üzerine yapılan binanın 11. kat 49. no.lu bağımsız bölümünün tapu maliki gözüken ...adına mevcut tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tapuya kayıt ve tesciline, bunun kabul görmemesi halinde taşınmazın rayiç değerinin tespiti ile davacının bağımsız bölüm bedeli olarak ödediği 605.000,00 TL ile dava tarihine kadar 57.000,00 TL işlemiş faiz olmak üzere toplam 662.000,00 TL'den az olmamak kaydı ile davalılar ... ve ... İnş. Ltd.

Şti.'nden tazmin edilmesine, hükmedilen alacağa dava tarihinden itibaren avans faizi işletilmesine, şayet taşınmazın tespit edilecek olan rayiç bedeli 662.000,00 TL'den az olur ise rayiç bedel ödenmesine ilişkin taleplerinin terdiden ödenen paranın istirdadı talebine dönüştürülerek 662.000,00 TL'nin davalı ... İnş. Ltd. Şti.'nden ve ...’den tahsili ile davacıya ödenmesine, asıl alacağa dava tarihinden itibaren reeskont faizi işletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

1.Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; taşınmaz satış vaadi sözleşmesi şekle uyulmadan yapıldığından geçersiz olduğunu, davacının taşınmaz tescilini talep hakkı bulunmadığını, müvekkilinin inşaat sözleşmesine göre inşa edilmekte olan binanın müteahhidi olduğunu, davalı ... İnş. Ltd.

Şti. ile müvekkili arasında anahtar teslim taşeron sözleşmesi imzalandığını, taşeronların iş programına göre işi yürütmemesi üzerine müvekkilinin ihtarnameler çektiğini, ikinci ihtarnameden sonra ... İnş. Ltd. Şti.'nin müvekkiline nakit darlığı içerisinde olduğunu belirttiğini, bunun üzerine 06.12.2014 tarihinde ... İnş. Ltd.

Şti. ve davacı arasında imzalanan sözleşmeye müvekkilinin, taşeronun işini bitirerek tapuyu hak etmesi halinde taşerona ait büronun tapusunu taşeron adına davacıya vereceğine dair "satıcı kefili" olarak imza attığını, ancak davalı ... İnş. Ltd.

Şti.'nin bu satışı yaptıktan sonra inşaata uğramadığını, inşaatın devam etmesinin mümkün olmadığının anlaşılması üzerine 28.01.2015 tarihinde sözleşmenin feshedilmek zorunda kalındığını, müvekkilinin dava konusu taşınmaz satış vaadi sözleşmesi olarak adı geçen adi sözleşmenin tarafı olmadığını, geçersiz sözleşmenin bulunması halinde tarafların aldıklarını birbirlerine geri vermeleri gerektiğini, sözleşmenin tarafları davacı ile davalı ... İnş. Ltd.

Şti. olup, sebepsiz zenginleşen biri var ise onun da satıcı olduğunu, müvekkiline husumet yöneltilemeyeceğini savunarak davanın reddini istemiştir.

2.Diğer davalılar ...ve ... İnş. Taah. Gıda Hayv. Nak. Maden. San. Tic. Ltd. Şti., davaya cevap vermemiş, herhangi bir savunmada bulunmamışlardır.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; dosya kapsamına göre, ... İnş. Ltd. Şti.'nin, davalı yüklenici ...'nün taşeronu olduğu, davacı şirket ile davalı ... İnş. Ltd.

Şti. arasında tanzim edilen sözleşme ile ... şirketine verilecek 19 bürodan en üst katta bulunan 110 m² brüt alanlı dairenin davacı şirkete satışının kararlaştırıldığı, buna göre taraflar arasında düzenlenen sözleşmenin alacağın temliki niteliğinde olup, resmi şekilde yapılma zorunluluğu bulunmayıp şeklen geçerli olarak yapıldığı, davacı şirket ile davalı ... İnş. Ltd.

Şti. arasında adi yazılı şekilde tanzim edilen 06.12.2014 tarihli taşınmaz satım vaadi sözleşmesinde davalı ...-... İnşaat'ın satıcı kefili olarak imzasının yer aldığı, sözleşmenin 6. maddesinde yer alan özel bir düzenleme ile de; taşeron ... İnş. Ltd. Şti.'nin sözleşmenin gereğini yerine getirmez ise sözleşme konusu dairenin ...'den tapusunun alınacağının kararlaştırıldığı, ifa edilmeyen sözleşme nedeniyle davalı ... İnş. Ltd.

Şti. ile birlikte davalı ...'nün de yasal olarak sorumlu olacağı, davacı vekilinin ilk talebi tapu iptal tescil talebi yönünden; davacı şirket ile davalı ... İnş. Ltd.

Şti. arasında düzenlenen 06.12.2014 tarihli taşınmaz satım vaadi sözleşmesi içeriğine göre; ''en üst katta bulunan 110 m² brüt alanlı dairenin davacı şirkete satışının kararlaştırıldığı'' anlaşılmakta ise de, dosya içerisine getirtilen tapu kayıtları ile mahallinde yapılan keşif neticesi tanzim edilen bilirkişi raporunda da ifade edildiği üzere, 274 62... parsel tapu kayıtlarında kat irtifakı sonrası 50 adet bağımsız bölüm oluştuğu, yine en üst katta bir adet değil 49... no.lu olmak üzere 2 adet ofis bulunduğu ve metrekarelerinin ise 110 m² olmadığı, buna göre taraflarca sözleşme ile kararlaştırılan edimin ifasının olanaklı görülmediği,

davacı vekilinin ıslah dilekçesinde ise, ilk talebi yine tapu iptal tescil talebine ilişkin olup, bu kez, ... İlçesi, 27462 ada, 1 parselde kayıtlı arsa üzerine yapılan binada 11.kat 49. no.lu bağımsız bölümün tapu maliki ... Hizmetleri A.Ş. adına mevcut tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tapuya kayıt ve tescilini talep ettiği, davacı şirket ile davalı ... İnş. Ltd.

Şti. arasında düzenlenen 06.12.2014 tarihli taşınmaz satım vaadi sözleşmesi alacağın temliki niteliğinde bir sözleşme olup, davacının da alacağın temliki hükümlerine göre hak sahibi bulunduğu, ne var ki, arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yükleniciden sözleşmede ona bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü temlik alan üçüncü kişinin (eldeki davada davacı alıcının), arsa sahibini (borçluyu) ifaya zorlayabilmesi için, arsa sahibine karşı üstlenilen edimlerin yerine getirilmiş olması gerektiği, taşınmazın sadece kaba inşaatının tamamlandığı, inşaatın yarısından fazlasının eksik kaldığı,

bu haliyle tapuda devir yetkisi açısından da yüklenicinin hak sahibi olamayacağı, her davanın açıldığı tarihteki hukuki ve maddi olgulara göre sonuçlandırılacağı, dava tarihi itibari ile davacının tapu iptal ve tescil talebinin yasal koşullarının bulunmadığı, davacı vekilinin ikinci ve üçüncü talebinin ise, taşınmazın rayiç değerinin tespiti ile, rayiç değerin, davacı tarafından ödenen 605.000,00 TL ile bu bedele dava tarihine kadar işlemiş faiz tutarı olan 57.000,00 TL'nin eklenmesi ile bulunan 662.000,00 TL'nin üzerinde olması halinde, rayiç değerin, dava tarihinden itibaren işletilecek avans faizi ile davalılar ... ve ...

İnş. Ltd. Şti.'nden tahsili, rayiç değerin 662.000,00 TL'nin altında olması halinde ise, 662.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işletilecek reeskont faizi ile davalılar ... ve ... İnş. Ltd.

Şti.'nden tahsiline ilişkin olduğu, dosya kapsamına ve denetime elverişli olmakla benimsenen bilirkişi raporu içeriğine göre, ıslah dilekçesine konu 49 no.lu bağımsız bölüm numaralı büronun dava tarihi itibari ile arsa payı dahil değerinin 550.000,00 TL olduğu, belirlenen bu bedelin ise davacı tarafından ödenen 605.000,00 TL'nin altında kaldığı, hal böyle olunca sözleşmenin ifa edilmemesi nedeni ile davacının uğradığı zararı en iyi giderim imkanı sağlayan ''ödenen bedelin tahsiline'' yönelik hüküm tesis edilmesi yoluna gidildiği,

dava açılmadan evvel davalıların usulüne uygun olarak temerrüde düşürülmediği gerekçesiyle davacının davalı ...Ş. aleyhine açtığı tapu iptali ve tescili isteminin reddine, davacının alacak talebinin kısmen kabulü ile 605.000,00 TL'nin dava tarihinden işleyecek avans faizi ile birlikte davalılar ... İnşaat Taahhüt Gıda Hayvancılık Nakliyat Maden Sanayi Ticaret Limited Şirketi ve ...

İnşaat - ...'den müştereken ve müteselsilen tahsili ile davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin istemin reddine karar verilmiş, hüküm, davalı ... vekilince istinaf edilmiştir.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile, Mahkeme kararında usul ve esas yönünden yasaya aykırılığın bulunmadığı ve özellikle 06.12.2014 tarihli sözleşmenin 6. maddesi uyarınca davalı ... İnşaat-...’nün de sorumluluğunun bulunduğu gerekçesiyle davalı ... vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş, hüküm, davalı ... vekilince temyiz edilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Dava ve Hukuki Nitelendirme

Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği yükleniciye düşen iş yeri niteliğindeki bağımsız bölümlerin yüklenici ile aralarında taşeron sözleşmesi bulunan alt yüklenici tarafından davacıya satımı nedeniyle tapu iptali ve tescil olmadığı takdirde alacak istemine ilişkindir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Yapılan yargılama ve saptanan somut uyuşmazlık bakımından uygulanması gereken hukuk kuralları gözetildiğinde İlk Derece Mahkemesince verilen kararda bir isabetsizlik olmadığının anlaşılmasına göre yapılan istinaf başvurusunun 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (HMK) 353/1-b(1) hükmü uyarınca Bölge Adliye Mahkemesince esastan reddine ilişkin kararın usul ve yasaya uygun olduğu kanısına varıldığından Bölge Adliye Mahkemesi kararının onanmasına karar vermek gerekmiştir.