Yargıtay 12. Hukuk Dairesi E.2022/12672 K.2023/11

Taraflar arasındaki ihalenin feshi şikayeti nedeniyle yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne, ihalenin feshine karar verilmiştir.

Kararın alacaklı ve ihale alıcıları vekilleri tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince İlk Derece Mahkemesi kararının usul ve yasaya uygun olduğu, kararda kamu düzenine aykırı bir yön de bulunmadığı gerekçesi ile başvurunun HMK’nın 353/1-b.1 maddesi uyarınca ayrı ayrı esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı alacaklı ve ihale alıcıları vekilleri tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi ... tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı şikayetçi vekili dava dilekçesinde; icra müdürlüğünce aldırılan kıymet takdir raporunun düzenlenme tarihinin üzerinden iki sene geçtiğini, kıymet takdirine itiraz davasının haksız olarak süreden reddedildiğini, kıymet takdirine itirazlarının incelenmediğini, ihale konusu taşınmazların gerçek değerinin altında satılmış olduğunu ileri sürerek ihalelerin feshini talep etmiştir.

II. CEVAP

1-Davalı alacaklı ... Bank A.Ş. vekili cevap dilekçesinde; ihale hazırlık işlemleri ile ihale sırasındaki işlemlerin usulüne uygun yerine getirildiğini,taşınmazların tamamının muhammen bedelin üzerinde satıldığını, zarar unsuru gerçekleşmediğinden davacının bu davada hukuki yararı bulunmadığını, kıymet takdirinin süresi geçtikten sonra satışın yapıldığı iddialarının da 7226 Sayılı Yasanın geçici 1. Madesi, 29 Nisan 2020 Tarihli 2480 Sayılı Cumhurbaşkanlığı kararları dikkate alındığında sürelerin 22/03/2020 tarihinden 30/04/2020 tarihine kadar durdurulması sebebiyle yerinde olmadığını, kıymet takdirine itirazın 7 günlük süre geçtikten sonra yapıldığını belirterek davanın reddini ve davacının ihale bedelinin yüzde onu oranında para cezasına mahkûm edilmesine karar verilmesini istemiştir.

2- Davalı ihale alıcısı ... vekili cevap dilekçesinde; esas İcra Müdürlüğü ve Talimat İcra Müdürlüğü dosyalarında yapılan usulü işlemler ile ilgili bilgisi olmadığını, dava dilekçesinde ihalenin yapılması ve feshe neden olabilecek bir açıklama ya da iddiada bulunulmadığını belirterek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

3-Davalı ihale alıcısı ... vekili cevap dilekçesinde; esas İcra Müdürlüğü ve Talimat İcra Müdürlüğü dosyalarında yapılan usulü işlemler ile ilgili bilgisi olmadığını, taşınmazların tamamının muhammen bedelin üzerinde satıldığını, zarar unsuru gerçekleşmediğinden davacının bu davada hukuki yararı bulunmadığını belirterek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

4-Davalı ihale alıcısı ... vekili cevap dilekçesinde; pandemi nedeniyle süreler durdurulduğundan kıymet takdirinden iki yıl sonra satış yapıldığı iddialarının yerinde olmadığını, kıymet takdirine itirazın reddedildiğini, kesinleşmiş bir mahkeme kararının tartışılmasının görülen davada yapılamayacağını, taşınmazların tamamının muhammen bedelin üzerinde satıldığını, zarar unsuru gerçekleşmediğinden davacının bu davada hukuki yararı bulunmadığını müvekkilinin 900.000,00 TL değer takdir edilen taşınmazı 1.300.000,00 TL'ye aldığını, davacının muhammen bedelin altında satıldığı iddiasının gerçeği yansıtmadığını belirterek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile;

1-Ülkemizde yargısal anlamda alınan tedbirler çerçevesinde 7226 sayılı Kanunun kapsamında sürelerin durdurulmasına yönelik tedbirin İİK'nın 128/a maddesinin ikinci fıkrasında öngörülen 2 yıllık süreyi kapsamadığı, bu minvalde somut olayda ... 2. İcra Müdürlüğünün 2018/458 talimat sayılı dosyasında yaptırılan kıymet takdir tarihinden iki yıldan fazla süre geçtikten sonra taşınmazların ihale edildiği,

2- Mahkemeye sunulan bilirkişi raporunun somut olaya uygun, denetime ve hüküm kurmaya elverişli olduğu anlaşılmakla, sunulan bilirkişi raporuna itibar edilerek dosyanın yeniden bilirkişiye tevdi edilmediği, 04/02/2022 havale tarihli raporda dava konusu taşınmazların icra müdürlüğünün keşif tarihi itibariyle kıymet takdirlerinin belirlendiği, 5 taşınmazın da satışına esas alınan kıymet takdirinin, anılı kıymet takdirinin yapıldığı tarih itibariyle mahkememizce tespit edilen kıymet takdiri değerinin altında olduğu, taşınmazların satış bedelinin muhammen değerinin %100'ünü karşılamadığı,

bu minvalde İcra Müdürlüğünce 02.09.2020 tarihinde yapılan ihalede 5 taşınmazın her biri için öngörülen muhammen değerin taşınmazın gerçek değerini karşılamadığı gerekçesi ile ... 2. İcra Müdürlüğünün 2018/458 talimat sayılı dosyasında 02.09.2020 tarihinde yapılan ihalenin feshine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde alacaklı ve ihale alıcıları vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

1-Davalı alacaklı ... A.Ş. vekili istinaf dilekçesinde;ihale hazırlık aşamasında ve ihale sırasında her türlü işlemin usulüne uygun yürütüldüğünü, kıymet takdir raporu ve açık artırma ilanının borçlulara usulüne uygun olarak tebliğ edildiğini, ...

Bölge Adliye Mahkemesi tarafından gerçekleştirilen inceleme ile davaya konu taşınmazların satışlarının 2 yıllık süre içerisinde gerçekleştirilmediği yönünde bozma kararı tesis edilmediğini, dolayısıyla bu hususun istinaf mahkemesince bozma kararına konu edilmemesine rağmen yerel mahkemece 2 yıllık sürenin geçtiği gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmesinin hukuka aykırı olduğunu, bilirkişi raporundaki değer tespitinin de hukuka aykırı olduğunu ileri sürerek İlk Derece Mahkemesi kararının ortadan kaldırılması istemi ile istinaf yoluna başvurmuştur.

2-Davalı ihale alıcısı ... vekili istinaf dilekçesinde;kıymet takdirinin 13.07.2018 tarihinde, ihalenin ise 02.09.2020 tarihinde yapıldığını, 2022 yılında gayrimenkul fiyatlarının afaki arttığının doğru olduğunu, ancak ihalenin yapıldığı 2020 yılında ise böyle bir artış bulunmadığını, mahkemenin 2022 yılı verileri ile geçmişe yönelik karar verdiğini, davacının kıymet takdirine itirazını süresinde yaptığı hususunda bir tereddüt olmadığını, kıymet takdirinin kesinleşmediği bir dönemde satış yapılmasının mümkün olmadığını, yani satışın istenmediği bir dönem için sürelerin işlemeye devam edeceğinden bahsetmenin mümkün olmadığını,

Bölge Adliye Mahkemesi kararı dışındaki hususların kesinleştiğini ileri sürerek İlk Derece Mahkemesi kararının ortadan kaldırılması istemi ile istinaf yoluna başvurmuştur.

3-Davalı ihale alıcısı ... vekili istinaf dilekçesinde.

02.09.2020 tarihinde 122.250 Doları TL'ye çevirerek satış bedelini faiz getirisi çok düşük olan İcra Müdürlüğü Vakıfbank hesabına yatıran müvekkilinin kaybının %100'ün üzerinde olduğunu, ihalenin feshinde hiç bir kusuru olmayan, devletin açtığı ihaleye güvenerek iştirak eden ve muhammen değerin neredeyse %100e yakın bir bedelle en yüksek teklifi veren 3. şahıs müvekkilinin zararının tazmini için dava yoluna başvuru haklarını saklı tuttuğunu, kararın dayandığı bilirkişi raporunun somut olaya, denetime ve hüküm kurmaya elverişli olmadığını, yerel mahkemece rapora karşı davalı tarafın itirazlarının dikkate alınmadığını,

bilirkişilerin enflasyon uygulamasını yaparken "sahibinden.com" adresinden alınan 3 adet taşınmazı keşif tarihi itibari ile esas aldığını ifade ettiğini, rapor incelendiğinde alım-satımı konu olmuş herhangi bir taşınmaz bilgisine yer verilmeksizin sadece 3 adet internet çıktısını esas almak suretiyle bu değerlendirmeyi yaptığının anlaşıldığını, aynı sitede 171 ada 18 parsel No:17 1. katta mevcut iki adet daire, ismi bilinmeyen banka tarafından şimdiki maliklerine 2017 yılında 900.000,00 TL'ye, bir üst katta aynı nitelikte her biri 2 oda 1 salon daireler toplam 1.100.000,00 TL bedelle şimdiki maliklerine satıldığını,

gerçek emsallerin bunlar olup, davalı tarafça araştırılması talep edilmesine rağmen taleplerinin dikkate alınmadığını ileri sürerek İlk Derece Mahkemesi kararının ortadan kaldırılması istemi ile istinaf yoluna başvurmuştur.

4-Davalı ... vekili istinaf dilekçesinde.

900.000,00 TL bedelli taşınmazı 1.300.000,00 TL'ye satın aldığını, davacının dava açmakta hukuki yararının olmadığını, kararın dayandığı bilirkişi raporunun somut olaya, denetime ve hüküm kurmaya elverişli olmadığını, yerel mahkemece rapora karşı davalı tarafın itirazlarının dikkate alınmadığını, bilirkişilerin enflasyon uygulamasını yaparken "sahibinden.com" adresinden alınan 3 adet taşınmazı keşif tarihi itibari ile esas aldığını ifade ettiğini, rapor incelendiğinde alım-satımı konu olmuş herhangi bir taşınmaz bilgisine yer verilmeksizin sadece 3 adet internet çıktısını esas almak suretiyle bu değerlendirmeyi yaptığını,

aynı sitede satılan taşınmazların 800.000,00 TL civarında olduğunu, bilirkişilerin gerçek emsallere göre değerlendirme yapmadığını, gerçek emsallerin bunlar olup, davalı tarafça araştırılması talep edilmesine rağmen taleplerinin dikkate alınmadığını, Bölge Adliye Mahkemesi bozma kararının dışına çıkılarak karar verildiğini, bozma konusu yapılmayan hususların müvekkili lehine kazanılmış hak oluşturduğunu, pandemi nedeniyle yasalarca eklenen sürelerin ilave edilmesi gerektiğini, mahkemenin Yargıtay kararların yanlış yorumladığını ileri sürerek İlk Derece Mahkemesi kararının ortadan kaldırılması istemi ile istinaf yoluna başvurmuştur.

5-Davalı ... vekili istinaf dilekçesinde; ilk derece mahkemesi tarafından alınan bilirkişi raporunun bir çok açıdan eksiklikler içerdiğini, raporda taşınmazların kıymet takdiri tarihi olan 13.07.2018 tarihine nazaran şuanki değerlerini hangi oranlarda uygulanarak belirlendiği anlaşılamayan "enflasyon uygulaması" ile hesaplanmaya çalışıldığını, hesaplamanın hukuka aykırı olduğunu, bilirkişinin emsal diye sunduğu 2022 tarihli ilanların tek tek incelenmesi ile hem öncelikle konum olarak sahile uzak oldukları, hem de bugün ülkenin içinde bulunduğu durumu yansıttığının görüleceğini,

yeni bir rapor alınacaksa pazarlık payı gibi eklemeler yerine enflasyon ve yabancıların gayrimenkul alımı ile vatandaşlık kazanmalarını ve bunun piyasadaki görünümü neticesinde 2018 yılına ait emsaller ile taşınmazların değerinin tespit edilmesi gerektiğini, davalı tarafın itirazlarına rağmen tamamen usule ve hukuka aykırı bu rapor üzerinden ek rapor dahi alınmadan ihalenin feshine karar verildiğini, Bölge Adliye Mahkemesi bozma sebepleri dışına çıkılarak aynı mahkemenin önceden verilen kararına aykırı, çelişkili hüküm kurulduğunu ileri sürerek İlk Derece Mahkemesi kararının ortadan kaldırılması istemi ile istinaf yoluna başvurmuştur.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile, 1- Kamu düzeni yönünden yapılan incelemede ihalenin feshini gerektirir bir yön olmadığı,

2-Davacıya kıymet takdir raporunun 05.08.2019 tarihinde tebliğ edildiği, davanın ise 15.08.2019 tarihinde açıldığı, sürenin son gününün Kurban Bayramı tatiline denk gelmesi nedeniyle süresinde olduğu, bu hususun kıymet takdirine itiraz kararının gerekçesinde de vurgulandığı, ancak şikayetin süre aşımından reddine karar verildiği anlaşılmıştır.

Bu durumda kesinleşen kıymet takdirinden bahsedilemeyeceğinden ve dava konusu taşınmazların muhammen bedellerinin altında satıldığı iddiasının incelenmesi bakımından Dairemizce kararın kaldırılmasından sonra ilk derece mahkemesince 17.12.2021 tarihinde mahallinde keşif yapılmış, 04.02.2022 havale tarihli rapor alınmıştır.

Günümüz enflasyon oranları, taşınmazların değerlerindeki olağanüstü artışı ve dava konusu taşınmazların bulunduğu ilçeye olan talep artışı dikkate alındığında, raporda eksiklik görülmediği, Mahkemece tespit edilen değerlerin, ihaleye esas alınan muhammen bedellerin üzerinde olması nedeniyle ilk derece mahkemesince ihalenin feshine karar verilmesinin isabetli olduğu,

3- 7226 Sayılı Kanunla getirilen durma sürelerinin, İİK'nın 128/a-2. maddesinde düzenlenen 2 yıllık süreyi kapsamadığının, aksi yorumun maddenin konuluş amacına aykırı düşeceğinin kabulü gerekir.

Pandemi sürecinde ülkemizdeki taşınır ve taşınmaz değerlerinde oluşan büyük artışlar nazara alındığında, kanunda düzenlenen 2 yıllık azami sürenin üzerine durma sürelerinin de eklenmesi ile daha da uzayacak sürenin, taşınmazın gerçek değerinden satılmasına engel olacağı ve tarafların hak kaybına uğramalarına neden olacağı açıktır.

Açıklanan yasal düzenleme kapsamında, ihale tarihi olan 02.09.2020 tarihi itibariyle İİK'nın 128/a-2. maddesinde öngörülen 2 yıllık süre geçmiş olup, geçerli bir kıymet takdirinin varlığından söz edilemeyeceğinden, dava konusu ihalelerinin bu nedenle de feshine karar verilmesinde usul ve yasaya aykırılık bulunmadığı gerekçeleri ile istinaf başvurularının HMK’nın 353/1-b.1 maddesi uyarınca ayrı ayrı esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde alacaklı ve ihale alıcıları vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

1-Davalı alacaklı ... A.Ş. vekili temyiz dilekçesinde; ihale hazırlık aşamasında ve ihale sırasında her türlü işlemin usulüne uygun yürütüldüğünü, kıymet takdir raporu ve açık artırma ilanının borçlulara usulüne uygun olarak tebliğ edildiğini, ... Bölge Adliye Mahkemesi tarafından gerçekleştirilen inceleme ile davaya konu taşınmazların satışlarının 2 yıllık süre içerisinde gerçekleştirilmediği yönünde bozma kararı tesis edilmediğini, dolayısıyla bu hususun istinaf mahkemesince bozma kararına konu edilmemesine rağmen yerel mahkemece 2 yıllık sürenin geçtiği gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmesinin hukuka aykırı olduğunu, bilirkişi raporundaki değer tespitinin de hukuka aykırı olduğunu ileri sürerek Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulması istemi ile temyiz yoluna başvurmuştur.

2-Davalı ihale alıcısı ... vekili temyiz dilekçesinde;kıymet takdirinin 13.07.2018 tarihinde, ihalenin ise 02.09.2020 tarihinde yapıldığını, 2022 yılında gayrimenkul fiyatlarının afaki arttığının doğru olduğunu, ancak ihalenin yapıldığı 2020 yılında ise böyle bir artış bulunmadığını, mahkemenin 2022 yılı verileri ile geçmişe yönelik karar verdiğini, bilirkişi raporunun somut olaya, denetime ve hüküm kurmaya elverişli olmadığını, yerel mahkemece rapora karşı davalı tarafın itirazlarının dikkate alınmadığını,

bilirkişilerin enflasyon uygulamasını yaparken "sahibinden.com" adresinden alınan 3 adet taşınmazı keşif tarihi itibari ile esas aldığını ifade ettiğini, rapor incelendiğinde alım-satımı konu olmuş herhangi bir taşınmaz bilgisine yer verilmeksizin sadece 3 adet internet çıktısını esas almak suretiyle bu değerlendirmeyi yaptığını, 7226 Sayılı Kanun ile getirilen durma sürelerinin İİK'nın 128/a-2 maddesinde düzenlenen 2 yıllık süreyi kapsamadığına ilişkin Yargıtay kararının münferit bir karar olduğunu içtihat niteliğinde olmadığını, ihalenin feshinin davacı menfaatine olduğunu,

ihale alıcısının ise mağdur edildiğini ileri sürerek Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulması istemi ile temyiz yoluna başvurmuştur.

3-Davalı ihale alıcısı ... vekili temyiz dilekçesinde.

İki yıllık satış isteme süresinin kamu düzenine ilişkin bir süre olduğunu ancak bu sürenin Covid-19 sebebiyle yasal mevzuat gereği durup durmayacağı hususu tartışma konusu olup bu tartışmanın kamu düzenine ilişkin olmadığını, 02.09.2020 tarihinde 122.250 Doları TL'ye çevirerek satış bedelini faiz getirisi çok düşük olan icra müdürlüğü Vakıfbank hesabına yatıran müvekkilinin kaybının %100' ün üzerinde olduğunu, ihalenin feshinde hiç bir kusuru olmayan,

devletin açtığı ihaleye güvenerek iştirak eden ve muhammen değerin neredeyse %100'e yakın bir bedelle en yüksek teklifi veren 3. şahıs müvekkilinin zararının tazmini için dava yoluna başvuru haklarını saklı tuttuğunu, kararın dayandığı bilirkişi raporunun somut olaya, denetime ve hüküm kurmaya elverişli olmadığını, yerel mahkemece rapora karşı davalı tarafın itirazlarının dikkate alınmadığını, bilirkişilerin enflasyon uygulamasını yaparken "sahibinden.com" adresinden alınan 3 adet taşınmazı keşif tarihi itibari ile esas aldığını ifade ettiğini,

rapor incelendiğinde alım-satımı konu olmuş herhangi bir taşınmaz bilgisine yer verilmeksizin sadece 3 adet internet çıktısını esas almak suretiyle bu değerlendirmeyi yaptığının anlaşıldığını, aynı sitede 171 ada 18 parsel No:17 1. katta mevcut iki adet daire, ismi bilinmeyen banka tarafından şimdiki maliklerine 2017 yılında 900.000,00 TL'ye, bir üst katta aynı nitelikte her biri 2 oda 1 salon daireler toplam 1.100.000,00 TL bedelle şimdiki maliklerine satıldığını, gerçek emsallerin bunlar olup,

davalı tarafça araştırılması talep edilmesine rağmen taleplerinin dikkate alınmadığını ileri sürerek Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulması istemi ile temyiz yoluna başvurmuştur.

4-Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde.

900.000,00 TL bedelli taşınmazı 1.300.000,00 TL'ye satın aldığını, davacının dava açmakta hukuki yararının olmadığını, kararın dayandığı bilirkişi raporunun somut olaya, denetime ve hüküm kurmaya elverişli olmadığını, yerel mahkemece rapora karşı davalı tarafın itirazlarının dikkate alınmadığını, bilirkişilerin enflasyon uygulamasını yaparken "sahibinden.com" adresinden alınan 3 adet taşınmazı keşif tarihi itibari ile esas aldığını ifade ettiğini, rapor incelendiğinde alım-satımı konu olmuş herhangi bir taşınmaz bilgisine yer verilmeksizin sadece 3 adet internet çıktısını esas almak suretiyle bu değerlendirmeyi yaptığını,

aynı sitede satılan taşınmazların 800.000,00 TL civarında olduğunu, bilirkişilerin gerçek emsallere göre değerlendirme yapmadığını, gerçek emsallerin bunlar olup, davalı tarafça araştırılması talep edilmesine rağmen taleplerinin dikkate alınmadığını, Bölge Adliye Mahkemesi bozma kararının dışına çıkılarak karar verildiğini, bozma konusu yapılmayan hususların müvekkili lehine kazanılmış hak oluşturduğunu, pandemi nedeniyle yasalarca eklenen sürelerin ilave edilmesi gerektiğini, mahkemenin Yargıtay kararların yanlış yorumladığını ileri sürerek Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulması istemi ile temyiz yoluna başvurmuştur.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, usul ve yasaya aykırı yapılan ihalenin feshi istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri, ...

İİK 134 üncü ve devamı madde hükümleri

3. Değerlendirme 1.Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup alacaklı ve ihale alıcıları vekillerince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Alınması gereken 179,90 TL temyiz harcından, evvelce alınan harç varsa mahsubu ile eksik harcın temyiz edenden tahsiline,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,