Yargıtay 12. Hukuk Dairesi E.2024/341 K.2024/4709

Yukarıda tarih ve numarası yazılı Bölge Adliye Mahkemesince verilen kararın müddeti içinde temyizen tetkiki davacı/borçlu tarafından istenmesi üzerine bu işle ilgili dosya daireye gönderilmiş olup, dava dosyası için Tetkik Hakimi ... tarafından düzenlenen rapor dinlendikten ve dosya içerisindeki tüm belgeler okunup incelendikten sonra işin gereği görüşülüp düşünüldü:

Alacaklı tarafından başlatılan ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla ilamlı icra takibinde krediyi kullanan borçlunun icra mahkemesine başvurusunda, Küçükçekmece 4. İcra Hukuk Mahkemesinin 2021/141 Esas sayılı dosyası ile takibin ve icra emrinin iptalini talep ettiğini, işbu dava derdest olmasına rağmen taşınmazların satışına karar verildiğini, Küçükçekmece 1. İcra Hukuk Mahkemesinin 2022/294 Esas sayılı dosyası ile 16.05.2022 tarihinde satışın durdurulmasına karar verildiğini, 26.05.2022 tarihinde tedbir kararı kaldırılarak satışın devamına karar verilmiş olsa dahi satışın durdurulması kararının talep ve talibi etkilediğini,

takibin yetkisiz icra dairesinde başlatıldığını, alacağın varlığının yargılamayı gerektirdiğini, ihale konusu taşınmazın değerinden oldukça düşük bir bedelle satıldığını, kıymet takdirine itiraz davasında itirazlarının değerlendirilmediğini, taşınmazların KDV’den muaf olduğunu, satış ilanının yayınlandığı gazete tirajının düşük olduğunu, ihale öncesi ve ihale sırasında ihaleye katılmak isteyen şahısların katılımının engellendiğini, ihaleye fesat karıştırıldığını, mükellefiyetler listesinin ilgililere tebliğ edilmediğini, satış ilanının divanhaneye kanunen asılması zorunlu olan günde asılmadığı gibi askıdan süresinden önce kaldırıldığını,

arttırma tutanağının yasaya aykırı olarak düzenlendiğini, tellalın yasanın belirlediği şekilde tespit edilmediğini, ihalenin erken bitirildiğini, satış ilanının tüm alacaklılara ve ilgililere usulüne uygun olarak tebliğ edilmediğini, davalı şirketin kredi sözleşmesinin borçlusu olduğundan hukuken alacağı temlik almasının mümkün olmadığını iddia ederek İstanbul İli, ... İlçesi, ...

Mahallesinde 30 ada, 169 parselde kayıtlı AVM bloktaki 246 adet bağımsız bölümden oluşan taşınmaz ihalesinin feshine karar verilmesini talep ettiği,

Mahkemece, Küçükçekmece 1. İcra Hukuk Mahkemesince 16.05.2022 tarihli tüm satışların durdurulmasına ilişkin tedbir kararı verildiği, tedbir kararı ile bu tedbir kararının kaldırılmasına ilişkin karar üzerine icra dairesince yeni bir satış ilanı yapılması gerektiği gerekçesiyle ihalenin feshine karar verildiği,

İhale alıcısı tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesince tedbir kararının 16.05.2022 ila 26.05.2022 tarihleri arasında 10 günlük süre içerisinde devam ettiği, ihalenin 24.08.2022 tarihinde yapıldığı, satışın durdurulması yönündeki tedbir kararının yaklaşık 3 ay önce 26.05.2022 tarihinde kaldırıldığı, borçlunun aynı gün tedbirin kaldırıldığından haberdar olduğu, icra müdürlüğünce tedbir kararının ilan edilmediği, herhangi bir vasıta ile duyurulmadığı, tedbirin kaldırılmasından sonra borçlunun satışın durdurulması taleplerinin icra müdürlüğünce reddedildiği,

borçluda veya 3. kişilerde satışın yapılmayacağı yönünde kanaat oluşmasına neden olabilecek bir durumun ortaya çıkmadığı gerekçesiyle başvurunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, ihalenin feshi şikayetinin esastan reddine, ihale bedelinin %1'i oranında para cezasının davacıdan alınarak Hazineye irat kaydına karar verildiği,

Kararın borçlu tarafından temyiz edildiği görülmüştür.

Taşınmaz rehni, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 850 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. Anılan kanunun 850. maddesine göre, taşınmaz rehninin ipotek veya ipotekli borç senedi ve irat senedi şeklinde kurulabileceği, başka herhangi bir şekilde kurulamayacağı açıkça ifade edilmiştir. Bu ifadeden de anlaşılacağı üzere ipotek, taşınmaz rehninin bir türüdür ve bir borcun ödenmesinin taşınmazla teminat altına alınması hukuki ilişkisine dayanır. İpotek, taşınmaza taalluk eden haklardandır. Birden fazla taşınmazın, bir alacağın teminine tahsis edilmesi mümkündür. Bu durum toplu rehin kurulması veya rehin yükünün paylaştırılması yoluyla sağlanabilir.

Toplu rehin, Türk Medeni Kanunu’nun “Taşınmaz birden çok ise” kenar başlığını taşıyan 855/1. maddesinde; “Birden çok taşınmazın aynı borç için rehnedilmesi, taşınmazların aynı malike veya borçtan müteselsilen sorumlu olan maliklere ait olmalarına bağlıdır” şeklinde düzenlenmiştir. Yasa metninde de açıkça ifade edildiği gibi, bu rehin türü, "üzerinde rehin kurulmak istenen taşınmazların mülkiyetinin aynı kişiye ait olması" ya da "taşınmazlar ayrı kişilerin mülkiyetinde, yani taşınmazların malikleri farklı kimseler ise bu kişilerin güvence altına alınmak istenen borçtan müteselsil olarak sorumlu bulunmaları" hallerinde kurulabilmektedir. Bu şartlar yoksa toplu rehin kurulamaz.

Toplu rehinde, tek bir alacağın tamamı birden fazla taşınmaz ile teminata alınmış olup, birden fazla taşınmaz üzerinde kurulu rehinler arasında hukuki bağlılık vardır ve bu bağ içerisinde, alacaklının alacağını tahsil etmesi asıldır. Rehin alacaklısının teminatı ne denli fazla olursa olsun, temelde alacağını ancak bir kere elde edebileceğinin de unutulmaması gerekir. Böylece rehinli taşınmazlardan birisinin paraya çevrilmesi halinde, rehin alacaklısı alacağını tahsil etmişse, artık diğer taşınmaz üzerindeki rehnin konusu kalmayacak ve sona erecektir. Kısacası, alacaklı, alacağının tutarını bir kez isteyebilir. Alacağı tümüyle karşılandığında bütün taşınmazlar hakkındaki rehin hakkının sona ermesi gerekir.

Yine 4721 Sayılı TMK'nın 873/3. maddesinde; "Aynı alacak için birden fazla gayrimenkul üzerinde rehin tesis edilmiş ise alacaklı bunların aynı zamanda satılmasını talep etmeye mecburdur. Bununla beraber, icra memuru ancak gerektiği kadarını satar" hükmüne yer verilmiştir. Buna göre, toplu rehin durumunda ipotek alacaklısı, alacağı gününde ödenmemişse, açıklanan yasa hükmü gereği, üzerinde toplu (birlikte) rehin kurulmuş olan taşınmazların her birinin aynı zamanda satılmasını talep etmek zorundadır. Bu zorunluluk, alacaklının istediği taşınmazı sattırarak keyfi davranmayı önlemeye yöneliktir (HGK 27.11.2002 T, 12-823/1020 K.).

Somut olayda, Küçükçekmece 2. İcra Dairesinin 2021/6113 Esas sayılı dosyasında alacaklı Türkiye İş Bankası A.Ş. tarafından asıl borçlular Çiftçiler Gayrimenkul Yatırım Danışmanlık İnşaat Ve Ticaret Anonim Şirketi, Çiftçiler Alışveriş Merkezi Pazarlama Yönetim

Ve İşletim Anonim Şirketi ve ipotek veren kişiler aleyhine İİK’nın 150/ı maddesi uyarınca ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla ilamlı icra takibi başlatılmıştır.

İcra takibinde, 14 adet ipotek senedine dayanılmış olup İstanbul ili ... ilçesi ... Mahallesi 30 ada, 37-38 pafta, 168 parselde kayıtlı servis istasyonu yıkama yağlama yeri, benzin satış yeri, İstanbul ili ... ilçesi ... Mahallesi 30 ada, 169 parselde kayıtlı AVM bloğunda 1-246 arasındaki bağımsız bölüm numaralı, İstanbul ili ... ilçesi ...

Mahallesi 30 ada, 169 parselde kayıtlı Kule 1'de yer alan 277 - 281 - 285 - 289 - 293 - 295 - 297 - 298 - 299 - 301 - 302 - 303 - 304 - 305 - 306 - 307 - 308 - 309 - 310 - 311 - 312 - 313 - 317 - 320 - 321 - 324 - 325 - 326 - 329 - 330 - 332 - 333 - 334 - 337 - 338 - 339 - 340 - 341 - 342 - 343 - 344 - 345 - 346 - 347 - 348 - 349 - 350 - 351 - 352 - 353 - 354 - 355 - 357 - 358 - 359 - 360 - 361 - 362 - 363 - 364 - 365 - 366 - 367 - 368 - 369 - 370 - 371 - 372 - 373 - 376 - 378 - 379 - 380 - 381 - 382 - 383 - 384 - 385 -386 - 387 - 388 - 389 - 390 - 391 - 392 - 393 - 394 - 395 - 396 - 398 - 399 - 400 - 401 - 402 bağımsız bölüm numaralı,

Kule 2'de yer alan 403 - 406 - 407 - 408 - 411 - 412 - 413 - 416 - 417 - 420 - 421 - 422 - 423 - 427 - 428 - 429 - 430 - 431 - 432 - 433 - 434 - 435 - 436 - 437 - 438 - 439 - 440 - 441 - 445 - 446 - 447 - 454 - 455 - 456 - 457 - 459 - 461 - 463 - 471 - 472 - 473 - 474 - 475 - 479 - 481 - 482 - 483 - 495 - 496 - 499 - 505 - 511 - 514 - 515 - 517 - 519 - 533 - 535 - 537 - 539 - 541 - 542 - 543 - 546 - 547 - 550 - 551 - 553 - 554 - 555 - 563 - 569 - 571 - 573 - 574 - 575 - 576 - 577 bağımsız bölüm numaralı 422 adet taşınmazdaki ipoteklerin paraya çevrilmesi talep edilmiştir.

19.04.2022 tarihli satış kararı ile 30 ada, 169 parselde kayıtlı AVM bloğunda bulunan 1-246 arasındaki bağımsız bölüm numaralı taşınmazların toplam 1.181.360.000,00 TL muhammen bedelle ihaleye birlikte çıkarılmalarına karar verilmiş olup, taşınmazlar 595.000.000,00 TL bedelle temlik alacaklısı-ihale alıcısına ihale edilmiştir.

Dairemizin 25.04.2024 tarihli eksiklik talep yazısı üzerine ... Tapu Müdürlüğünün 30.04.2024 tarihli müzekkere yanıtında, ... Mah. 30 ada 169 parsel sayılı taşınmazda ilk kat irtifakı tesisinin 21.12.2011 tarih 12880 yevmiye numaralı işlem ile tesis edildiği, o tarihte 354 adet bağımsız bölümün mevcut olduğu, 25.07.2017 tarih 6924 yevmiyeli ipotek tesis işlemi ile yazı ekinde sunulan ipotek taşınmaz listesindeki bağımsız bölümler üzerine müşterek ipotek tescil edildiği, ...

Mah. 30 ada 169 parsel üzerinde kat irtifakının 3194 sayılı Geçici 16. maddesi (imar barışı kapsamında) gereğince 29.11.2018 tarihinde terkin edilerek ana gayrimenkule dönüldüğü, 13.12.2018 tarihinde ise kat mülkiyeti tesis edildiği, AVM blokta 1 ila 246 numaralı bağımsız bölümler ve 1. kule blokta 247 ila 402 numaralı, 2. kule blokta 403 ila 577 numaralı bağımsız bölümlerin oluştuğunun açıklandığı görülmüştür.

25.07.2017 tarih 6924 yevmiye numaralı ipotek senedi incelendiğinde; ... Mah. 30 ada 169 parsel sayılı taşınmazdaki Kule 1 blokta bulunan 125 adet ve Kule 2 blokta 154 adet bağımsız bölüm üzerine tamamının maliki olan Çiftçiler Alışveriş Merkezi Pazarlama Yönetim ve İşletim A.Ş. tarafından borçlu şirketlerin alacaklı bankadan doğmuş ve doğacak borçlarına ilişkin olarak 60.000.000 ABD Doları tutarında üst sınır ipoteği şeklinde toplu ipotek tesis edildiği görülmüştür.

Tapu kayıtları incelendiğinde; İstanbul ili ... ilçesi ... Mahallesi 30 ada, 169 parselde kayıtlı Kule 1 blokta yer alan 282, 322, 323, 335 numaralı taşınmazlar ile Kule 2 blokta bulunan 449, 453, 458, 469, 485, 572 bağımsız bölüm numaralı taşınmazların kaydında 25.07.2017 tarih 6924 yevmiye numaralı ipoteğin tesis edilmiş olduğu ve toplu ipotek kapsamında olan bu taşınmazlar hakkında takip başlatılmadığı, TMK’nın 873/3. maddesi nazara alındığında; toplu ipotek kapsamında bulunan taşınmazların tamamı hakkında aynı anda ve birlikte ipotekli takip başlatılması gerekirken bir kısmı hakkında takip başlatılmaması usul ve yasaya aykırı olup, yargılamanın her aşamada re’sen nazara alınması gerektiğinden taşınmaz ESAS NO : 2024/341

ihalelerinin feshine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsizdir.

Öte yandan, borçlunun kıymet takdirine itirazının, ipotek maliklerinin ve alacaklının itirazları ile birleştirilerek İstanbul 10. İcra Hukuk Mahkemesi 2021/143 E.-2021/1042 K. sayılı dosyası ile kesin olarak karara bağlandığı, borçlunun ihalenin feshi istemiyle icra mahkemesine başvururken sair iddialarının yanında kıymet takdirine itiraza ilişkin icra hukuk mahkemesi kararının hatalı olduğunu, taşınmazların metrekare değerinin hatalı hesaplanması nedeniyle muhammen bedellerinin düşük tespit edildiğini iddia ettiği de görülmüş olup, borçlunun kıymet takdirine yönelik itirazlarının değerlendirilmesi açısından konusunda uzman bilirkişi marifeti ile mahallinde keşif yapılmak suretiyle incelenmesi gerekirken eksik inceleme ile hüküm tesisi isabetsiz olup bozmayı gerektirmiştir.