Yargıtay 12. Hukuk Dairesi E.2025/163 K.2025/1777

Yukarıda tarih ve numarası yazılı Bölge Adliye Mahkemesince verilen kararın müddeti içinde temyizen tetkiki davacı/borçlu tarafından istenmesi üzerine bu işle ilgili dosya daireye gönderilmiş olup, dava dosyası için Tetkik Hakimi ... tarafından düzenlenen rapor dinlendikten ve dosya içerisindeki tüm belgeler okunup incelendikten sonra işin gereği görüşülüp düşünüldü: Sair temyiz itirazları yerine değil ise de,

Alacaklılar tarafından borçlu aleyhine başlatılan ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla ilamlı icra takibinde şikayetçi borçlu şirket vekili, şikayet dilekçesinde sair fesih sebepleri yanında borçlu şirkete ait 4 yıldızlı 230 odalı turistik otel vasıflı taşınmazının 1.10.2020 tarihli ihalede alacağa mahsuben ihale edildiğini, icra müdürlüğünce yaptırılan kıymet takdirine itiraz üzerine taşınmazın satış işlemine esas olan kıymet takdirinin Marmaris İcra Hukuk Mahkemesi'nin 10.12.2019 tarihli 2019/111 esas, 2019/433 karar sayılı kararı ile belirlendiğini, hükme esas alınan 10.9.2019 tarihli rapor sonucunda arsa,

bina değerleri ile müştemilat değeri ve tesisin teferruat değeri ile birlikte taşınmazın toplam değerinin 67.750.611,60 TL olarak tespit edildiğini, ancak bilirkişi raporunda yer alan tesisin teferruat listesi değeri olan 5.579.814.40 TL'nin taşınmazın toplam değerine eklenmediğini, taşınmazın teferruat değeri ile birlikte toplam değerinin 73.330.426 TL olması gerekirken 67.75.611 TL olarak belirlendiği, HMK m.304 ve yeni eklenen 305/A düzenlemesi gereğince bu hususun düzeltilmesi için İcra Mahkemesine müracaat edildiği;

ancak Marmaris İcra Hukuk Mahkemesinin 21.09.2020 tarih, 2019/111 E. 2019/433 K sayılı ek kararıyla "bilirkişi raporunda teferruat listesi değerinin toplam değere katılmayışı hususunda gerekçe bulunduğu" belirtilerek yaptıkları başvurunun 21.9.2020 tarihli ek karar ile reddedildiğini, oysa bilirkişi raporunda ifade edilen teferruat listesinin tamamının değil sadece 4 adet aracın mahalde ve şirket bünyesinde bulunmaması nedeniyle değerlendirme dışı bırakılmış olduğunu, İİK'nun 83/c maddesi uyarınca teferruatın ipoteğin kapsamına dahil olduğunu, taşınmazdan ayrı haczedilip satılamayacağı,

dolayısı ile teferruat listesinde yazılı menkullerin değerinin taşınmazın takdir edilen kıymetine eklenmesi gerektiğini ancak eklenmediği için satışa esas muhammen bedelinin eksik hesaplandığını, taşınmazın eksik bedel üzerinden satışa çıkarıldığını, tesisin teferruat listesinde yazılı malların, satış ilanı ve artırma şartnamesinde yer alması ile bu malların satışa dahil olduğunun kabul edildiğini ileri sürerek ihalenin feshine karar verilmesini talep etmiştir.

İcra mahkemesince alınan 20.1.2024 tarihli bilirkişi kök raporunda, icra müdürlüğü keşif tarihi olan 12.2.2019 itibariyle toplam değerinin 62.269.834.55 TL olduğu, tarafların itiraz üzerine 16.5.2024 tarihli ek raporda toplam taşınmaz değerinin 72.815.678 TL olduğu belirlenmiştir.

Her iki rapor da da taşınmazın "IV- B" sınıfı yapı olduğunun tespit edildiği, 20.1.2024 tarihli kök raporda toplam yapı ve inşai unsurlara ait değer tespiti yapılırken 2019 yılı Çevre ve Şehircilik Bakanlığının "IV- B" sınıfı yapılar için ilan edilen 1.470 TL/m2 birim fiyatı esas alındığı.

16.05.2024 tarihli ek raporda ise; davacı tarafın beyanı doğrultusunda hazırlanmış Yapı Kayıt Belgesi detay açıklamalarında belirlenen birim m2 değeri, 73 nolu emlak vergisi genel tebliğ eki 2019 yılı için binaların m2 normal inşaat maliyet bedellerini gösterir cetvelde belirtilen otel inşaatı ortalama değerleri ile yine dosya kapsamında bulunan 4 adet bilirkişi heyeti raporlarında belirlenen m2 birim maliyetleri dikkate alınarak birim maliyetinin KDV dahil 2.000,00 TL/m2 esas alındığı görülmüştür.

İcra mahkemesince 20.01.2024 tarihli rapor ile yapı kayıt belgesi dikkate alınmaksızın tespit edilen 62.269.834.55 TL'ye itibar edildiğini, bu değerin ihalelerde esas alınan muhammen bedeli olan 67.750.611.60 TL'den düşük olduğu için ihalenin feshi sebebi oluşturmadığı diğer sebeplerin ihale öncesinde şikayete konu olmadığı için ihalenin feshi sebebi olarak ileri sürülemeyeceği gerekçeleri ile ihalenin feshi isteminin reddine, ihale bedelinin %5'i oranında 1.853.000 TL para cezasının davacıdan tahsili ile hazineye irat kaydına karar verildiği görülmektedir.

Şikayetçi vekilince ilk derece mahkemesi kararının istinaf edildiği, Bölge Adliye mahkemesince, icra müdürlüğünce yapılan kıymet takdiri üzerine düzenlenen bilirkişi raporu ile yargılama aşamasında alınan bilirkişi raporlarında ihale konusu taşınmazın üzerindeki yapının "IV- B" sınıfı yapı olduğunun tespit edildiği 20.1.2024 tarihli kök raporun 2019 yılı Çevre ve Şehircilik Bakanlığının m2 birim fiyatları dikkate alınarak yapıldığı ve hüküm kurmaya elverişli olduğunu 15.05.2024 tarihli ek bilirkişi raporunda taşınmaz ana birim maliyetinin KDV dahil 2.000 TL olduğu buna göre taşınmaz üzerindeki yapıların toplam değerinin 28.279.150 TL olduğu

tespit edilmiş ise de, söz konusu m2 birim fiyatlarının tespitinde somut verilere yer verilmediği gibi, kök rapordaki tespitin neden değiştirildiğinin gerekçeli bir biçimde açıklanmadığı anlaşıldığından, ek rapora itibar edilmemesinde isabetsizlik görülmediği, ihale konusu taşınmazın tespit olunan değeri, ihalede esas alınan bedelden düşük olduğundan ileri sürülen fesih nedenlerinin yerinde olmadığı, diğer nedenlerin de ihalenin fesih sebebi oluşturmadığı gerekçeleri ile istinaf isteminin esastan reddine karar verdiği anlaşılmaktadır.

Borçlu vekilince Bölge Adliye Mahkemesi kararı temyiz edilmiş olup temyiz dilekçesinde 15.5.2024 tarihli ek bilirkişi raporunda yapı birim maliyeti KDV dahil 2000 TL olarak tespiti somut veriler ile açıklandığı halde bu rapora neden itibar edilmediğinin açıklanmadığı,

bu eksikliğin giderilmesi için dosyanın yeniden icra mahkemesine gönderilerek bilirkişiden kök rapordaki tespitinin neden değiştirildiğinin sorulması gerektiğini, ihalenin, kıymet takdirine itirazı üzerine icra mahkemesinin muhammen bedeli tespit eden kesin kararı ile yapıldığını, teferruat değerinin muhammen bedele eklenmesinin zorunlu olup bu ekleme yapılmadan tespit edilen eksik muhammen bedel üzerinden ihale yapılmasının usulsüz bulunduğundan feshi gerektiğini, diğer istinaf sebepleri ile birlikte ileri sürüldüğü görülmektedir.

Kesinleşen kıymet takdiri taşınmazın satışı sırasında İİK'nun 129. maddesinin göndermesi ile taşınmaz ihalesi hakkında da uygulanan İİK'nun 115. maddesinde öngörülen ve satışın en az hangi bedelle yapılacağını saptayan önemli bir işlemdir. Ayrıca ihalede pey süreceklerin mahcuzun kıymetinin yüzde onunu karşılayacak tutarda teminat yatırması gerekmekte olup bu miktarın belirlenmesinde de muhammen bedel esas alınır.

İhale şartnamesinde ve satış ilanında kesinleşen kıymet takdirine göre tespit edilen muhammen bedel gösterilir. TMK'nın 862 maddesinin birinci fıkrasına göre rehnin kapsamına taşınmazın bütünleyici parçaları ile eklentileri de dahildir. İpotekli taşınmazın bütünleyici parça ve (mütemmin cüz) eklentileri ile birlikte kıymetinin tespit edilmesi ve bu değerin taşınmazın muhammen bedeli sayılarak ihaleye çıkarılması gerekir.

Somut olayda ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile ilamlı takip yapıldığı, ipoteğe konu taşınmazın (otelin) arsa, bina, müştemilat değerleri ile 5.579.814.40 TL olan tesisin teferruat sisteminde yazılı teferruat değerinin toplamının icra müdürlüğünce 12.2.2019 tarih itibariyle 65.009.866 TL olarak belirlendiği, borçlunun kıymet takdirine itirazı üzerine Marmaris İcra Hukuk Mahkemesi'nin 2019/111esas, 2019/432 karar sayılı, 10.12.2019 tarihli kararında taşınmazın toplam değerinin 67.750.611.60 TL olarak belirlendiği,

raporda yer alan "tesisin teferruat listesi değeri olan 5.579.814.40 TL'nin taşınmazın toplam değerine eklenmediği böylece satışa esas muhammen bedelin eksik hesaplandığı, taşınmazın açık artırma ilanında taşınmazla birlikte "6.4.2004 tarih 2169 yevmiye numara ile dosyasında teferruat listesinin mevcut olduğu (dosyasındaki bilirkişi raporunda ayrıntıları mevcut olup teferruat listesi içinde ve dışındakiler gösterilmiştir.) açıklamasının yapıldığı ve taşınmazın değerinin 67.750.611.60 TL olarak gösterildiği,

taşınmazın hükme esas alınan bilirkişi raporunda taşınmazla birlikte satılacak olan teferruatların değeri 5.579.814,40 TL olarak belirlendiği halde bu değerin toplam değer hesabına dahil edilmediği rapor içeriğinden açıkca anlaşılmaktadır.

Alınan bilirkişi raporunda (*) işaretiyle yapılan açıklamada" Tapuda kayıtlı olan teferruat listesindeki dört araç ,mahalde ve şirket bünyesinde olmadığı tespit edildiğinden (şirket yetkililerinin beyanına göre , vergi dairesi ve sigorta kurumu tarafından satıldığı için) değerlendirme dışı bırakıldığı" ibaresi sadece dört adet araçla ilgili olup bu açıklama tefferuat listesindeki menkullerin toplam değere katıldığına ilişkin bir gerekçe olarak yorumlanamaz,

kıymet takdirine itiraz kararında hatalı olarak belirlenen bu kıymetin icra memurunca muhammen bedel olarak satış ilanında gösterilmiş olması bu konunun ihalenin feshi nedeni olarak incelenmesine engel değildir. Satışa hazırlık işlemlerindeki usul ve yasaya aykırılıklar da ihalenin feshi nedeni olup mahkemece ihalenin feshine konu olabilecek bir usulsüzlük tespit edildiği takdirde ihalenin feshine karar vermesi gerekir.

Nitekim ihalenin feshini inceleyen icra mahkemesi de taşınmazın toplam değer hesabına teferruatın değerinin ilave edilmediğini kabul etmiştir. Borçlunun şikayet dilekçesinde ihalenin feshi sebeplerinden biri olarak eksik muhammen bedel üzerinden ihaleye çıkarılmasını da gösterdiği görülmektedir.

Taşınmazın teferruat (eklenti) listesinde yazılı teferruatlar ipotek kapsamında olup teferruatın toplam değeri, taşınmazın kıymetine eklenmeden eksik muhammen bedelle ihaleye çıkarılması talep ve talibi azaltıcı nitelikte olup bu husus başlı başına bir fesih nedenidir.

(Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 30.1.2007 tarih 2004/23833 esas, 2007/1458 karar sayıl, 11.02.2014 tarihli 2013/35958 esas 2014/3330 karar nolu kararlarında da aynı görüş benimsenmiştir. ) Nitekim 1.10.2020 tarihli 1. açık artırmada ihaleye tek başına katılan alacaklıların sundukları dilekçede muhammen bedelin 73.330.426 TL olacağı varsayımından hareketle bu muhammen bedel ile masraflar toplamı geçecek şekilde 36.700.000 TL pey sürerek alacağa mahsuben muhammen bedelin yarısını çok az geçecek şekilde ihaleyi kazandığı ve bu nedenle zarar unsurunun oluştuğu görülmektedir.

İcra mahkemesince taşınmazla birlikte satılan teferruatların değerinin taşınmazın toplam değer hesabında dikkate alınmadan gerçeğe aykırı muhammen bedel üzerinden ihaleye çıkarılması nedeniyle mahkemece yeniden kıymet takdiri raporu alınmasına gerek olmadan ihalenin feshine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle istemin reddine karar verildiği, Bölge Adliye Mahkemesince de istinaf isteminin esastan reddedildiği görülmektedir.

Öte yandan, kabule göre de Bölge Adliye Mahkemesinin esastan ret gerekçesi de yerinde değildir. Şöyle ki Bölge Adliye Mahkemesi karar gerekçesinde muhammen bedelin 62.269.834.55 TL olarak tespit eden 20.1.2024 tarihli rapora itiraz edilmesi üzerine 15.5.2024 tarihli taşınmaz

değerini 68.539.174 TL tespit eden rapora karşı m2 birim fiyat tespitinde somut verilere yer verilmediği, kök rapordaki tespitin neden değiştirildiğinin gerekçeli biçimde açıklanmadığı gerekçeleri ile itibar etmediği, 20.1.2024 tarihli rapor esas aldığı 20.1.2024 tarihli kök rapor değerinin muhammen bedelden düşük olduğu gerekçesiyle ret kararı verildiği anlaşılmaktadır

HMK 266. maddesi "Mahkeme, çözümü hukuk dışında, özel veya teknik bilgiyi gerektiren hallerde, taraflardan birisinin talebi üzerine yahut kendiliğinden bilirkişinin oy ve görüşünün alınmasına karar verir..." hükmünü düzenlemiştir. HMK'nın 282.maddesi gereğince hakim, bilirkişinin oy ve görüşünü diğer delillerle birlikte serbestçe değerlendirir.

Bu düzenleme bilirkişinin belirteceği oy ve görüşün bir takdiri delil niteliği taşıdığına işaret etmekte olup hakim bilirkişi raporunu yeter derecede kanaat verici bulmaz ise rapordaki eksiklik yahut belirsizliğin tamamlanması veya açıklığa kavuşturulması için bilirkişiden ek rapor isteyebileceği gibi gerçeğin ortaya çıkarması için gerekli görürse yeni görevlendireceği bilirkişi aracılığı ile tekrar inceleme yaptırabilir. (HMK m.281/2).

Hakimin bilirkişi raporunun aksine karar verebilmesi sağlam gerekçelerle ve dayanaklarını göstermesi koşuluna bağlıdır.

Mahkeme karar gerekçesindeki kabule göre, 20.01.2024 tarihli kök rapora itiraz üzerine taşınmaz yapı değerini ana birim maliyetinin KDV dahil 2000 TL üzerinden tespit eden 15.05.2024 tarihli rapor verilmesi üzerine kök raporun değiştirilmesi nedenleri ilgili bilirkişiden sormak yerine, kök rapora itibar edilmesinin gerektiren üstün ve öncelikli konular karar yerinde tartışılıp değerlendirilmeden, kök rapordaki tespitin gerekçeli şekilde açıklanmadığı gerekçesiyle kök rapordaki yazılı kıymet takdirinin esas alınarak borçlu vekilinin istinaf isteminin esastan reddine karar verilmesi de doğru görülmemiştir.

O halde mahkemece yukarıda belirtilen maddelerle ihalenin feshine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile şikayetin reddine karar verilmesi isabetsizdir.