Yargıtay 13. Hukuk Dairesi E.2008/4752 K.2008/7272

Taraflar arasındaki alacak davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne ve kısmen reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalı avukatınca temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi gereği konuşulup düşünüldü.

KARAR

Davacı, 180 m2 arsanın, 21.6.1999 tarihinde davalı tarafından 1.700.000.000 TL bedel karşılığında haricen kendisine satılarak teslim edildiğini, ancak davalının kötüniyetli olarak arsayı üçüncü kişiye satması nedeniyle zarara uğradığını ileri sürerek, arsanın rayiç değeri olan 10.000.000.000 TL’nin dava tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte ödetilmesine karar verilmesini istemiştir.

Davalı, davacıya satmış olduğu yerin tapusuz olduğunu, aynı yeri daha sonra üçüncü bir kişiye satmadığını savunarak, davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, tapu sicil müdürlüğü yazısı gereğince taşınmazın tapusuz olduğu, bilahare kadastro tespiti ile 1136 parsel numarasını aldığı belirtilerek, satışa konu olan arsanın dava tarihindeki rayiç bedeli olan 9.000.000.000 TL’nin dava tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte tahsiline, fazlaya ilişkin talebin ise reddine karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı, davalıdan satın almış olduğu 180 m2 tapusuz olan arsanın üçüncü bir kişiye tekrar satıldığını, bu kişinin de arsa üzerinde inşaata başladığını, bu nedenle taşınmazın rayiç değeri olan 10.000.000.000 TL zarara uğradığını ileri sürerek, anılan miktarın ödetilmesi için eldeki davayı açmış, davalı ise tapusuz olan dava konusu arsayı, başka bir kişiye daha satmadığını, davacıya karşı herhangi bir sorumluluğunun bulunmadığını savunmuştur.

Taraflar arasında 180 m2’lik arsanın haricen satışına ilişkin 21.6 1999 tarihli sözleşmenin imzalandığı, satışa konu olan 180 m2’lik arsanın, halen Sultanbeyli ilçesi 1336 no’lu parselin kapsamı içinde bulunduğu dosya kapsamından anlaşılmaktadır.

22.8.2007 tarihli Sultanbeyli Tapu Sicil Müdürlüğünün cevabi yazısında, söz konusu parselin 142.500 m2 miktarlı ve çok sayıda hisseli bir parsel olduğu, Kartal 1. Asliye Hukuk mahkemesinin 1981/650 E. 1984/645 K. sayılı mahkeme kararı ile tapuya tescil edildiği bildirilmişse de, birlikte gönderilen ve tapu tescil dayanağı olarak gösterilen Asliye Hukuk Mahkemesine ait ilam örneğinde, 1336 parsel numarasına rastlanılmamış, dolayısıyla satışa konu arsayı kapsayan 1336 parsel sayılı taşınmazın tapu kaydının ilk tesis tarihi, kesin olarak tespit edilememiştir.

Satışa konu olan yerin, tapu kaydının ilk tesis tarihinin tespiti, taraflar arasındaki satış sözleşmesinin geçerli olup olmadığının belirlenmesi için zorunludur.

Bilindiği üzere tapusuz taşınmazların haricen devri geçerli ise de tapulu bir taşınmaz malın mülkiyetinin başkasına devri ya da devir vaadini öngören sözleşmelerin geçerli sayılması, Borçlar Kanunu 213, Tapu Kanunu 26, Noterlik Kanunu 60 ve Türk Medeni Kanunu’nun 706. maddeleri uyarınca resmi şekilde yapılmasına bağlıdır. Burada öngörülen şekil, sözleşmenin geçerlik koşulu olup, kamu düzenine ilişkindir ve doğrudan gözönünde tutulur.

O halde dava konusu olayda tarafların beyanları ve mevcut deliller dikkate alındığında taraflar arasında satışa konu olan taşınmazın satış tarihi itibariyle tapulu olup olmadığı kesin olarak anlaşılamadığından, mahkemece öncelikle bu hususta araştırma ve inceleme yapılarak sonucuna göre karar verilmelidir.

Yapılacak inceleme sonucunda satış tarihi itibariyle taşınmazın tapusuz olduğunun belirlenmesi halinde, tapusuz taşınmazların haricen devri geçerli olduğundan arsanın, ifanın imkansız hale geldiği tarihteki rayiç değerinin ödetilmesine karar verilmeli, tersi durum olan satış tarihi itibariyle taşınmazın tapulu olduğunun tespiti halinde ise, sözleşmenin geçersiz olduğu kabul edilip, davacının ancak ödediği bedelin iadesini talep edebileceği kabul edilmeli, ne var ki “çoğun içinde az da vardır” kuralına göre dava dilekçesindeki “rayiç bedele” yönelik talep gereğince,

ödenen bedelin denkleştirici adalete göre iadesinin de istendiği benimsenerek, öncelikle sözleşme tarihinde ödenen satış bedeli tespit edilip, ödenen bu bedelin, ifanın imkansız hale geldiği tarih itibariyle, enflasyon, tüketici eşya fiyat endeksi, altın ve döviz kurlarındaki artışlar, memur maaş ve işçi ücretlerindeki artışlar gibi çeşitli ekonomik etkenlerin ortalamaları alınmak sureti ile ulaşacağı alım gücü, gerektiğinde bu konuda uzman bilirkişi veya kurulundan nedenlerini açıklayıcı taraf, Hakim ve Yargıtay denetimine elverişli rapor alınarak belirlenmeli, sonuç olarak da belirlenecek bu miktara hükmedilmelidir.

Mahkemece açıklanan hususlar gözardı edilerek, sözleşmenin geçerli olup olmadığı değerlendirilmeden, eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmiş olması, usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.