Yargıtay 13. Hukuk Dairesi E.2008/7516 K.2008/14855

Taraflar arasındaki kira uyarlama davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne kısmen reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalı avukatınca temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi gereği konuşulup düşünüldü.

KARAR

Davacı, davalı ile 10.09.2001 tarihinde 10 yıl süreli kira sözleşmesi imzaladıklarını, davalının aylık 588,00 YTL kira bedeli ödediğini, sözleşmede her yıl kira bedelinin artırılacağına dair hüküm bulunmasına rağmen çevrede yapılan düzenlemeler ile taşınmazın çok kıymetli bir konuma geldiğini, kira süresinin uzunluğu ve ekonomik şartlar da göz önüne alındığında ödenen kira bedelinin emsallerin çok altında kalıp sözleşmenin katlanılmaz hale geldiğini ileri sürerek aylık kira bedelinin dava tarihinden itibaren 1500,00 YTL olarak uyarlanmasına karar verilmesini istemiştir.

Davalı sözleşmenin uyarlanmasını gerektirecek şartların bulunmadığını, sözleşmede dolar olarak ödeneceği kararlaştırılan kira bedelinin 30.08.2004 tarihinde düzenlenen ek protokol ile Türk Lirasına dönüştürüldüğünü ve her yıl TÜFE oranında artış öngörüldüğünü, taşınmazın çevresinde kira bedelinin değiştirilmesini gerektirecek değişiklik olmadığını savunarak davanın reddine karar verilmesini dilemiştir.

Mahkemece bilirkişi raporuna itibar edilerek davanın kısmen kabulüne, 05.10.2007 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin 1.467,67 YTL olarak uyarlanmasına karar verilmiş; hüküm, davalı tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı kiralayan davalı ile imzalanan kira sözleşmesinde bedele ilişkin hükmün, değişen çevre koşulları ve ekonomik etkenler karşısında yetersiz kaldığını, edimler arasındaki dengenin bozulduğunu iddia ederek kira bedelinin uyarlanmasını istemiştir. Taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesi 10.09.2001 başlangıç tarihli ve 10 yıl sürelidir.

Bu sözleşmenin özel şartlar 3. maddesinde kira bedeli 165 dolar karşılığı Türk Lirası olarak belirlenmiş ancak 30.08.2004 tarihinde yapılan ek protokol ile bu madde değiştirilerek kira bedeli 376.000.000 TL olarak kararlaştırılıp devam eden yıllarda TÜFE ortalamasına göre artış yapılacağı hükme bağlanmıştır.

Mahkemece alınan bilirkişi raporunda tarafların sunduğu emsaller değerlendirilerek taşınmazın dava tarihinde kiraya verilmesi halinde getirebileceği aylık kira bedeli belirlenmiş ve bu bedel üzerinden davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Sözleşme hukukuna egemen olan sözleşmeye bağlılık (ahde vefa-pacta sund servanda) ilkesi hukukumuzda da kabul edilmiştir. Bu ilkeye göre, sözleşme yapıldığı andaki gibi, aynen uygulanmalıdır. Karşılıklı borç doğuran akitlerde taraflardan biri için sonradan ağırlaşmış, kararlaştırılan edimler dengesi sonradan çıkan olaylar nedeniyle değişmiş olsa bile, borçlu (denge aleyhine bozulan taraf) sözleşmedeki edimini aynen ifa etmelidir.

Gerçekte sözleşmeye bağlılık ilkesi, hukuki güvenlik, doğruluk, dürüstlük kuralının bir gereği olarak sözleşme hukukunun temel ilkesini oluşturmaktadır. Ancak bu ilke, özel hukukun diğer ilkeleriyle sınırlandırılmıştır.

Sözleşme yapıldığı andaki karşılıklı edimler arasında var olan denge, sonradan şartların olağanüstü değişmesiyle taraflardan biri aleyhine katlanılamıyacak derecede, büyük ölçüde bozulabilir. İşte bu durumda sözleşmeye bağlılık ve sözleşme adaleti ilkeleri arasında bir çelişki hasıl olur ve artık bu ilkeye sıkı sıkıya bağlı kalmak adalet, hakkaniyet ve objektif hüsnüniyet (M.K. 2., 4. md) kaidelerine aykırı bir durum yaratır hale gelir. Hukukta bu zıtlık (Clausula Rebus Sic Stantibus-Beklenemeyen hal şartı-sözleşmenin değişen şartlara uydurulması) ilkesi ile giderilmeye çalışılmaktadır.

Tarafların iradelerini etkileyip sözleşme yapmalarına neden olan şartlar daha sonra önemli ölçüde değişmişse, artık taraflar o akitle bağlı tutulamazlar. Değişen koşullar karşısında M.K.nun 2. maddesi uyarınca sözleşmenin yeniden düzenlenmesi imkanı hasıl olur. Sözleşmenin edimleri arasındaki dengeyi bozan olağanüstü hallere, harp, ekonomik krizler, aşırı enflasyon, devalüasyon örnek olarak gösterilebilir. Sözleşmedeki edim ve karşı edim arasındaki dengeyi esaslı surette bozan olağanüstü olaylara beklenilmeyen olaylar denir.

Akit yapılırken öngörülemiyen değişikliklerin borcun ifasını güçlendirmesi halinde “işlem temelinin çökmesi”

gündeme gelir. İşlem temelinin çöktüğünü kabul eden hakim; duruma göre, alacaklı lehine borçlunun edimini yükseltmeye, borçlu lehine (onun tamamen veya kısmen) (akit yapıldığı andaki dengeyi sağlayacak biçimde, edim yükümlülüğünden kurtulmasına karar vermek suretiyle sözleşmeyi değişen şartlara uydurur.

Sözleşmenin yeni durumlara uyarlanması yapılırken, önce sözleşmede, daha sonra kanunda bu hususta intibak hükümlerinin bulunup bulunmadığına bakılır. Sözleşmede ve kanunda hüküm bulunmadığı takdirde, sözleşmenin değişen hal ve şartlara uydurulmasının gerekip gerekmeyeceği incelenir. Bazen de sözleşmede olumlu ve olumsuz intibak kaydı bulunmakla beraber, bu kayda dayanılarak sözleşmenin kayıtla birlikte aynen uygulanmasını talep etmek M.K. 2/2 maddesi hükmü anlamında hakkın kötüye kullanılması manasına gelebilir.

Böyle bir durumda sözleşmedeki intibak kaydına rağmen edimler arasında aşırı bir nispetsizlik çıkmışsa, uyarlama yine yapılmalıdır. İşlem temelinin çöküşüne ilişkin uyuşmazlıkların giderilmesinde ... olarak M.K.nun 1., 2. ve 4. maddelerinden yararlanılacaktır. İşlem temelinin çöktüğünün dikkate alınması dürüstlük kuralının gereğidir. Diğer bir anlatımla, durumun değişmesi halinde, sözleşmede ısrar etmek dürüstlük kuralına aykırı bir tutum olur.

Değişen durumların, sözleşmede kendiliğinden bulunan sözleşme adaletini bozması halinde, taraflar bu haller için bir tedbir almadıklarından, sözleşmede bir boşluk vardır. Bu boşluk, sözleşmenin anlamına ve taraf iradelerine önem verilerek yorum yolu ile ve dürüstlük kuralına uygun olarak doldurulur (M.K. 1.md). Bu yönteme, sözleşmenin yorum yoluyla düzeltilmesi veya değişen hal ve şartlara uyarlanması denir.

Uyarlama, daha çok ve önemli ölçüde uzun ve sürekli borç ilişkilerinde söz konusu olur.

Her talep vukuunda sözleşmeyi değişen hal ve şartlara uydurmak mümkün değildir. Aksi halde özel hukuk sistemimizde geçerli olan “irade özgürlüğü” “sözleşme serbestliği“ ve “sözleşmeye bağlılık” ilkelerinden sapma tehlikesi ortaya çıkar. Sözleşmeye müdahale müessesesi, istisnai, tali (ikinci derecede) yardımcı niteliktedir. Uyarlamanın anlatılan hukuki tanımından sonra şimdi, sözleşmeye müdahale için gerekli olan esaslara değinelim:

Sözleşme kurulduktan sonra, ifası sırasında ortaya çıkan olaylar, olağanüstü ve objektif nitelikte olmalıdır. Örneğin para değerinin aşırı derecede düşmesi (enflasyon) gibi. Yine değişen hal ve şartlar nedeniyle tarafların yüklendikleri edimler arasındaki denge aşırı ölçüde ve açık biçimde bozulmuş olması gerekir. Ne var ki değişen hal ve şartlara rağmen aşağıdaki hallerden biri mevcutsa sözleşmenin 2008/7516-14855

değiştirilmemesi (uyarlama yapılmaması) kaçınılmaz olacaktır.

Sözleşmede veya yasada değişen hal ve şartlara dair bir kayıt veya hüküm bulunmaması gerekir. Nitekim sözleşmedeki bir kayıtla değişen hal ve şartların rizikosunu üstelenen kimse, doğruluk ve dürüstlük kuralına dayanarak sonradan bu rizikodan kendisini kurtaramaz.

Uyarlama isteyen davacı değişen hal ve şartların ortaya çıkmasına kendi kusuru ile sebebiyet vermemelidir. Değişen hal ve şartlar taraflar bakımından önceden görülebilir (tahmin) edilebilir veya beklenebilir nitelikte olmamalıdır veya olaylar öngörülebilir nitelikte olmakla beraber bunların sözleşmeye olan etkilerinin kapsam ve biçim bakımından derecesi tahmin edilmemelidir. İlaveten edimler henüz ifa edilmiş olmamalıdır. Davacı değişen hal ve şartlara rağmen edimini “ihtirazi kayıt” koymaksızın ifa etmişse uyarlama talep edemez (Doç.Dr. İbrahim Kaplan. Hakimin sözleşmeye müdahalesi ...-1987 sh.142 vd).

Bu tür davalarda hakimin gözönünde tutacağı temel esaslar da genel olarak şunlar olabilir: Sözleşmeye bağlılık ve saygı esastır. Uyarlama daima yardımcı bir çözüm yolu olarak düşünülmelidir.

Karar verilirken sözleşmeye yönelik ve bağlantılı değerlendirme yapılmalı özellikle tarafların farazi iradeleri, yani taraflar sözleşmede açık kalmış hukuki meseleyi sözleşmenin inikadı sırasında düzenlemiş olsalardı doğru ve makul düşünen taraflar olarak neyi kararlaştırmış olabileceklerinin tespitine önem vermelidir.

Somut sözleşmenin özelliği, kira parasının yıllık peşin olarak ödeneceğinin kararlaştırılması, diğer koşullar, sözleşme süresi, beklenilmeyen ekonomik değişiklikler (enflasyon, devalüasyon, kiralananın nitelikleri, sözleşmenin amacına aykırı olmayacak biçimde her iki tarafın menfaatleri gibi tam objektif ve sübjektif hal ve şartlar tartışılıp kıymetlendirilmeli, sonuçta uyarlama yapılması kanaatine varılırsa, hakim, sözleşmedeki intibak boşluğunu hak nesafet, doğruluk, dürüstlük kuralları (M.K.

2., 4. md) ışığında, kanun boşluğunda olduğu gibi M.K.nun 1. maddesindeki yetkiye dayanarak yine bizzat kendisinin yaratıp takdir ettiği bir kuralla doldurmaya çalışmalıdır. Sözleşmenin değişen hal ve şartlara intibakını öngören veya görmeyen her türlü karar yukarıda açıklanan esasların, toplanan delillerin red ve kabul edilen yönlerini, dayanaklarını içerir şekilde gerekçeli ve Yargıtay denetimine uygun olmalıdır.

Önemle vurgulayalım ki, belirtilen uyarlama davalarına özgü temel kurallar gözetilmeksizin salt kira parasının tespitine ilişkin davalarda izlenen yöntemlerle, örneğin sadece taşınmazın cinsi, yüzölçümü, bulunduğu mevki, emsal taşınmazların kira bedelleri gibi donelerle intibak boşluğu doldurulup, sözleşme düzeltilemez. Değerlendirmede bunlar ancak yardımcı ... olarak gözetilebilir.

Diğer bir anlatımla, sözleşmede yüklenilen edimleri tamamen başka bir anlam verilecek hale getirmek suretiyle bir tarafa beklenmedik şekilde olağanüstü yararlar sağlanamaz, sözleşme yeni bir hale dönüştürülemez. Yine sözleşmenin kurulması sırasında tarafların sözleşmeyi uzun süreli yapmalarına ilişkin birleşen amaç ve iradeleri hiçbir zaman gözden kaçırılmaması gereken vazgeçilmez bir olgudur.

Gerçekten de uzun bir süreyle kira akdine bağlanmış kiracı ve kiralayanın hak ve vecibelerini kısa süreli kira sözleşmesinin tarafları ile bir konumda görmenin sözleşme serbestisi ilkesine, adalet ve mantık kurallarına aykırı olacağında duraksamaya yer olmamalıdır.

Aksinin düşünülmesi halinde sözleşmenin fesih edildiği, yeni bir sözleşmenin ortaya çıktığı sonucuna kavuşmak gerekir ki hükümlerini sürdüren bağlayıcı ve ayakta duran sözleşme karşısında bunu kabul etmek mümkün değildir.

Dava konusu somut olaya gelince, taraflar arasında düzenlenen 10.09.2001 başlangıç tarihli kira sözleşmesindeki kira bedeline ilişkin hüküm, 30.08.2004 tarihli ek protokol ile değiştirilmiştir.

Davacı dava dilekçesinde, taşınmazın bulunduğu çevrede ve ekonomik koşullarda meydana gelen değişiklikler nedeni ile kira bedelinin uyarlanmasını istediğine göre, mahkemece ek protokol tarihi olan 30.08.2004 tarihinden sonra çevrede ne gibi değişiklikler olduğu, ekonominin seyri bu tarihten sonra nasıl değişti bunlar yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda değerlendirilmeli, davalının eski kiracı olduğu gözetilmeli, gerekirse bilirkişilerden ek rapor alınmalı, sonucuna göre hüküm kurulmalıdır.

Sadece emsal taşınmazların yüksek bedelle kiraya verilmiş olması uyarlama için yeterli sebep değildir. Mahkemece bu yönler gözardı edilerek eksik inceleme ve yetersiz bilirkişi raporu ile yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir.