Yargıtay 13. Hukuk Dairesi E.2009/4942 K.2009/11649

Taraflar arasındaki alacak davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne kısmen reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı avukatınca temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi gereği konuşulup düşünüldü.

KARAR

Davacı, davalı satıcıdan 17.01.2000 tarihli Taşınmaz Mal Satış Vaadi Sözleşmesi ile 131 ada, 2 parsel sayılı arsa vasfındaki taşınmazı satış bedelinin tamamını ödeyerek satın aldığını, satıştan bir süre sonra davalının imarlı arsa olarak sattığı arsanın da içinde bulunduğu taşınmazların tapu kayıtlarının iptali için Hazine tarafından dava açıldığını, dava sonucu ...

Asliye Hukuk Mahkemesinin 2002/205 esas ve 2003/81 karar sayılı ilamı ile arazinin kumluk olması ve arazinin imar ve ifraza tabi tutulamayacağı gerekçesiyle Hazine adına tesciline karar verildiğini, bu karar ile zarara uğradığını ileri sürerek fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla taşınmazın kıymet takdiri yapılarak tespit edilecek değeri ile birlikte dava tarihinden itibaren reeskont faiziyle davalıdan tahsilini istemiştir.

Davalı, davacının dava konusu yerle ilgili dava olduğunu bilerek satın aldığını, tescil kararının bu yeri kapsamadığını, aksi kanaat olsa bile sorumluluklarının sadece sözleşmede yazılı bedel ile sınırlı olduğunu savunarak davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, davacının sözleşme tarihinde tapu sicilinde var olan tedbiri bilmediği düşünülemeyeceğinden ve şayet davacı tapu sicilini kontrol etmeksizin sözleşmeyi ifa etmişse, bunun davacının kendi kusurunu oluşturacağı gerekçesi ile davanın kısmen kabul kısmen reddine, 50YTL alacağın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, davacının fazlaya ilişkin talebinin reddine karar verilmiş; hüküm, davacı tarafından temyiz edilmiştir.

Dava konusu taşınmazın idari yoldan yapılan işlemler sonucu davalı adına tapuya tescil edildiği ve 17.01.2000 tarihli Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi ile davacıya satışının vaad edildiği,dava dışı Hazine tarafından açılan dava sonucu mahkemece 12.06.2003 tarihinde ana kadastral hale dönülmesine ve kumluk vasfı ile Hazine adına tapuya kayıt ve tesciline karar verildiği satış vaadi sözleşmesi yapıldığı tarihten önce hazinenin ... Asliye Hukuk Mahkemesinin 2002/205 esas sayılı dava dosyasında ihtiyati tedbir kararı alarak tapuya serh ettiği ve kararın temyiz edilmeksizin 05.04.2004 tarihinde kesinleştiği dosyadaki bilgi ve belgelerden anlaşılmaktadır.

Yargıtay’ın öteden beri sapma göstermeyen kararlarına göre tescile tabi olmayan bir taşınmazın her nasıl ise tapuya tescil edilerek hakkında sicil oluşturması bu yerin özde tescile tabi bulunmayan yerlerden olduğuna ilişkin hukuksal niteliğini değiştirmez.(Hukuk Genel Kurulu 22.2.1990 gün 1989/1-700 esas 1990/101 karar,18.10.1989 gün 1989/1-419 esas 1989/528 karar ve 11.6.2003 gün 2003/13-414 esas 2003/410 karar)Olayda Medeni Kanunun 1023.(Eski M.K.931)maddesinin uygulama olanağı da bulunmamaktadır.

Az yukarda açıklanan hükümler gözetildiğinde,hiçbir kimse taşınmazın öncesinin kamu malı olmadığını bilmediğini dolayısıyla iyiniyetli olduğunu ileri süremez.

Bu nedenle taşınmazın davacıya satıldığı tarihte onun özünde yatan özel mülke konu olmayan yerlerden olduğunu alan ve satan tarafların bilmesi yasa hükmü gereğidir.Kamu mallarının özel mülk olarak devir ve temlikleri hukuken sonuç doğurmaz.Başka bir anlatımla taraflar arasında yapılan taşınmaz ile ilgili sözleşme (kumluk niteliğindeki taşınmaza ilişkin)geçersiz olup taraflara herhangi bir hak bahşetmez.

Geçersiz satışlarda Dairemizin sapma göstermeyen kararlarında herkes aldığını aynı anda iade ile mükelleftir.Taşınmazın tapu kaydı Hazine tarafından açılan dava sonucu iptal edildiğine ve taşınmazın tapusu davacıya geçmediğine göre, davacının iade borcu ortadan kalkmıştır.Ne var ki, davacı satış vaadi sırasında ödediği bedeli sebepsiz zenginleşme kurallarına göre davalıdan isteyebilir.

Bunun kapsamının belirlenmesinde ise aşağıda belirtilen denkleştirici adalet kurallarının gözden uzak tutulmaması gerekir.

Taraflar arasındaki satış vaadi sözleşmesine konu taşınmazın özel mülkiyete konu olamaması nedeniyle, satış vaadi geçersizdir. O nedenle geçerli sözleşmelerde olduğu gibi taraflarına hak ve borç doğurmaz. Bu durumda taraflar verdiklerini haksız iktisap kuralları gereğince geri isteyebilirler.

Ne var ki, hukuken geçersiz sözleşmeden kaynaklanan bu nitelikteki bir uyuşmazlığın haksız iktisap kurallarına göre çözümlenip tasfiye edilebilmesi için öncelikle haksız iktisabın kapsamını tespitteki ilke ve esasların açıklanmasıda zaruret vardır.

Geçerli bir sebebe dayanmaksızın bir kişinin mal varlığından diğerinin mal varlığına kayan değerlerin eksiksiz iadesi denkleştirici adalet düşüncesine dayanır.Denkleştirici adalet ilkesi ise,haklı bir sebep olmaksızın başkasının mal varlığından istifade ederek kendi mal varlığını artıran kişinin elde ettiği bu kazanımı geri verme zorunda olduğunu gerçek bir eski hale getirme yükümlülüğü bulunduğunu ifade eder.

Bilindiği gibi ülkemizde yaşanan enflasyon uzun yıllar boyu yüksek oranlarda seyretmiş ve paramızın değeri (alım gücü)de bununla ters orantılı olarak devamlı düşmüştür.Belli bir miktar paranın verildiği tarihteki alım gücü ile aynı miktar paranın aradan geçen zamana bağlı olarak iade günündeki alım gücünün farklı ve çok daha az olduğu bir gerçektir.

Bu güne kadar uygulanan kurallara göre geçersiz sözleşme gereğince alıcının akit tarihinde verdiği paranın aynı miktarda iadesine karar verilmesi, gerçek hayatta büyük sarsıntılara,tutarsızlıklara,adalete karşı var olması gereken güvenin sarsılmasına neden olmuş, kamu vicdanında haklı eleştiri konusu yapılmıştır.

Hukuk kuralları,gerçek hayata uygun olduğu, toplumun adalet ihtiyacına cevap verebildiği sürece hayatiyetini devam ettirip saygınlık sağlar ve hukuk kuralı olma özelliğini korur. O nedenle hukuk kuralları,görevli organlarca değiştirilince bu konuda yeni düzenlemeler yapılıncaya kadar zedelenmeden gerçek hayata,çağın gereklerine uygun olarak yorumlanıp uygulanmalıdırlar. Bu görevin ise yargıya ait olduğunda duraksamaya yer yoktur.

Nitekim gerek Yargıtay kararlarında ve gerekse öğretide bu görüşe paralel düşünceler bulunmaktadır.

Akit öncesi sorumluluk kurallarının geçersiz sözleşmelerde de uygulanması gerektiği, geçersiz sözleşmelerden dolayı olumsuz zararın istenebileceği, bu zarar kapsamında kaçırılan fırsat karşılığının da bulunduğu, olumsuz zararın bazı özel durumlarda olumlu zarar kadar dahi olabileceği, M.K.nun 2.maddesine göre akdin geçersizliğinin ileri sürülemeyeceği hallerdeki zarar kavramları, hep bu zaruretin sonucu ortaya konulan düşünce ve uygulamalardır. Yargının asıl görevi toplumun huzurunu sağlamaktır. Bunun için uygulanması gereken kurallar,mevcut yasaların ışığında bu yasa hükümlerine aykırı düşmeyecek şekilde yorumlanıp uygulanmalıdır.

Hukuken geçersiz sözleşmeler, haksız iktisap kuralları uyarınca tasfiye edilirken, denkleştirici adalet kuralı hiçbir zaman göz ardı edilmemelidir. Bu husus hakkaniyetin ve adaletin bir gereğidir. Bu bakımdan iadeye karar verilirken, satış bedeli olarak verilen paranın alım gücünün ilk ödeme tarihindeki alım gücüne ulaştırılması ve bu şekilde iadeye karar verilmesi uygun olacaktır. Aksi taktirde kısmi iade durumu oluşacak, iade dışındaki zenginleşme iade borçlusu yedinde haksız zenginleşme olarak kalacak, iade borçlularının iadede direnmelerine neden olacaktır.

Yukarda açıklanan ilke ve esaslara göre mahkemece, taşınmazın davacıya satışının vaat edildiği 17.01.2000 tarihinde davacının ödediği bedelin, taşınmazın tapusunu iptal eden mahkeme kararının kesinleştiği tarih itibariyle ulaştığı alım gücü,çeşitli ekonomik etkenlerin (enflasyon, tüketici eşya fiyat endeksi,altın ve döviz kurlarındaki artış, maaş artışları vs. gibi) ortalamaları alınarak, açıklamalı, gerekçeli, taraf ve Yargıtay denetimine elverişli bilirkişi raporu alınarak belirlenmeli ve sonucuna uygun karar verilmelidir.Açıklanan bu hususlar göz ardı edilerek, yazılı şekilde sözleşmede yazılı değere karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir.