Yargıtay 13. Hukuk Dairesi E.2010/10992 K.2011/985

Taraflar arasındaki ayıplı mal davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne, kısmen reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalılar avukatınca temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi gereği konuşulup düşünüldü.

KARAR

Davacı, “ ... Olympiakent “ adıyla bilinen projede yer alan A-17 nolu villayı, davalı ... adına vekaleten davalı ... A.Ş.’den 636.000-TL bedelle Nisan/2005 tarihli “Taşınmaz Satış Sözleşmesi” ile satın aldığını, davalıların satış sırasında reklamını yaptıkları projede müşterilerine vaat edilen taahhütlerini yerine getirmediğini, eksik ve ayıplı işler bulunduğunu, ağır kusur ve hile ile gizlenen ve taşınmazda değer kaybına sebep olan ayıp ve eksiklikler nedeniyle fazlaya dair hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 1.000,00 TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle davalılardan müşterek ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini istemiş, 20.11.2009 tarihli ıslah dilekçesi ile talebini 46.757-TL’ye çıkarmıştır.

Davalı ... İnşaat..A.Ş., davalı ...’ye vekaleten satış yaptıklarını, hukuken taraf olmadıklarını, davanın husumetten reddi gerektiğini, satılan taşınmazda ayıp bulunmadığını savunarak, davanın reddini dilemiştir.

Davalı ..., inşaatın onaylı projeye uygun yapıldığını, tanıtım ve reklam broşürlerine aynen uyulduğunu, süresinde ayıp ihbarında bulunulmadığını belirterek, davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, davalı .....İnşaat A.Ş. aleyhine açılan davanın husumet nedeniyle reddine, davalı ... Toplu Konut idaresi aleyhine açılan davanın kısmen kabulüne, gizli ayıplar nedeni ile konutta oluşan değer kaybı tutarı

46.757-TL maddi tazminatın 1.000-TL’sinin dava tarihinden itibaren 45.757-TL’sinin davanın ıslah tarihi olan 20.11.2009 tarihinden itibaren değişken yasal faiz oranı uygulanmak sureti ile hesaplanacak işlemiş faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine,davacının fazlaya yönelik isteminin reddine, karar verilmiş; hüküm, davalı ... İnşaat… A.Ş. ve davalı ... Toplu Konut idaresi tarafından temyiz edilmiştir.

1-Dosyadaki yazılara kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalı ... Toplu Konut idaresinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2-Dava, satış esnasında sunulan projede ve tanıtımlarda belirtilen ancak bunlara uygun olarak yapılmayan veya eksik yapılan işler nedeni ile davacının satın aldığı villada oluşan değer kaybının ödetilmesi talebine ilişkindir. Mahkemece, havuzun bağımsız bölümün parselinde olmaması, sitenin genel çevre duvarının ve demir parmaklıkların yapılmaması, ortak yaşam/spor alanlarının kamuya açık hale dönüşmesi gizli ayıp kabul edilerek, hangi ayıbın ne ölçüde değer eksikliği yarattığı açıklanmadan, taşınmazda toplam 46.757-TL değer azalmasına yol açtığı kabul edilmiştir.

Davacı, özel güvenlikli bir yaşam alanı vaat edilmiş olmasına rağmen; sitenin genel çevre duvarlarının demir parmaklıklarının dahi büyük ölçüde mevcut olmaması sebebi ile vaat edilen “24 saat özel güvenlik sisteminin” işletilemediğini ileri sürmüştür. Mahkemece, sitenin genel çevre duvarlarının ve demir parmaklıklarının bulunmaması gizli ayıp olarak nitelendirilerek, değer düşüklüğüne hükmedilmiştir.

Oysa ki, eldeki dava dosyası ve aynı proje ile ilgili diğer dava dosyaları kapsamından; sitenin çevresinin fabrikasyon, standart tel çit ile çevrilerek “tak, otomatik bariyer ve güvenlik kulübeli“ üç ana kapının ihdas edildiği, site içinde bulunan her bölgenin çevresinin üstü demir direklerle takviye edilmiş beton duvarlarla çevrildiği, her bölgenin giriş kapısının bariyerli ve manyetik turnikeli olup, bölge içine ancak manyetik kartla girilebildiği, kontrolü sağlamak için güvenlik görevlisinin bulundurulduğu ve böylece güvenlik zafiyetinin yargılama aşamasında giderildiği anlaşılmıştır.

O halde, davacının bu talebi nedeniyle değer düşüklüğüne hükmedilemez. Mahkemece, değinilen bu yön göz ardı edilerek yazılı şekilde hüküm kurulması usul ve yasaya aykırı olup, bozma nedenidir.

Davacı, havuzun belli bir büyüklük ve inşa standardının bulunmadığını ileri sürmüştür. Mahkemece, bazı bölgelerde havuzun bağımsız bölümün yer aldığı parsel 2010/10992-2011/985 üzerinde bulunmaması gizli ayıp olarak nitelendirilerek; davacının bu yönde bir talebi bulunmamasına rağmen değer düşüklüğüne hükmedilmiştir. Davacının talebi aşılarak yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozma nedenidir.

”...

Olympiakent” adlı proje kapsamında yapılacak konut ve villaların satışına ilişkin internet ilanlarında, reklam ve tanıtım broşürlerinde, yüzme havuzları, basketbol sahaları, beachvolley sahası, tenis kortları, buz hokeyi ve buz paten pisti, rollerblade, kaykay alanları, tırmanma duvarı ve daha pek çok olanağın bulunacağının belirtildiği, ne var ki taahhüt edilen bu spor kompleksinin mülkiyeti Toki’ye ait olan 518 ada üzerinde inşa edildiği ve Toki tarafından halka açık hale getirildiği dosya içeriğinden anlaşılmaktadır.

Davalı ... İnşaat..A.Ş., her ne kadar 518 ada üzerinde yapmayı vaat ettiği spor kompleksini taahhüdüne uygun biçimde tam ve eksiksiz inşa ettiğini, davacının yararlanmasına hiçbir engel bulunmadığını, bu spor kompleksinin sadece site sakinlerine özel ve münhasıran onların kullanımına açık olacağı taahhüdünde bulunmadıklarını savunmuşsa da;“...

Olympiakent” projesinin vaziyet planında, internet ilanlarında tanıtım maketlerinde ve broşürlerinde, spor kompleksinin gösterilmesi, bu şekilde projenin reklamının yapılması nedeniyle davacıda bu yerlerin siteye dahil olduğu intibaı uyandırılmıştır.

Dolayısıyla, söz konusu sosyal tesislerin, mülkiyeti Toki’ye ait olan 518 ada üzerinde yapılmış olması, alıcının satın alma kararını etkileyen, taşınmazın değerini azaltan bir husus olup, edimin ifasındaki bu yöne ilişkin eksiklik nedeniyle satıcının alıcıya karşı sorumlu olduğunun kabulü gerekir.

Mahkemece, sosyal tesislerin Toki’ye ait taşınmaz üzerine yapılmış ve kamuya açık hale getirilmiş olması, “gizli ayıp” olarak nitelendirilmiş ise de, dava konusu olayda 4077 sayılı yasada düzenlenen “ayıplı ifa” değil “eksik ifa” söz konusu olup,4077 sayılı Yasanın 30. maddesine göre, bu Kanunda hüküm bulunmayan hallerde genel hükümlere göre uyuşmazlığın çözümü gerekli olduğundan, sözleşmeden kaynaklanan edimin ifasındaki dava konusu eksiklikler nedeniyle davacının 10 yıllık zamanaşımı süresi içerisinde satıcının sorumluluğuna gidebileceği kabul edilmelidir.

Bu durumda mahkemece, dava konusu spor kompleksi yönünden taraflar arasında ihtilafsız olan satış bedeli üzerinden gerekli indirim yapılması gerekirken yanlış değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmiş olması, usul ve yasaya aykırı olup, bozma nedenidir. 3-Davalı ... İnşaat...A.Ş hakkındaki davanın husumet yokluğu nedeniyle reddine karar verilmiştir. Davalı 2010/10992-2011/985 ... İnşaat...A.Ş aleyhine kurulan bir hüküm bulunmadığından, bu davalının kararı temyiz etmekte hukuki bir yararı bulunmamaktadır.Açıklanan nedenle davalı ... İnşaat...A.Ş’nin temyiz dilekçesinin hukuki yarar yokluğundan reddine karar verilmesi gerekmiştir.

MUHALEFET ŞERHİ

Dosya kapsamından davacının dava konusu ettiği ayıp ve eksiklerle ilgili olarak dosyaya ibraz edilen, bilirkişi raporları, projeler, tapu kayıtları ve tüm delillerden; taahhüt edilen projenin, takriben 1000 dönümlük arazi üzerinde adalar bazında bir çok siteden oluşan çok büyük bir proje olduğu ve taahhüt edilen hususların projeye uygun gerçekleştirildiği anlaşılmaktadır.

Davacının, eksik ve ayıplı olduğunu iddia ettiği unsurlardan spor kompleksinin "... Olimpia kent" projesinin vaziyet planında, internet ilanlarında, tanıtım maketlerinde gösterildiği ve projenin reklamının bu şekilde yapıldığı, bu Nedenle davacıda bu yerlerin siteye ait olduğu intibaın uyandırıldığı, halbuki; taahhüt edilen spor kompleksinin mülkiyeti TOKİ'ye ait 518 ada üzerine inşa edildiği ve TOKİ tarafından halka açık hale getirildiği, bu durumun ayıplı ifa değil "eksik ifa" mahiyetinde olduğu bu yüzden davacının 10 yıllık zamanaşımı süresinde satıcının sorumluluğuna gidebileceği yolundaki dairemiz çoğunluğunun bozma görüşüne katılmıyorum.

Zira, yukarıda açıklandığı üzere; taahhüt edilen proje bir tek ada veya bir tek siteden meydana gelmemektedir. Takriben 1000 dönüm (1.000.000 m2) arazi üzerinde bir çok ada ve siteden oluşmaktadır. Her sitenin havuz ve sosyal

2010/10992-2011/985

tesislere sahip olduğu etraflarının duvarla çevrildiği ve gerekli güvenliğin sağlandığı dosyadan açıkça anlaşılmaktadır.

Başlangıçta projeyle ilgili tüm alan TOKİ'ye ait olduğu da açıktır. Davacı, buradan proje kapsamında bir konut satın almıştır. Proje kapsamında davacının konut satın aldığı ada dışındaki adalara inşa edilen okul, çarşı, spor kompleksi gibi unsurlar ile sitelerin ortak yollarının site sakinlerinin özel mülkiyetine ait olacağına dair davalılarca herhangi bir taahhütte bulunulmadığı gibi, bu gibi unsurların site sakinlerinin özel mülkiyetinde olmasının beklenmesi de hayatın olağan akışına aykırıdır. Bu nedenlerle TOKİ arazisine inşa edilen spor kompleksinin de TOKİ'ye ait olması doğaldır.

Davalılar yapılacak spor kompleksinin mülkiyetinin site sakinlerine devredileceği taahhüdünde bulunmamış ve spor kompleksini davacının da istifade edebileceği şekilde proje kapsamında gerçekleştirmişlerdir. Kaldı ki tapu kayıtlarının aleni olması nedeniyle, davacı, satın aldığı konutun tapusunun neyi kapsadığını bilebilecek durumda olup, TMK 1020.maddesi gereğince "Kimse tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini ileri süremez." kuralı karşısında, davacının spor kompleksinin site sakinlerine ait olması gerektiği iddiasının da dinlenmesi mümkün değildir. Ortada bu nedenlerle "eksik ifadan" bahsedilemez.

Belirtilen nedenlerle; mahkemece, davanın reddine karar verilmesi gerekip, bu nedenle mahkeme kararının bozulmasına karar verilmesi gerekirken, Dairemiz çoğunluğunun "eksik ifa" nedeniyle bozma doğrultusundaki görüşüne katılmamaktayım. Mahkemenin davanın kısmen kabulüne dair kararının, davanın reddi gerektiği gerekçesiyle bozulması gerektiği görüşündeyim.