Yargıtay 13. Hukuk Dairesi E.2010/12060 K.2011/3676

Taraflar arasındaki alacak davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacılar avukatınca temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi gereği konuşulup düşünüldü.

KARAR

Davacılar, 4006 konut, Halkalı 3.Etap Toplu Yapı uygulaması çerçevesinde inşa edilen konutların davalı tarafından 2001 yılında sahiplerine teslim edildiğini, bu tarihten yaklaşık bir yıl sonra tüm taşınmazlarda birtakım ayıplar ortaya çıktığını, 24.06.2002 tarihinde Toplu Konut İdaresi görevlilerinin yönetimi kat maliklerine terk ettiğini, devir teslim esnasında gayrimenkullerdeki ayıplı işlerin bir tutanakla tespit edildiğini, ayrıca Toplu Yapı Yönetimi’nin 24.11.2006 tarihinde davalı idareye yazılı olarak ayıp ihbarında bulunduğunu, Küçükçekmece 1.Sulh Hukuk Mahkemesi’nce yaptırılan tespit ile de taşınmazın ayıplı olduğunun belirlendiğini,

gerek binaların güvenliği gerekse kat maliklerinin yaşam koşulları bakımından kendi imkanları ile bir takım onarım ve tadilatta bulunmak zorunda kaldıklarını ileri sürerek, gizli ayıpların tespiti ile giderilmesine, davalının ayıplı işleri gidermekten imtina etmesi halinde ayıpların giderilmesi için gereken masrafın davalıdan tazminine, onarım için harcanan 155.430,77-TL’nin fatura tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini istemişlerdir.

Davalı, davacılar tarafından süresinde yapılmış bir ayıp ihbarının bulunmadığını, 24.06.2002 tarihli tutanakların idarece imzalanmadığını, tüm konutlardaki imalatların proje, sözleşme ve mahal listesine uygun olarak yaptırıldığını, kullanılan malzemelerin TSE belgeli olduğunu, çatı bakımının periyodik olarak ada yönetimleri tarafından yapılması gerektiğini, dava konusu konutların alıcılarına eksiksiz ve tam olarak teslim edildiğini, teslimden yaklaşık 5 yıl sonra ayıplı mal iddiasında bulunulamayacağını savunarak davanın reddini dilemiştir.

2010/12060-2011/3676

Mahkemece, dava tarihi itibariyle tapuda malik görünmeyen davacılar ..., ..., ..., ..., ... ..., ..., ..., ..., ... ve ... hakkındaki davanın sıfat yokluğundan reddine, site yönetimi ortak alanlardaki zararlar için dava açamayacağından bu davacı yönünden de davanın reddine, diğer 18 davacı yönünden ise davacılara konutların 2001 yılında teslim edilmiş olması ve davacılarca mahkeme yoluyla tespitin 15/12/2004 tarihinde yaptırıldığı huzurdaki davanın ise 31/03/2006 tarihinde açılmış olduğu, 4822 Sayılı Yasa ile değişik 4077 Sayılı yasanın 4.maddesi ve Borçlar Kanunu 198.maddede öngörülen sürede davalıya yapılmış bir ayıp ihbarı ve eksik işler ihbarının bulunmadığı anlaşıldığından davanın reddine karar verilmiş; hüküm, davacılar tarafından temyiz edilmiştir.

1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacıların aşağıdaki bentlerin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2-Dava, davacılar tarafından satın alınan dairede mevcut ayıpların giderilmesi ya da ayıpların giderilmesi için gereken masrafların tazmini talebine ilişkindir.

Mahkemece, dava tarihi itibariyle tapuda malik görünmeyen davacılar ..., ..., ..., ..., ... ..., ..., ..., ..., ... ve ... hakkındaki davanın sıfat yokluğundan reddine karar verilmiş ise de, adı geçen davacıların dava tarihinden önce satış ya da devir sözleşmeleri ile dava konusu taşınmazları satın aldıkları, devir sözleşmelerinin de davalı Toki tarafından onaylanarak benimsendiği, dava tarihinde taraflar arasında akdi ilişkinin bulunduğu anlaşılmaktadır.

Öyle olunca, bu davacıların da ayıp nedeniyle talepte bulunabileceğinin kabulü gerekir. Mahkemece, bu yönler gözardı edilerek yanlış değerlendirme ile davanın sıfat yokluğu nedeniyle reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozma nedenidir.

3-4077 sayılı Kanunun 4.maddesinin 2.fıkrası hükmüne göre; tüketici, malın teslimi tarihinden itibaren otuz gün içerisinde açık ayıpları satıcıya bildirmekle yükümlüdür. Tüketici bu durumda, bedel iadesini de içeren sözleşmeden dönme, malın ayıpsız misliyle değiştirilmesi veya ayıp oranında bedel indirimi ya da ücretsiz onarım isteme haklarına sahiptir. Satıcı, tüketicinin tercih ettiği bu talebi yerine getirmekle yükümlüdür.

Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun’da gizli ayıpların ne kadar sürede satıcıya ihbar edileceğine dair bir hüküm bulunmamaktadır. Öyle olunca, 4077 sayılı TKHK’nun 30. maddesi gereğince, bu kanunda hüküm bulunmayan hallerde, genel hükümlere göre uyuşmazlığın çözümü gerekli olduğundan, Borçlar Kanunu’nun bu konudaki 198. maddesi uygulanacaktır.

Borçlar Kanununun 198. maddesine göre, alıcı, teslim aldığı malı örf ve âdete göre, imkân hâsıl olur olmaz muayene etmek ve satıcının tekeffülü altında olan bir ayıp gördüğü zaman bunu satıcıya derhal ihbar etmekle yükümlüdür. Bunu ihmal ettiği takdirde, satılanı kabul etmiş sayılır. Ancak, satılanda adi

2010/12060-2011/3676 bir muayene ile meydana çıkarılamayacak bir ayıp mevcut olup da, bu ayıp sonradan meydana çıkarsa, bu durumu da derhal satıcıya ihbar etmediği takdirde yine satılanı bu ayıp ile birlikte kabul etmiş sayılır. BK’nun 198. maddesinde öngörülen süre içinde ihbar edilmeyen ayıplar için dava açılamaz.

Somut olayda, mahkemece, diğer 18 davacıya konutların 2001 yılında teslim edilmiş olması ve davacılarca mahkeme yoluyla tespitin 15/12/2004 tarihinde yaptırıldığı, eldeki davanın ise 31/03/2006 tarihinde açılmış olduğu, 4822 Sayılı Yasa ile değişik 4077 Sayılı yasanın 4.maddesi ve Borçlar Kanunu 198.maddede öngörülen sürede davalıya yapılmış bir ayıp ihbarı ve eksik işler ihbarının bulunmadığı anlaşıldığından davanın reddine karar verilmiştir.

Dosyaya ibraz edilen 24.11.2003 tarihli site yönetimi yazısı ve firmalar arasındaki yazışmalardan eksikliklerin bildirildiği, ancak davalı tarafın davacıları bu eksikliklerin giderilmesi konusunda oyaladığı anlaşılmıştır. MK 2. maddesi gereği hakkın kötüye kullanılmasını kanun himaye etmez.

Hal böyle olunca, mahkemece işin esasına girilerek açık ayıp, gizli ayıp ve eksik ifa ayrımı yapılması, eksik ifa nedeniyle ihbar şartı aranmaksızın davacıların 10 yıllık zamanaşımı süresi içerisinde satıcının sorumluluğuna gidebileceğinin kabul edilmesi, açık ayıplar için teslimden itibaren 30 günlük süre içinde ayıp ihbarının yapılıp yapılmadığının araştırılması,

gizli ayıpların ise ortaya çıkması sonrası davacıların oyalanmış olmaları karşısında davacıların daireleri ve ortak yerlerdeki payları gözetilerek sonucuna göre hüküm kurulması gerekirken yazılı şekilde davanın reddine karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırı olup bozma nedenidir.