Davacı, mülkiyeti kendisine ait taşınmazı 36.000.TL bedel karşılığında harici yazılı sözleşmeyle davalıya sattığını, bedelin bir kısmını da peşin aldığını, sözleşmenin şartlarının yerine getirileceği düşüncesiyle taşınmaz üzerinde tesisli bulunan 1.500 m2 miktarındaki serasını sökerek taşınmazı teslime hazır hale getirdiğini, ancak davalının sözleşme ile üzerine düşen edimi yerine getirmediğini, ödenmesi kararlaştırılan bakiye bedeli ödemediği gibi tapu devrini almaya da yanaşmadığını, taşınmazı teslime hazır hale getirmesi nedeniyle sera gelirinden mahrum kaldığını belirterek fazla hakları saklı olmak üzere şimdilik 8.000,00 TL gelir kaybının davalıdan tahsilini istemiştir.
Davalı, geçersiz sözleşmeye dayanılarak tazminat talep edilemeyeceğini savunarak davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş; hüküm, davacı tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı, eldeki davayla maliki olduğu taşınmazın davalıya satımı konusunda anlaştıklarını, taşınmazı teslime hazır hale getirilmesi için üzerinde bulunan serayı söktüğünü, davalının haksız ve sebepsiz olarak alımdan cayması nedeniyle zarara uğradığını ileri sürerek eldeki davayı açmıştır. Mahkemece satışın resmi şekil şartlarını taşımadığından geçersiz olduğunu, bu nedenle de davacının sözleşmeye dayanarak tazminat isteyemeyeceği gerekçesiyle davanın reddine karar vermiş olup, Mahkemenin de kabulünde olduğu
2011/12238-18434
üzere Tapulu taşınmazların satışının resmi şekilde yapılması yasal zorunluluktur. (TMK.706, BK.nun 213 ve Tapu Kanunu’nun 26. md.) Ne var ki, bu dava ile istenen akdin aynen ifası olmayıp, akdin yerine getirilmemesi nedeniyle uğranılan zarara ilişkindir.
Davacı’nın bu istemi sözleşme öncesi sorumluluk (culpa in contrahendo) ilkesinden kaynaklanmaktadır. Sözleşme öncesi sorumluluğa ilişkin olarak gerek Türk Borçlar kanunumuzda gerekse mehaz İsviçre Borçlar Kanunu’nda genel bir düzenleme bulunmamaktadır. Ancak bazı özel düzenlemeler bu sorumluluğun kabul edildiğini göstermektedir. (Dr. Huriye Reyhan Demircioğlu, Sözleşme görüşmelerindeki kusurlu davranıştan doğan sorumluluk, 2009 baskı, sh.72-73). Borçlar Kanunumuzun 26/1.
31 f. II, 36/II, 39 f.1, 452 f.1 maddeleri sözleşme öncesi sorumluluğa ilişkin özel hükümlerdir. Nitekim doktrinde bu konuda muhtelif görüşler ileri sürülmekle birlikte ağırlıklı görüş, bu sorumluluğun niteliği itibariyle sözleşmesel bir sorumluluk olduğu kabul edilmektedir.
Sözleşme öncesi sorumluluk, akdin kurulmasından önceki safhada yani, akdin müzakereleri esnasında taraflardan birinin diğer tarafa dürüstlük kuralına dayalı olarak kurulan akit benzeri güven ilişkisine aykırı davranışı dolayısıyla verdiği zarardan sorumluluktur. Sorumluluğun gerçekleşmesi için üzerinde görüşmeler yapılan akdin kurulması şart değildir.
Akit görüşmelerinden doğan sorumluluğun hukuki niteliği konusunda farklı görüşler ileri sürülse de, bu sorumluluğun niteliği itibariyle akdi bir sorumluluk olduğu kabul edilmektedir. (Yardımcı Doç. Dr. Gül Doğan, Önsözleşme,2006 baskı, sh. 68) Sözleşme öncesi sorumluluğun kaynağının öğreti güven teorisi olduğunu açıklayan müellifler de bulunmaktadır.
Nitekim, ... in contrahendo’nun taraflar arasında geçerli bir edim ilişkisi kurulmadan önce, ilk hukuki işlem temasıyla başlayan güven ilişkisinin (edim yükümlüklerinden bağımsız bir borç ilişkisinin) ihlali olarak değerlendirilmesi, onun haksız fiil sahasından çıkartarak, sözleşme sorumluluğu sahasına yaklaştırır. (Dr. Huriye Reyhan Demircioğlu, Sözleşme görüşmelerindeki kusurlu davranıştan doğan sorumluluk, 2009 baskı, sh.
287) Sözleşme öncesi sorumluluğunun kaynağının haksız fiil sorumluluğu olduğunu kabul eden müelliflerde bulunmaktadır. (Prof. Dr. Ahmet M. Kılıçoğlu, Borçlar Hukuku, Genel Hükümler, 2004 baskı, sh. 56-60) Dairemizin ve Yargıtay’ın kararlılık kazanmış uygulanmasında ise, bu sorumluğun kaynağının sözleşmesel olduğu ya da sözleşme öncesi görüşmelerden kaynaklandığı anlaşılmaktadır.
Nitekim, Dairemizin 13.11.1995 gün ve 1995/9375 esas 1995/9860 karar sayılı kararı ile sözleşme öncesi sorumluluk kabul edilmiştir. Bu durumda, sözleşme yapma vaadi ile güven telkin edilmiş olan tarafın sözleşmenin
2011/12238-18434
ifa edilmemesinden kaynaklanan zararının karşılanması gerektiği gerek doktrinde gerekse uygulamada kabul edilmektedir.
Zararın kapsamı konusuna gelince. Öğretide ve Yargıtay kararlarında bu zararın menfi zarar olduğu konusunda görüş birliği oluşmuştur.
Sözleşme yapılması düşüncesiyle yani uyulacağına ve yerine getirileceğine inanılan bir sözleşmenin hüküm ifade etmemesi ve yerine getirilmemesi yüzünden güvenin boşa çıkması nedeniyle uğranılan zarar “menfi zarar” olup böylelikle sözleşmenin yerine getirilmemesi nedeniyle yapılan masrafların sözleşmeyi yerine getirmeyen tarafın karşılaması kabul edilmiştir. Diğer bir anlatımla sözleşmenin yapılacağına güven duyan tarafın zararının diğer tarafça karşılanması gerekir.
Öyle olunca, Mahkemece bu doğrultuda araştırma ve inceleme yapılmalı, gerektiğinde bu hususta bilirkişiden rapor alınmalı ve hasıl olacak sonuca göre karar verilmelidir. Mahkemece aksine düşüncelerle yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.
SONUÇ; Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz olunan kararın, davacı yararına BOZULMASINA, peşin alınan 18.40 TL. temyiz harcının istek halinde iadesine, 8.12.2011 gününde oybirliğiyle karar verildi.