Yargıtay 13. Hukuk Dairesi E.2012/26485 K.2013/6085

Taraflar arasındaki ayıplı mal davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalı avukatınca temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi gereği konuşulup düşünüldü.

KARAR

Davacı, davalının ...

Mahallesi 2 Pafta, 3329 parsel üzerinde inşa ettiği ... isimli projeden A-3 Blok 9 no’lu bağımsız bölümü, 15.2.2006 tarihinde düzenlenen satış vaadi sözleşmesi ile satın aldığını, bağımsız bölümün teslim edildiğini, sitenin tanıtım kataloglarında, reklamlarında, ilanlarında gösterilen tenis kortları, basketbol sahası, koruluk, çocuk oyun alanı ve koşu parkurundan oluşan spor alanının mülkiyetinin kat maliklerine ait olacağının taahhüt edilmesine ve bu şekilde pazarlanmasına rağmen, Belediyeye terk edilen alan üzerine inşa edildiğini, bu alanın mülkiyetinin siteye ait olmadığının da anlaşıldığını, bu nedenle zarara uğradığını,

davalının eksik inşaat nedeniyle tazminat ödemekle yükümlü olduğunu ileri sürerek, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere, şimdilik 10.000,00 TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek ticari reeskont faizi ile birlikte tahsiline karar verilmesini istemiş, 8.3.2012 tarihli ıslah dilekçesi ile talep miktarını 19.172,00 TL’ye çıkarmıştır.

Davalı, sözleşme kapsamındaki tüm edimlerini ifa etmiş olduğunu, davacının, “aldatıcı ve yanıltıcı tanıtım yapıldığı” konusundaki iddialarının geçerli olmadığını, kaldı ki süresinde yapılmış bir ayıp ihbarının da bulunulmadığını savunarak, davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, dava konusu yeşil alanın siteye dahil edilmesi halinde davacının arsa payına isabet edecek olan 19.172,00 TL’nin 10.000,00 TL’lik kısmının dava tarihinden, bakiye 9.172,00 TL'lik kısmının ise ıslah tarihinden itibaren reeskont faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine karar verilmiş; hüküm, davalı tarafından temyiz edilmiştir.

1-Dosyadaki yazılara kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davalının aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2-Dava, davalı şirketten satın alınan dairenin bulunduğu sitede reklam ve ilanlarda taahhüt edildiği halde hiç yapılmayan ya da eksik, farklı veya siteye ait mülkiyet alanı içinde yapılması gerekirken, site dışında yapılan işler nedeniyle satış bedelinin indirilmesi talebine ilişkindir.

Satış bedelinden indirilecek miktarın tespitinde, doktrinde, "mutlak metod", "nisbi metod" ve "tazminat metodu" adıyla bilinen değişik görüşler mevcutsa da, gerek Dairemiz gerekse Yargıtay tarafından öteden beri uygulanan "nispi metod" olarak adlandırılan hesaplama yöntemi benimsenmektedir. (Bkz. 13.HD. T.26.12.1997, E.1997/7580.

K.1991/10870) Bu metoda göre; satış tarihi itibariyle satılanın, ayıpsız ve ayıplı değerleri arasındaki oranın, satış bedeline yansıma miktarı belirlenmektedir. Başka bir ifade ile satılanın, tarafların kararlaştırdıkları satış bedeli gözetilmeksizin, satış tarihi itibariyle gerçek ayıpsız rayiç değeri ile, mevcut ayıplı haldeki rayiç değeri ayrı ayrı belirlenerek, bu iki değerin birbirine bölünmesi suretiyle elde edilecek oran, satış bedeline uygulanmaktadır.

Somut olayda da, dava konusu dairenin 15.2.2006 tarihinde satın alındığı gözetilerek, satış bedelinden indirilmesi gereken miktarın bu metoda göre belirlenmesi ve sonucuna göre karar verilmesi gereklidir.

O halde mahkemece bilirkişi kurulundan ek rapor alınmak suretiyle, satış tarihi olan 15.2.2006 tarihi itibariyle dairenin bulunduğu sitede reklam ve ilanlarda taahhüt edilen sosyal ve sportif tesislerin yapılmış olması durumundaki rayiç değeri ile (ayıpsız değer), dairenin halihazır durumundaki hiç yapılmayan ya da eksik, farklı veya siteye ait mülkiyet alanı içinde yapılması gerekirken, site dışında yapılan işler nedeniyle rayiç değeri (ayıplı değer), ayrı ayrı belirlenmeli, belirlenecek bu miktarlar birbirine oranlanmalı, tespit edilecek bu oran da satış bedeline uygulanarak,

satış bedelinden indirilmesi gereken miktar bu şekilde belirlenmeli ve davacı talebi ile kazanılmış hak da gözetilerek sonucuna uygun bir karar verilmelidir. Mahkemece, açıklanan hususlar gözardı edilerek, yeşil alanın arazi değeri ile tesislerin değeri toplamından, davacının arsa payına isabet eden değerin ödetilmesine karar verilmiş olması, usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.