Yargıtay 13. Hukuk Dairesi E.2013/13889 K.2014/8210

Taraflar arasındaki ayıplı mal davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne kısmen reddine yönelik olarak verilen hükmün davalı avukatınca duruşmalı olarak temyiz edilmesi üzerine ilgililere çağrı kağıdı gönderilmişti. Belli günde davalı F. Gayrimenkul Gel. İnş. Ve Yatırım A.Ş. Vekili avukat G. T. Ç. ile davacı vekili avukat G. A.ın gelmeleriyle duruşmaya başlanılmış ve hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra karar için başka güne bırakılmıştı. Bu kez temyiz dilekçesinin süresinde olduğu saptanarak dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

KARAR

Davacı, davalının Ümraniye-Çekmeköy-Mimar Sinan Mahallesi 2 Pafta, .... parsel üzerinde inşa ettiği FİBALİFE isimli projeden B2 Blok 16 nolu bağımsız bölümü, düzenlenen satış vaadi sözleşmesi ile satın aldığını, bağımsız bölümün teslim edildiğini, sitenin tanıtım kataloglarında, reklamlarında, ilanlarında, gösterilen tenis kortları, basketbol sahası, koruluk, çocuk oyun alanı ve koşu parkurundan oluşan spor alanının mülkiyetinin kat maliklerine ait olacağının taahhüt edilmesine ve bu şekilde pazarlanmasına rağmen Belediyeye terk edilen alan üzerine inşa edildiğini, mülkiyetinin siteye ait olmadığının anlaşıldığını, bu nedenle zarara uğradığını ileri sürerek, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere, arsa payına oranlı olarak 25.000-TL tazminatın faizi ile ödetilmesini istemiştir.

Davalı, davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile davacının dava dilekçesindeki talebinin arsa payı oranında bedel indirimi olduğundan, arsa payı oranında yapılmış olan hesaplama doğrultusunda 24.529,00 TL'nin dava tarihinden itibaren yasal faizi ile davalıdan tahsili ile davacıya ödenmesine, fazla talebin reddine karar verilmiş; hüküm, davalı tarafından temyiz edilmiştir.

1-Dosyadaki yazılara kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davalının aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2-Dava, davalı şirketten satın alınan dairenin bulunduğu sitede reklam ve ilanlarda taahhüt edildiği halde hiç yapılmayan ya da eksik, farklı veya siteye ait mülkiyet alanı içinde yapılması gerekirken, site dışında yapılan işler nedeniyle satış bedelinin indirilmesi talebine ilişkindir.

Satış bedelinden indirilecek miktarın tespitinde, doktrinde, "mutlak metod", "nisbi metod" ve "tazminat metodu" adıyla bilinen değişik görüşler mevcutsa da, gerek Dairemiz gerekse Yargıtay tarafından öteden beri uygulanan "nisbi metod" olarak adlandırılan hesaplama yöntemi benimsenmektedir. (Bkz. 13.HD. T.26.12.1997, E.1997/7580.

K.1991/10870) Bu metoda göre; satış tarihi itibariyle satılanın, ayıpsız ve ayıplı değerleri arasındaki oranın, satış bedeline yansıma miktarı belirlenmektedir. Başka bir ifade ile satılanın, tarafların kararlaştırdıkları satış bedeli gözetilmeksizin, satış tarihi itibariyle gerçek ayıpsız rayiç değeri ile, mevcut ayıplı haldeki rayiç değeri ayrı ayrı belirlenerek, bu iki değerin birbirine bölünmesi suretiyle elde edilecek oran, satış bedeline uygulanmaktadır.

Somut olayda da, satış bedelinden indirilmesi gereken miktarın bu metoda göre belirlenmesi ve sonucuna göre karar verilmesi gereklidir.

O halde mahkemece bilirkişi kurulundan ek rapor alınmak suretiyle, satış tarihi itibariyle dairenin bulunduğu sitede reklam ve ilanlarda taahhüt edilen sosyal ve sportif tesislerin yapılmış olması durumundaki rayiç değeri ile (ayıpsız değer), dairenin halihazır durumundaki hiç yapılmayan ya da eksik, farklı veya siteye ait mülkiyet alanı içinde yapılması gerekirken, site dışında yapılan işler nedeniyle rayiç değeri (ayıplı değer), ayrı ayrı belirlenmeli, belirlenecek bu miktarlar birbirine oranlanmalı, tespit edilecek bu oran da satış bedeline uygulanarak,

satış bedelinden indirilmesi gereken miktar bu şekilde belirlenmeli ve davacı talebi ile kazanılmış hak da gözetilerek sonucuna uygun bir karar verilmelidir. Mahkemece, açıklanan hususlar gözardı edilerek, yeşil alanın arazi değeri ile tesislerin değeri toplamından davacının arsa payına düşen miktara karar verilmiş olması, usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.