Yargıtay 13. Hukuk Dairesi E.2013/29548 K.2014/31443

Taraflar arasındaki alacak davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün davalı avukatınca duruşmalı olarak temyiz edilmesi üzerine ilgililere çağrı kağıdı gönderilmişti. Belli günde davalı ... Gayr. A.Ş vekili avukat T. Y.. ile davacı vekili avukat s. S..'in gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanılmış ve hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra karar için başka güne bırakılmıştı. Bu kez temyiz dilekçesinin süresinde olduğu saptanarak dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

KARAR

Davacı, 21.07.2010 tarihli satış vaadi sözleşmesi ve noter huzurunda aynı tarihte imzalanan düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile İstanbul İli Küçükçekmece İlçesi, Halkalı Mahallesinde, .. Ada ... Parselde kayıtlı taşınmaz üzerinde inşa edilecek “B...

City” projesinden 22 nolu binanın Teras Ev-2 Blok C Giriş 1. Kat 4 numaralı bağımsız bölümünü davalı şirketten 325.013,00-TL’ye satın aldığını, fiyat listesinde, taraflar arasında imzalanan rezervasyon formunda dairenin 2+1 orta daire, 1. kat olarak gösterildiğini, davalı şirket tarafından 1. kat brüt 126 metre kare, 2+1 orta bir dairenin teslim edilmesi gerekirken, giriş katın altındaki bodrum kattan bir dairenin teslim edilmek istendiğini, 26.09.2011 tarih ve Ankara ...

Noterliğinin 24314 yevmiye numaralı ihtarnamesi ile 1. kattan bir dairenin tesliminin istendiğini ancak davalı tarafından herhangi bir işlem yapılmadığını, ihtirazi kayıt ile bodrum kattaki taşınmazın teslim alındığını, malın TKHK'nun 4. maddesi gereğince ayıplı olduğunu, ayıp oranında bedel indirimi hakkını kullandığını bildirerek fazlaya dair hakları saklı kalmak kaydıyla 10.000-TL'nin 07.10.2011 temerrüt tarihinden itibaren avans faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiş, 25.12.12 tarihli ıslah dilekçesi ile talebini 30.528,75-TL’ye çıkarmıştır.

Davalı şirket, satış vaadinde belirtilen tüm yükümlülüklerini yerine getirdiğini, satış ofisinde satış temsilcileri tarafından maket ve katalog üzerinde dairelerin konumunun davacıya gösterildiğini, sözleşme ekinde yer alan daire planında dairenin tek cepheli olarak gösterildiğini, tek cepheli dairelerin 1. katta olmasının mümkün olmadığını, davacının sözleşmede yazılı birinci kat ibaresini kendisine göre yorumladığını, bina girişinin kot farkı nedeniyle 2. kattan verildiğini, söz konusu dairenin üst katlarda muadili olmadığını bildirerek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

Mahkemece, tanıtın kataloglarında bina girişinin arkasındaki cepheye ait görünüşün verildiği, dairenin ana girişe göre 1. bodrum katta kalıp kalmadığının anlaşılamadığı, projede dava konusu 4 nolu dairenin 1. kat olarak gösterildiği, cephe kesitinin gösterilmemiş olması nedeni ile 1. bodrum katta kalıp kalmadığının anlaşılamadığı, kot farkından dolayı, cepheden bakıldığında 1. kat olarak göründüğü,

asansöre binildiğinde giriş katının 2. kat olarak gösterildiği ve dairenin ayıplı olduğu gerekçesiyle davanın ıslah talebi doğrultusunda kabulü ile 10.000-TL'nin dava tarihi olan 22.12.2011 tarihinden itibaren 20.528,75-TL'nin ıslah tarihi olan 25.12.2012 tarihinden itibaren avans faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiş; hüküm, davalı tarafından temyiz edilmiştir.

1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalının aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddi gerekir. 2-Dava, sözleşmede, fiyat listesinde ve rezervasyon formunda davacıya 1. kat 4 numaralı bağımsız bölümün satıldığı belirtilmesine rağmen, davalı şirket tarafından bodrum katta bulunan bir dairenin teslim edilmesi nedeniyle davacının satın aldığı dairede oluşan değer kaybının ödetilmesi istemine ilişkindir.

Satış bedelinden indirilecek miktarın tespitinde, doktrinde, "mutlak metod", "nisbi metod" ve "tazminat metodu" adıyla bilinen değişik görüşler mevcutsa da, gerek Dairemiz gerekse Yargıtay tarafından öteden beri uygulanan "nispi metod" olarak adlandırılan hesaplama yöntemi benimsenmektedir. (Bkz. 13.HD. T.26.12.1997, E.1997/7580.

K.1997/10870) Bu metoda göre; satış tarihi itibariyle satılanın, ayıpsız ve ayıplı değerleri arasındaki oranın, satış bedeline yansıma miktarı belirlenmektedir. Başka bir ifade ile satılanın, tarafların kararlaştırdıkları satış bedeli gözetilmeksizin, satış tarihi itibariyle gerçek ayıpsız rayiç değeri ile, ayıplı haldeki rayiç değeri ayrı ayrı belirlenerek, bu iki değerin birbirine bölünmesi suretiyle elde edilecek oran, satış bedeline uygulanmaktadır.

Somut olayda, bu hususlar gözetilmeksizin davacının satın aldığı daireden m2 si ve projesi farklı bir daire kriter alınarak davacının metre kare bazında yapmış olduğu fazla ödemenin hesaplandığı bilirkişi raporuna itibar edilerek hüküm kurulmuştur.

Bu durumda mahkemece, yukarıda yapılan açıklamalar ışığında içinde emlak bilirkişisinin de bulunduğu yeni bir bilirkişi heyetinden rapor alınarak davacının satın almış olduğu 126 m2 brüt 2+1 dairenin tarafların kararlaştırdıkları satış bedeli gözetilmeksizin, satış tarihi itibariyle gerçek ayıpsız değeri ( bina girişinin verildiği katın bir üst katında aynı cephede bulunması halindeki değeri) ile ayıplı haldeki rayiç değeri(mevcut durumda bulunduğu kattaki değeri) ayrı ayrı belirlenmeli, bu iki değerin birbirine bölünmesi suretiyle elde edilecek oran, satış bedeline uygulanmalı ve hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmelidir.

Bu hususlar gözetilmeksizin, eksik inceleme ve yanlış değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm kurulması usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.