Yargıtay 13. Hukuk Dairesi E.2014/6322 K.2014/41205

Taraflar arasındaki eksik iş-ayıplı konut davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalı avukatınca temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi gereği konuşulup düşünüldü.

KARAR

Davacılar, davalı tarafından inşa edilen apartmandan konut satın aldıklarını, taşınmazların otoparklı ve çevre düzenlemesinin yapılmış olarak imal edileceğinin kararlaştırıldırıldığını, buna rağmen davalının ruhsata, projeye ve taahhütlerine aykırı inşaat yaparak otoparkı kullanılamayacak şekilde imal ettiğini, çevre düzenlemesinin eksik yapıldığını, yapılan kısımların ise ayıplı olduğunu ve tüm bu ayıp ile eksiklilerin giderilmesini istemelerine rağmen taleplerinin yerine getirlmediğini ileri sürerek ayıp ve eksik işler bedelinin tahsilini talep etmişlerdir.

Davalı, inşaatın projeye, ruhsata ve taahhütlere uygun yapıldığını, iskan ruhsatının alındığını, ayıp ihbarının süresinde olmadığını, ayıplı ve eksik imalat olmadığını savunarak davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, davanın kabulüne, ayıp ve eksik işler bedeli olan 20.929,00 TL'nin tahsiline karar verilmiş; hüküm, davalı tarafından temyiz edilmiştir.

1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalının sair itirazlarının reddi gerekir.

2-Dava, davalıdan satın alınan bağımsız bölümlerde ve ortak alanlarında taahhüt edildiği halde sözleşmeye aykırı olarak eksik ve ayıplı yapılan işler bedelinin tahsili istemine ilişkindir. 4077 sayılı Kanunun 4. maddesinin 2. Fıkrası hükmüne göre; tüketici, malın teslimi tarihinden itibaren otuz gün içerisinde açık ayıpları satıcıya bildirmekle yükümlüdür.

Tüketici bu durumda, bedel iadesini de içeren sözleşmeden dönme, malın ayıpsız misliyle değiştirilmesi veya ayıp oranında bedel indirimi ya da ücretsiz onarım isteme haklarına sahiptir. Satıcı, tüketicinin tercih ettiği bu talebi yerine getirmekle yükümlüdür. Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun’da gizli ayıpların ne kadar sürede satıcıya ihbar edileceğine dair bir hüküm bulunmamaktadır.

Öyle olunca, 4077 sayılı TKHK’nun 30. maddesi gereğince, bu kanunda hüküm bulunmayan hallerde, genel hükümlere göre uyuşmazlığın çözümü gerekli olduğundan, Borçlar Kanunu’nun bu konudaki 198. maddesi uygulanacaktır. Borçlar Kanunu’nun 198. maddesine göre, alıcı, teslim aldığı malı örf ve âdete göre, imkân hâsıl olur olmaz muayene etmek ve satıcının tekeffülü altında olan bir ayıp gördüğü zaman bunu satıcıya derhal ihbar etmekle yükümlüdür.

Bunu ihmal ettiği takdirde, satılanı kabul etmiş sayılır. Ancak, satılanda adi bir muayene ile meydana çıkarılamayacak bir ayıp mevcut olup da, bu ayıp sonradan meydana çıkarsa, bu durumu da derhal satıcıya ihbar etmediği takdirde yine satılanı bu ayıp ile birlikte kabul etmiş sayılır. Borçlar Kanunu’nun 198. maddesinde öngörülen süre içinde ihbar edilmeyen ayıplar için dava açılamaz.

Hemen belirtmek gerekir ki eksik iş, yapılması gerektiği halde yapılmayan işleri, ayıplı iş ise eserde olması gereken vasıfla fiilen mevcut olan arasındaki farkları ifade eder. İşin yapılmayan kısmının teslim ve muayenesi söz konusu olamayacağından iş sahibinin eksik işler yönünden ihbarda bulunmasına ya da ihtirazı kayıt koymasına gerek yoktur. İş sahibinin muayene ve ihbar yükümlülüğü sadece ayıplı işler içindir.

4077 sayılı Yasanın 30. maddesine göre, bu Kanunda hüküm bulunmayan hallerde genel hükümlere göre uyuşmazlığın çözümü gerekli olduğundan, sözleşmeden kaynaklanan edimin ifasındaki eksiklikler nedeniyle davacının 10 yıllık zamanaşımı süresi içerisinde satıcının sorumluluğuna gidebileceği kabul edilmelidir.

Taşınmazlardaki ayıpların mahiyeti ve duruma göre ayıp ihbarının süresinde yapılıp yapılmadığı irdelendikten sonra, eksikler ve süresinde ihbar edildiği tespit olunan ayıplar yönünden satış bedelinden indirilecek miktarın tespitinde; doktrinde, “mutlak metod”, “nisbi metod” ve “tazminat metodu” adıyla bilinen değişik görüşler mevcutsa da, gerek Dairemiz gerekse Yargıtay tarafından öteden beri uygulanan “nispi Metod” olarak adlandırılan hesaplama yöntemi benimsenmektedir. (Bkz.

13.HD. T.26.12.1997, E.1997/7580. K.1991/10870) Bu metoda göre satış tarihi itibariyle satılanın, ayıpsız ve ayıplı değerleri arasındaki oranın, satış bedeline yansıma miktarı belirlenmektedir.

Başka bir ifade ile satılanın, tarafların kararlaştırdıkları satış bedeli gözetilmeksizin, satış tarihi itibariyle gerçek ayıpsız rayiç değeri ile, mevcut ayıplı haldeki rayiç değeri ayrı ayrı belirlenerek, bu iki değerin birbirine bölünmesi suretiyle elde edilecek oran, satış bedeline uygulanmaktadır.

Yukarıda açıklanan ilkeler ışığında somut olaya bakılacak olursa; davacılar satın alınan taşınmazda ayıplı ve eksik imalat olduğunu iddia etmiş olup mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda dava konusu edilen hususların açık mı yoksa gizli ayıp mı veya eksik ifamı olduğu konusunda bir değerlendirme yapılmamıştır. Bilirkişi raporu yetersiz olup bu haliyle hükme esas alınması mümkün değildir. Yetersiz bilirkişi raporuna dayanılarak hüküm kurulması hatalı olmuştur. Hal böyle olunca; mahkemece, konusunda uzman bilirkişi heyeti oluşturularak denetime açık ve yeterli bilirkişi raporu alınarak hasıl olacak sonuca uygun bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir.