Yargıtay 13. Hukuk Dairesi E.2015/39630 K.2017/4164

Taraflar arasındaki alacak davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalı avukatınca temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi gereği konuşulup düşünüldü.

KARAR

Davacılar, davalı ... tarafından yapılan ... ... Toplu Konutlarından bağımsız bölümler satın aldıklarını ancak yapım aşamasında meydana gelen imalat hatalarından, eksikliklerinden ve teknik hatalardan dolayı konutların ayıplı teslim edildiğini, dairelerde tespit edilen bu ayıpların yanı sıra sitenin ortak alanlarından da birçok imalat hataları ve eksiklikleri mevcut olduğunu, bu nedenle davalı tarafından teslimi yapılan ... ili Merkez ...

Toplu konutlarında bulunan dairelerde ve site ortak alanlarında mevcut imalat hatasından ve teknik hatalardan vb. Kaynaklı eksiklik ve ayıpların tespit edilerek onarım, tadilat, iyileştirme ve eksik imalat maliyetlerinin daire ve ortak alan için ayrı ayrı hesaplanacak maliyet üzerinden arsa payı oranında her bir davacı için fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile 100,00 TL üzerinden bedelde indirim yapılmasına karar verilmesini istemişler, ıslah ile davacılar taleplerini artırmışlardır.

Davalı, bir kısım davacılar ile aralarında sözleşmesel ilişki bulunmadığını belirtmekle biirlikte esas açısında da davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, her bir davacı yönünden davanın ıslah edilmiş hali ile ayrı ayrı kabulüne karar verilmiş; hüküm, davalı tarafından temyiz edilmiştir.

1-İhtiyari dava arkadaşı olan 64 adet davacı, eldeki dava ile dairelerde ve site ortak alanlarında mevcut imalat hatasından ve teknik hatalardan Kaynaklı eksiklik ve ayıpların tespit edilerek onarım, tadilat, iyileştirme ve eksik imalat maliyetlerinin daire ve ortak alan için ayrı ayrı hesaplanacak maliyet üzerinden arsa payı oranında bedelde indirim istemişlerdir.

Davalı öncelikle bir ksım davacılar ile aralarında konut alımına ilişkin sözleşme ilişkisi bulunmadığını, bir kısım davalının taşınmazı devrettiğini ileri sürerek husumet nedeni ile davanın reddini dilemiştir. İş bu davanın temeli sözleşme ilişkisine dayanmakta olup bu temel ilişki kapsamında uyuşmazlık çözülmelidir. Ne var ki dosya kapsamında, ihtiyari dava arkadaşı olan 64 davacının hiç birisine ait sözleşme dosya arasına alınamamış, davacılar ile ... arasında sözleşme ilişkisi kurulup kurulmadığı araştırılmamış, tapu kayıtları irdelenmemiştir. Mahkemece her bir davacı yönünden öncelikle tek tek davalı ile olan akdi ilişki tespit edilmelidir. Bu tespit yapılmadan işin esasına girmek eksik inceleme teşkil etmekle usul ve yasaya aykırı olup bozma sebebidir.

Taraflar arasındaki sözleşme ilişkisi saptandıktan sonra ancak aşağıda yazılı temel ilkeler dikkate alınarak hüküm tesis edilebilir.Bu temel ilkeler şu şekilde özetlenebilir;

“Davacılar tüketici olduğuna göre, tüketici hukuku ile ilgili ayıba ilişkin düzenleme, Dava tarihinde yürürlükte bulunan 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun (TKHK)’un 4. maddesinde yer almaktadır.

Anılan maddenin birinci fıkrasında; Ambalajında, etiketinde, tanıtma ve kullanma kılavuzunda yer alan veya satıcı tarafından vaat edilen veya standardında tespit edilen nitelik ve/veya niceliğine aykırı olan ya da tahsis veya kullanım amacı bakımından değerini veya tüketicinin ondan beklediği faydaları azaltan veya ortadan kaldıran maddi, hukuki veya ekonomik eksiklikler içeren mal veya hizmetler, ayıplı mal veya ayıplı hizmet olarak kabul edilir denilmekte, devam eden fıkralarda ise buna ilişkin biçimsel koşullar sayılmaktadır.

Ayıp; yasa yada sözleşmede öngörülen unsurlardan birinin veya birkaçının eksikliği yada olmaması gereken vasıfların olmasıdır.

Yukarıda da ayrıntısı ile açıklandığı üzere; malın ayıplı olması halinde taraflara ait hak ve yükümlülüklerin nelerden ibaret olduğu, 4822 sayılı Kanun’la değişik 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 4. maddesinde düzenlenmiş; ayıbın gizli ya da açık olması halleri için ayrı ihbar süreleri getirilmiş; hatta ayıbın ağır kusur veya hile ile gizlenmesi halinde zamanaşımı süresinden yararlanılamayacağı, açıkça ifade edilmiştir.

Maddeye göre, tüketici kendisine sağlanan mal ve hizmetle ilgili ayıplı olup olmama konusunda gerekli muayeneyi (denetimi) yapacak ve bu muayene sonucu, mal yada hizmetle ilgili saptadığı ayıpları, mal veya hizmetin sağlanmasından itibaren ihbar süreleri içinde, kendisine mal yada hizmet sağlayan sözleşmenin tarafına bildirecektir; bu bildirim (ayıp ihbarı) ödevi ihmal edildiğinde, tüketici, ayıba dayalı yasal haklarını kaybedecektir. 6098 Sayılı TBK.’nun bu konudaki 223. (818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 198/2’de) maddesinde ifade edildiği gibi, ayıp ihbarının yapılmaması, tüketicinin ifa konusu mal ya da hizmeti, bulunduğu hal üzere kabul ettiği sonucunu doğuracak ve bu yönde gerçekleşen varsayımın aksi, hiçbir suretle kanıtlanamayacaktır.

Dava tarihi itibariyle yürürlükte bulunan 4077 sayılı TKHK.’nun 4. maddesinin 2. fıkrası hükmüne göre; tüketici, malın teslimi tarihinden itibaren otuz gün içerisinde açık ayıpları satıcıya bildirmekle yükümlüdür. Tüketici bu durumda, bedel iadesini de içeren sözleşmeden dönme, malın ayıpsız misliyle değiştirilmesi veya ayıp oranında bedel indirimi ya da ücretsiz onarım isteme haklarına sahiptir. Satıcı, tüketicinin tercih ettiği bu talebi yerine getirmekle yükümlüdür.

Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun’da gizli ayıpların ne kadar sürede satıcıya ihbar edileceğine dair bir hüküm bulunmamaktadır.

Öyle olunca, 4077 sayılı TKHK’nun 30. maddesi gereğince, bu kanunda hüküm bulunmayan hallerde, genel hükümlere göre uyuşmazlığın çözümü gerekli olduğundan, dava tarihinde yürürlükte bulunan 6098 Sayılı TBK.’nun bu konudaki 223. maddeye göre, (818 sayılı BK'nun 198.maddesi), alıcı, teslim aldığı malı işlerin olağan akışına göre, imkân bulunur bulunmaz gözden geçirmek ve satıcının sorumluluğunu gerektiren bir ayıp gördüğü zaman bunu satıcıya uygun süre içinde ihbar etmekle yükümlüdür.

Bunu ihmal ettiği takdirde, satılanı kabul etmiş sayılır. Ancak, satılanda olağan bir gözden geçirme ile meydana çıkarılamayacak bir ayıp bulunması halinde, bu ayıp sonradan meydana çıkarsa, bu durumu da hemen satıcıya bildirmediği takdirde yine satılanı bu ayıp ile birlikte kabul etmiş sayılır.

O halde, gizli ayıpların, dava zamanaşımı süresi içinde ve ayıp ortaya çıktıktan sonra hemen (dürüstlük kuralına uygun olan en kısa sürede), ihbar edilmesi; ayıbın açık mı, yoksa gizli mi olduğunun tayininde ise, ortalama (vasat) bir tüketicinin bilgisinin dikkate alınması, gerekmektedir.

Hemen belirtmek gerekir ki, eksik iş, yapılması gerektiği halde yapılmayan işleri, ayıplı iş ise eserde olması gereken vasıfla fiilen mevcut olan arasındaki farkları ifade eder. İşin yapılmayan kısmının teslim ve muayenesi söz konusu olamayacağından iş sahibinin eksik işler yönünden ihbarda bulunmasına ya da ihtirazı kayıt koymasına gerek yoktur. İş sahibinin muayene ve ihbar yükümlülüğü sadece ayıplı işler içindir. 4077 sayılı Yasanın 30. maddesine göre, sözleşmeden kaynaklanan edimin ifasındaki eksiklik nedeniyle davacının 10 yıllık zamanaşımı süresi içerisinde satıcının sorumluluğuna gidebileceği kabul edilmelidir.“

Bu temel ilkeler ışığında somut olaya bakıldığında; öncelikle taraflar arasındaki sözleşmeler ve tapu kayıtları getirilmeli akdi ilişki tespit edilmeli daha sonra yukarıda açıklanan ilkeler dikkate alınarak işin esası çözülmelidir. Aksi yönde kurulan hüküm usul ve yasaya aykırı olup bozma sebebidir.

2-Bozma nedenine göre, davalının diğer temyiz itirazlarının bu aşamada incelenmesine gerek görülmemiştir.