Yargıtay 13. Hukuk Dairesi E.2017/6343 K.2020/4415

Taraflar arasındaki alacak davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne kısmen reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı avukatınca temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi gereği konuşulup düşünüldü.

KARAR

Davacı, davalılardan ... Gorup Tic. Ltdi. Şti ile 17.06.2007 tarihinde satış ve inşaat sözleşmesi adı altında ... konutlarından V/6 nolu taşınmazı satın alıp tüm bedeli ödediğini, taşınmazın zilyetliği kendisine devredilmesine rağmen arsa sahibi ve yüklenici arasında yaşanan ihtilaflar nedeniyle tapunun devredilmediğini, oysa davalı arsa sahibi ...’inde tadil edilen sözleşmelerle tapuyu alıcılara vermeyi taahüt ettiğini ileri sürerek; taşınmazın adına tescilini, olmadığı taktirde 332.775,00 Euro’nun dava tarihindeki TL karşılığının hesaplanarak sözleşme tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan tahsilini istemiştir. Yargılama sırasında davacı tapu iptal tescil talebinden vazgeçmiştir.

Davalı arsa sahibi, davanın reddini dilemiştir.

Davalı yüklenici, usulüne uygun tebliğe rağmen duruşmalara katılmamış ve savunma yapmamıştır.

Mahkemece, bozma ilamına uyularak yapılan yargılamada davanın davalı müteahhit şirket yönünden kabulüne, diğer davalı arsa sahibi ... yönünden reddine karar verilmiş; hüküm, davacı tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı, eldeki dava ile davalı mütahit ile davalı arsa sahibi arasında imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince müteahhide karşı yapmış olduğu ödemelerden her iki davalının birlikte sorumlu olduğu iddiası ile alacağın tahsilini istemiştir.

Mahkemece, sözleşmenin geçersiz olduğu kabul edilerek yalnızca müteahhidin sorumluluğuna hükmedilen ilk karar 14. Hukuk Dairesince kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayanan mütahit ile 3. kişi arasında düzenlenen harici sözleşmenin yazılı yapılmakla geçerli olduğu ve geçerli sözleşmelerde sözleşme hükümlerinin yerine getirilip getirilmediği denetlenmek suretiyle bir sonuca varılması gerektiği gerekçesi ile bozulmuştur.

Mahkemece, bozma ilamına uyularak yapılan yargılamada, mütahitin arsa sahibine karşı edimlerini yerine getirmediği, ödemelerinde yalnızca mütahit şirkete yapıldığı gerekçesi ile davanın davalı mütahit şirket yönünden kabulüne, diğer davalı arsa sahibi ... yönünden reddine karar verilmiştir.

Dosya kapsamında yapılan incelemede; davalı mütahit ile arsa sahibi arasında ilk olarak 30.09.2005 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığı, bu sözleşme ile mütahitin arsa sahibinin arazisine 160 adet daire ve 10 villa yapılması karşılığında 4.000.000,00 Sterlin ödeyeceği, arsa sahibinin de şirket ödeme yaptıkça yaptığı ödeme kadar tapu karşılığını mütahite devredeceği düzenlenmiş ancak, davalı mütahitin ödeme edimini tam yerine getirememesi nedeni ile ana sözleşme tadil edilerek taraflar arasında 29.11.2008 tarihli protokol imzalanmış,

bu protokol ile mütahitin arsa sahibine kalan bakiye ödemeyi 56 adet daire ve 3 adet villa vererek yapacağı, arsa sahibinin ise mütahitçe bugüne kadar yapılan 111 adet daire/villa satışının geçerliliğini 3. kişilere karşı tanıyacağı düzenlenmiş, bu protokole yapılan itirazlar üzerine 20.04.2009 tarihli ek protokol imzalanmış, bu protokol ile 29.11.2008 tarihli protokolün geçerliliği tanınmış ancak,

arsa sahibine verilecek dairelerden ikisinin 3. kişilere mütahitçe satılmış olması nedeniyle bunların mütahite kalacağı ve sağlanan mutabakat uyarınca kat irtifakının kurulması için yapılacak masrafların tamamının mütahitçe karşılanacağı kararlaştırılmıştır. Bu kapsamda mütahitten daire satın alan dava dışı bir takım 3. şahıslar vekili ... tarafından arsa sahibi vekili hesabına 22.04.2009 tarihinde kat irtifakının kurulması için 42.000,00 İngiliz Paundu gönderilmiştir.

Arsa sahibi de 20.04.2009 da tadil edilen protokole dayalı olarak mütahite karşı Didim (Yenihisar) 1. Asliye Hukuk Mahkemesinde 2009/494 E. ile kendisine verilmesi planlanan dairelere yapılan müdahalenin menni ile taşınmazların tahliyesine karar verilmesini istemiş, mahkemece 2011/368 K. sayılı ilamı ile bu talep kabul edilerek verilen karar kesinleşmiştir.

Tüm bu açıklamalar ışığında somut olaya bakıldığında, arsa sahibi ...’in ana sözleşme ve eki niteliğindeki tadil sözleşmeleri ile mütahit şirketçe yapılan satışların geçerliliğini tanıdığı ve yapılan ödeme oranında mütahit şirkete tapuların verilmesinin kabul ettiğini ve özellikle 20.04.2009 tarihli protokol ile davacı arsa sahibinin 3. kişilere de satışın geçerliliğini taahüt ettiğini kabul etmek gerekir.

Kaldı ki Didim (Yenihisar) 1. Asliye Hukuk Mahkemesinde 2009/494 E. sayılı dosyası ile açılan dava ile arsa sahibi kendisine verilmesi planan tüm daireleri fiilen almış ve karar kesinleşmiştir. Ayrıca aynı konuda açılmış benzer davalarda bu olgular nazara alınarak hem Dairemiz’in 2015/29750 E. ve 2015/36136 K. sayılı ilamı hem de 3. Hukuk Dairesi’nin 2014/8653 E.ve 2014/13221 K.sayılı ilamı ile davalı arsa sahibinin 3. kişilere olan sorumluluğu kabul edilmiştir.

O halde mahkemece, davalı arsa sahibinin de ödenen bedelden sorumlu olduğu gözetilip arsa sahibi yönünden de davanın kabulüne karar verilmesi gerekirden, yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi hatalı olup, bozmayı gerektirir.

MUHALEFET ŞERHİ

Davanın dayanağını oluşturan 17/06/2007 tarihli Sözleşme, davacı ile, davalı Şirket arasında akdolunmuş olup, diğer davalı ..., bu sözleşmenin tarafı değildir. Davalı şirket ise, Sözleşmeye konu satış bedelini tahsil ederek, 31/10/2008 tarihli faturayı tanzim etmiştir.

Külli halefiyet gibi istisnai durumlar dışında sözleşme, ancak sözleşmenin tarafları için bağlayıcıdır ve bu nedenle, ancak sözleşmenin tarafları, sözleşmenin gereğinin yerine getirilmesini karşı taraftan isteyebilir. Bu husus, Türk Borçlar Hukukunun temel ilkelerindendir ve Dairemizce de, bugüne kadar istikrarlı bir şekilde uygulanmıştır. Hal böyleyken, davaya konu sözleşmenin tarafı olmayan davalı ...'in, diğer davalının yaptığı sözleşmeden dolayı sorumlu tutulması, gerek Türk Borçlar Kanunu'na, gerekse Dairemizin yerleşik uygulamalarına aykırıdır.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde, yüklenicinin payına düşen bağımsız bölümü satın alan üçüncü kişi, ancak, yüklenicinin arsa sahibine karşı tüm edimlerini yerine getirmiş olması halinde arsa sahibinden, payına düşen taşınmazın adına tescil edilmesini talep edebilir.

Oysa yüklenici, arsa sahibine karşı gerek 30/09/2005 tarihli, gerekse 29/11/2008 ve 20/04/2009 tarihli protokollerden kaynaklanan edimlerini yerine getirmediğinden, davacı, davalı Şirket ile yaptığı sözleşmeye dayanarak, sözleşmeye konu taşınmazın adına tescilini isteyemez; kaldı ki davacı, 18/06/2015 tarihli celsede, tapu iptali ve tescil talep etmediğini, ödediği bedelin iadesini talep ettiğini beyan etmiştir.

Yine aynı oturumda davacı vekili de, müvekkilinin diğer davalı şirkete ödediği bedelin sebepsiz zenginleşme nedeniyle iadesine karar verilmesini talep etmiştir. Davalı şirket yönünden bu talep ve verilen karar doğru olmakla birlikte, davalı ...'in, davacı aleyhine sebepsiz zenginleşmesi söz konusu değildir. Buna rağmen, zenginleşilmeyen bir bedelin iadesine karar verilmesi, Türk Borçlar Kanunu'na ve Türk Medeni Kanunu'nun hakkaniyet hükümlerine aykırıdır.

Dairemizin bozma kararının gerekçesinde davalı ...'in ana sözleşme ve eki niteliğindeki tadil sözleşmeleri ile yüklenici tarafından üçüncü kişilere yapılan satışları tanıdığından söz edilmekte ise de, 29/11/2008 tarihli protokolde, davalı ..., davalı yüklenici şirketin üçüncü kişilerle yaptığı 111 daire veya villanın satışını kabul etmekle birlikte, protokolün devamı maddelerinde bu kabulün, davalı yüklenicinin, arsa sahibinin payına düşen toplam 3 adet villa ile 56 dairenin arsa sahibine bitmiş olarak teslim edilmesi şartına bağlı tutulmuştur. Ancak bu husus gözetilmeden, protokolün sadece bir maddesine dayanılarak arsa sahibinin sorumlu tutulması hatalıdır.

Bu açıklamalar ışığında, ilk derece mahkemesinin, davalı ... hakkında vermiş olduğu ret kararı Türk Borçlar Kanunu ve Türk Medeni Kanunu hükümlerine uygundur. Bu nedenle kararın onanması gerektiği kanaatiyle, sayın çoğunluğun bozma yönündeki görüşüne katılmıyorum.