Yargıtay 13. Hukuk Dairesi E.2017/6454 K.2019/4886

... Bölge Adliye Mahkemesi 19. Hukuk Dairesinin kararının davalı avukatınca duruşmalı olarak temyiz edilmesi üzerine belli günde taraflardan gelen olmadığından incelemenin evrak üzerinde yapılmasına karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

KARAR

Davacı, davalı ile imzaladıkları 06/02/2011 tarihli ... Konut Satış Sözleşmesi ve eki teknik şartname ile ... ili, ... ilçesi ...

Mah. 3991 ada, 3 nolu parselde inşa edilecek olan rezidans projesinden 106 nolu bağımsız bölümü 210.000,00 TL bedel ile satın aldığını, davalı şirketin satış ve pazarlama sürecinde kendisine ve diğer tüketicilere yazılı ve sözlü olarak ... projesinin hem inşaat ve hem de otel-rezidans karma işletim sistemi ile diğer emsal projelerden çok daha üstün olduğunun ve yüksek değer artışı ve gelir getirici vasıflarının olduğunun bildirilmesi sebebiyle taşınmazın değerinin diğer projelerden fazla olduğunu,

hatta sözleşmenin eki olarak verilen davalı firma tarafından hazırlanmış ''tip 4(16 adet) arka cephe stüdya daire 64 m2 daire'' başlıklı liste incelendiğinde bağımsız bölümlerin otel odası gibi dekore ve tefriş edildiklerinin açıkça anlaşılacağını, böylece bağımsız bölümlerin apart otel olarak işletileceği yönünde bir algı oluşturulduğunu ancak daha taşınmazların teslimi sırasında sorunlar yaşandığını ve taşınmazın geç teslim edilerek zarara uğratıldığını, taşınmazın en geç 06.01.2013 tarihinde teslimi gerektiği halde 12.02.2014 tarihinde teslim tescil ve teslim edildiğini, bu nedenle cezai şart alacaklarının doğduğunu,

öte yandan ... projesinin başından itibaren otel-rezidans işletme modeli için tüm alıcılara göz kamaştıran kazanç vaatlerinde bulunan davalı firmanın, inşaatlar tamalandıktan sonra bu kez projenin isteğe bağlı olarak hayata geçirileceğini açıkladığını, son olarak davalı tarafından gönderilen 5.3.2014 tarihli bilgilendirme yazısında kat maliklerinden sadece 18 tanesinin sisteme geçmeyi kabul ettiği ifade edilerek sistemden vazgeçildiğinin beyan edildiğini, oysa projenin isteğe bağlı olarak faaliyete geçeceği konusunda satış sürecinde bilgi verilmediğini,

dava konusu olayda satışı yapılan taşınmazın ekonomik ayıplı olduğunun açık olduğunu beyan ederek, sonuç olarak 6.300,00 TL (sözleşmenin 4.6. maddesinde belirtilen ay/525,00 TL x 12=6.300,00 TL) cezai şartın ödenmesini ve taşınmazın pazarlama sürecinde vaat ve taahhüt edilen otel&rezidas işletmesi yapılmadığı ve öngörülen değer artışı ve taahhüt edilen kira getirilerinin sağlanmadığından ekonomik ayıplı sayılması gereken taşınmaz malda 1/3 oranda bedel indirim ile 70.000,00 TL bedelin iadesi ile toplam 76.300,00 TL'nin 16/05/2014 tarihinden itibaren işleyen yasal faizi ile ödenmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı, davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, davanın kısmen kabul kısmen reddine, 72.259,88 TL'nin temerrüt tarihi olan 16/05/2014 tarihinden işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, Fazlaya ilişkin istemin reddine karar verilmiş; hükme karşı davalı taraf istinaf talebinde bulunmuştur.

Bölge Adliye Mahkemesi’nce, istinaf sebepleri ve dosya kapsamında duruşmalı olarak yapılan incelemede verilen karar ve gerekçesi, ilk derece mahkemesinin kararı usul ve yasaya uygun olduğundan davalının istinaf talepleri yerinde görülmemiş, istinaf kanun yolu başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; hüküm, davalı tarafından temyiz edilmiştir.

1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin taktirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalının aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2-Ayıp ve kusurlu imalatlar nedeni ile satış bedelinden indirilecek miktarın tespitinde, doktrinde, "mutlak metod", "nispi metod" ve "tazminat metodu" adıyla bilinen değişik görüşler mevcutsa da, gerek Dairemiz gerekse Yargıtay tarafından öteden beri uygulanan "nispi metod" olarak adlandırılan hesaplama yöntemi benimsenmektedir. Nisbi metoda göre; satış tarihi itibariyle satılanın, ayıpsız ve ayıplı değerleri arasındaki oranın, satış bedeline yansıma miktarı belirlenmektedir. Başka bir ifade ile satılanın, tarafların kararlaştırdıkları satış bedeli gözetilmeksizin, satış tarihi itibariyle gerçek ayıpsız rayiç değeri ile ayıplı haldeki rayiç değeri ayrı ayrı belirlenerek, bu iki değerin birbirine bölünmesi suretiyle elde edilecek oran, satış bedeline uygulanmaktadır.

İlk derece mahkemesince davacının seçimlik haklarından olan bedel indirimi hesaplamasının yapılabilmesi için inşaat mühendisi ve hukukçu bilirkişiden alınan 11.08.2016 tarihli raporda, dava konusu bağımsız bölümün emlak rayiçlerine göre dava tarihindeki değerinin 200.000,00 TL mertebesinde olduğu, bu bedelin TÜİK Tüketici Fiyat Endekslerine göre davacının dairesini satın aldığı Şubat 2011 yılındaki değerinin 134.040,00 TL olduğu, bu durumda taşınmazdaki değer kaybının 65.959,98 TL olduğu bildirilmiştir.

Bilirkişilerin yaptığı ve mahkemece de kabul edilen hesaplamanın Dairemizin benimsediği nispi metoda uygun olmadığı anlaşılmaktadır. Bu durumda, mahkemece, yukarıda yapılan açıklamalar ışığında bilirkişi raporu alınıp Dairemizce uygulanan nispi metoda göre hesaplanan değer azalması belirlenerek hasıl olacak sonuca göre uygun bir karar verilmesi gerekirken, yanlış değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.