Yargıtay 13. Hukuk Dairesi E.2017/825 K.2019/11133

Taraflar arasındaki alacak davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne kısmen reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalı avukatınca temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi gereği konuşulup düşünüldü.

KARAR

Davacı, davalı ile 105.000,00 TL bedel karşılığında 105 m2 yüz ölçümünde bir adet daire satımı konusunda anlaştıklarını, ancak tapuda adına tescil edilen daireyi teslim aldıktan sonra vadedildiği gibi 105 m2 değil 90 m2 lik bir taşınmaz olduğunu gördüğünü ileri sürerek aradaki 15m2 lik fark için 12.500,00 TL'nin yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı, davanın reddini istemiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulüne karar verilmiş; hüküm, davalı tarafından temyiz edilmiştir.

Dava, satım konusu taşınmazın ayıplı olması sebebiyle bedelin indirilmesi talebine ilişkindir. Dosya kapsamından davalı ile davacı arasında taşınmaz satışı hususunda 30/01/2014 tarihli adi yazılı sözleşme imzalandığı ve bu sözleşme gereğince taşınmazın tapu devrinin gerçekleştirildiği, böylece tarafların resmi şekilde yapılmamış olması nedeniyle geçersiz olan sözleşmeye tapuda işlem yapmak suretiyle geçerlilik kazandırdıkları sabittir.

30/01/2014 tarihli sözleşmeyle taşınmazın net veya brüt olduğu belirtilmeksizin 105 m2 olduğu belirtilmesine rağmen, bilirkişi raporuyla taşınmazın gerçek net alanının 69,58 m2, brüt alanının 92,75m2 olduğu tespit edilmiş, mahkemece sözleşmede belirtilen alan brüt alan olarak kabul edilip, bilirkişi tarafından nispi metoda göre belirlenen rakam üzerinden davanın kabulüne karar verilmiştir.

Ayıplı mallarda indirilecek miktarın tespitinde; doktrinde, “mutlak metod”, “nisbi metod” ve “tazminat metodu” adıyla bilinen değişik görüşler mevcutsa da, Dairemizce, Yargıtay tarafından öteden beri uygulanan “nispi metod” olarak adlandırılan hesaplama yöntemi benimsenmektedir. Bu metoda göre; satış tarihi itibariyle satılanın, ayıpsız ve ayıplı değerleri arasındaki oranın, satış bedeline yansıma miktarı belirlenmektedir.

Başka bir ifade ile satılanın, tarafların kararlaştırdıkları satış bedeli gözetilmeksizin, satış tarihi itibariyle gerçek ayıpsız rayiç değeri ile, mevcut ayıplı haldeki rayiç değeri ayrı ayrı belirlenerek, bu iki değerin birbirine bölünmesi suretiyle elde edilecek oran, satış bedeline uygulanmaktadır.

Somut olayda ise mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda taşınmazın 2015 yılındaki ayıplı yani mevcut halinin rayiç değeri 110.921,00 TL olarak belirlenmesine rağmen bu değer, hesapta taşınmazın ayıpsız objektif değeri olarak gösterilerek hesapta hataya düşülmüştür.

Buna göre mahkemece taşınmazın satış tarihindeki ayıpsız yani 105 m2 brüt alana sahip halinin objektif değerinin gerekçeli ve denetime açık bir şekilde belirlendikten sonra nispi metodun uygulanması için yeniden bilirkişi raporu alınarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, bu husus göz ardı edilip yazılı şekilde karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.