Yargıtay 13. Hukuk Dairesi E.2017/9419 K.2018/8468

Taraflar arasındaki kira uyarlaması davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalı avukatınca temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi gereği konuşulup düşünüldü.

KARAR

Davacı şirket, davalı idare ile 1.1.1983 tarihinde imzalanan irtifak hakkı sözleşmesi ile davalıya ait 3789 parsel nolu taşınmazın gemi sanayini geliştirme kapsamında tersane yapımında kullanılmak üzere 49 yıllığına kiralandığını, irtifak bedelinin ne şekilde yıllık artışının yapılacağının sözleşmenin 7/2 maddesinde düzenlendiğini, en son olarak,

üç yıllık dilimin ilk yılı olan 2002 yılı için irtifak bedelinin mahkemece belirlendiğini, 2006 ve 2007 yılları irtifak bedeline ilişkin uyarlama davalarının derdest olduğunu, davalının 2008 yılı için 29.4.2008 tarihli yazı ile 65.950,00 TL. irtifak bedeli talep ettiğini, irtifak bedelinin bu derece fahiş artırılmasını gerektirir bir durumun olmadığını, üç yıllık dilimin ilk yılı olan 2008 yılı için irtifak bedelinin hak ve nesafet kuralları ile günün şartlarına göre uyarlanarak 20.017,00 TL. olarak tesbitine karar verilmesini istemiş, birleşen davalarla da 2009, 2010, 2011, 2012,

2013 ve 2014 yılları için ayrı ayrı irtifak bedellerinin tesbitine karar verilmesini istemiştir.

Davalı, 2008 yılının, üç yıllık dilimin ilk yılı olduğunu, irtifak bedelinin kıymet takdir kararı ile günün emsal ve rayiçleri dikkate alınarak 4,16 TL/m2 fiyatı üzerinden belirlendiğini, bu bedelin rayiç koşullara uygun olduğunu belirterek, davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, asıl davada, dava konusu yerin 2008 yılı irtifak hakkı bedelinin 29.724,11 TL., birleşen davalar açısından da, 2009 yılı için 30.752,56 TL., 2010 yılı için 33.852,42 TL., 2011 yılı için 77.283,38 TL. 2012 yılı için 83.636,07 TL., 2013 yılı için 85.559,70 TL., 2014 yılı için 166.456,50 TL. olarak tespitine karar verilmiş; hüküm, davalı tarafından temyiz edilmiştir.

Taraflar arasında düzenlenen 1.1.1983 tarihli “Taahhüt Senedinin” 7/B maddesinin son fıkrasında “1990 yılından sonraki üç yıllık dilimlerin ilk yıl irtifak hakkı bedellerinin yeniden takdir edileceği” yazılıdır. Bu yazılış biçimine göre, 1990 yılından sonraki kira süresi boyunca her üç yılda bir, o yılın başında davalının kira parasını tespit edeceği, bu tespit edilen kira parasının üç yıllık dilim içerisindeki ilk bir yıl için uygulanacağı açıktır.

Ancak, bu hüküm uyarınca, üçer yıllık dilimler halindeki kiranın üç yıl sonunda tekrar belirlenmesi durumunda bu belirlemenin hangi kıstas ve ölçütler esas alınarak yapılacağı konusunda sözleşmede, ayrık bir hükme yer verilmediği de görülmektedir. Sadece idarenin kira parasını takdir edeceği yazılıdır. Bu yazılış şekline göre, üçer yıllık dilim başındaki kira parasının tesbiti hakkının davalı idareye verildiğinin kabulü gerekir.

Ne var ki, her hakkın kullanımında olduğu gibi, sözleşmeden kaynaklanan hakkın kullanılmasında da, Türk Medeni Kanunun 2.maddesinde hükme bağlanan dürüstlük kurallarına aykırı davranılmamalıdır. O nedenle davalının sözleşmeden kaynaklanan hakkını dürüstlük kuralları içerisinde kullanması asıldır ve kendisinden beklenen de bu olmalıdır. Davadaki talep de, davalının hakkını kötüye kullanarak fahiş olarak tespit ettiği kira parasının indirilmesi ve davalının bu davranışına hakimin müdahalesi istemidir.

Bu nedenle eldeki davada, davalının takdir hakkının üst sınırının öncelikle belirlenmesi önem arzetmektedir. Olayın özelliği itibariyle, davalının takdir hakkının üst sınırı 3’er yıllık dönemlerin bitim tarihinden itibaren yeniden başlayacak üç yıllık dönem başında, dava konusu kiralananın boş olması halinde emsal ve rayice göre olması gereken kira parası olduğunun kabulünde duraksamaya yer olmamalıdır.

Öyle ise, mahkemece dava konusu dönem başında, dava konusu kiralananın boş olması ve yeniden kiraya verilmesi halinde emsal ve rayice uygun olarak getirebileceği kira parası, bu konuda uzman bilirkişi marifetiyle, tarafların gerektiğinde emsalleri de ele alınmak suretiyle miktarı böylece belirlenmeli ve davalının takdir hakkının üst sınırının bu yolla belirlenebilecek miktar olduğu kabul edilmelidir.

Bu belirlemeden sonra, yine hak ve nesafet kuralları, davacının bu yerde eski kiracı bulunuşu, taraflar arasında uzun süreli bir kira sözleşmesinin düzenlendiği olgusu göz önüne alınarak, belli bir miktarda indirim yapılmalı ve böylece olması gereken kira parası belirlenip, bunun sonucuna uygun bir karar verilmelidir.

Yukarıda açıklanan ilkeler gözönüne alındığında, mahkemece hükme dayanak alınan bilirkişi raporu hüküm vermeye yeterli değildir. Şöyle ki; rayiç kiranın belirlenmesinde arazi M2’nin getirebileceği kiranın ne olduğu, soyut sözcüklerle açıklanmış olup, bunun hukuken dayanılabilir nedenleri açıklanmamıştır. Yine, yukarıda açıklandığı üzere 3’er yıllık dilim bazındaki kira parasının tesbit hakkının davalı idarede olduğu gözetilerek, idarenin tesbit ettiği rayicin neye dayanılarak tesbit edildiği araştırılmamış ve buna ilişkin belirlenmiş emsaller idareden getirtilerek tartışılmamıştır.

Bilirkişi raporunda, benzer olaylardaki bozma kararlarına göre işlem yapıldığı açıklanmış ise de, sözleşmenin 7/B maddesindeki hükmün Devlet İhale Genelgesindeki artışın zaman süresince rayicin çok altında kalacağı gerekçesi ile idareye bu kararlaştırma ile hakkın tanınması karşısında, kira bedelinin en az bir önceki 2007 yılında ödenen kira parasına endeksin uygulanması sonucu, bulunacak miktardan aşağı olamayacağının da kabulünü zorunlu kılar.

Bu nedenle bilirkişilerden bu yönde herhangi bir görüş almadan soyut açıklamalarla yetinilmesi de doğru görülmemiştir. Kaldı ki, dosyaya ibraz edilen ve taraflar arasında görülen ... ... 6.Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2005/384 esas ve 2013/329 karar sayılı dosyasında, 2007 yılı için irtifak bedelinin 30.760,55 Tl. Olarak belirlendiği ve yargıtay aşamasından geçerek kesinleştiği de anlaşılmaktadır.

Mahkemece 2008 yılı için belirlenen bedelin de bir önceki yılın bu bedelin de altırda kaldığı anlaşılmaktadır.

Açıklanan bu nedenlerden dolayı, mahkemece konusunda uzman taraflarla uyuşmazlığı bulunmayan tarafsız bilirkişi kurulu oluşturulup, kendilerinden taraf ve yargı denetimine elverişli rapor istenmeli, verilecek raporda taahhüt senedinin 7/B, son fıkrasındaki kira parasının tesbiti hakkının davalı idareye verilmesindeki amaç da gözetilerek ayrıntılı rapor alınarak sonucuna uygun karar verilmelidir. Hukuki dayanağı olmayan, soyut ifadeler içeren bilirkişi raporu ile hüküm kurulması usul ve yasaya aykırı olup, bozma nedenidir.