Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2006/11570 K.2006/10922

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 20.09.1996 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 03.05.2006 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, yüklenicinin temliki nedeniyle kazanılan şahsi hakka dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Davalı arsa sahiplerinden ... çekişme konusu bağımsız bölümün yüklenicinin satışı suretiyle maliki olduğunu davanın reddi gerekeceğini, diğer davalı ... ise davanın reddini savunmuştur.

Davalı yüklenici Hamu Sevinç ise, edimlerini yerine getirdiğini her ne kadar davalı ...’e dava konusu bağımsız bölümü satmayı vaad ettiği ise de satış bedelinin ihtara rağmen ödenmediğini bunun üzerine taşınmazı davacıya sattığını bildirmiştir.

Mahkemece davalılar arasındaki arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi gereği yüklenicinin özellikle yapıya oturma izni almayarak edimlerini bütünüyle yerine getirmediğinden dava reddolunmuş,

Hükmü davacı temyiz etmiştir.

Gerçekten, davalılar arasında biçimine uygun düzenlenmiş 20.04.1993 tarihli arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi bulunmaktadır. Tarafların dava konusu bağımsız bölümün yükleniciye bırakılması kararlaştırılan yerlerden olduğu noktasında çekişmesi yoktur. Yine anılan sözleşmeye göre yapı arsa sahiplerine iskan ruhsatı alınmış olarak teslim edilecektir.

Davalı arsa sahiplerinden Hikmet Önel tarafından açılan ve Ankara Asliye 5. Ticaret Mahkemesinin 1996/494 Esasında kayıtlı davada arsa sahibinin yükleniciden yapıdaki projeye aykırı olarak yapılan bölümlere karşılık elde ettiği kazanç nedeniyle parasal talepte bulunduğu, ayrıca gecikme ve eksiklikleri dava konusu yaparak bedelini istediği, isteğin kısmen kabul edildiği, kararın Yargıtay denetiminden geçerek kesinleştiği görülmektedir.

Görülüyor ki; iskân dışında sözleşme davalılardan Hikmet yönünden ifa ile sonuçlanmıştır.

Diğer taraftan, davalılar arasındaki 20.04.1993 günlü sözleşmede yapının iskân ruhsatı alınarak teslim edileceğinin hükme bağlandığı görülmektedir. Aslında üzerine bina yapılacak arsanın imar durumunun alınması, plan ve projelerin yetkili mercii olan belediyeye onaylattırılması, ardından inşaat ruhsatı sağlanması, inşaat bittikten sonra da iskân ruhsatı alınması gibi işlemlerin muhatabı mülkiyet hakkıyla ilgili olmasından ötürü arsa sahibidir.

Ancak uygulamada, arsa sahibi tarafından yapılması gereken işler için yükleniciye vekâletname verilmekte, bu gibi iş ve işlemler yüklenici tarafından takip edilerek sonuçlandırılmaktadır. Soruna bu açıdan bakılırsa, işlerin takibi için yükleniciye vekâlet vermek arsa sahiplerinin temel borçlarındandır.

Nitekim somut olayda; arsa sahipleri işin başında yükleniciye 20.04.1993 tarihinde vekâletname vermişler ancak, 25.03.1999 tarihinde genel bir ifade kullanarak yükleniciyi vekâlet görevinden azletmişlerdir. Yüklenicinin vekâleti olmadan yetkili merciide iskân alınmasıyla ilgili işlemleri yapamayacağı sonuçta da binaya iskân ruhsatı alamayacağı, arsa sahiplerinin temerrüde düşdükleri ortadadır.

Vekâletname verme borcunda temerrüde düşerek öncelikli edimlerini yerine getirmeyen arsa sahipleri yükleniciden iskân ruhsatı alınması borcunun yerine getirmesini isteyemez. Kaldı ki; yüklenici yargılama aşamasında mahkemeye verdiği 02.10.2002 günlü dilekçesinde işlemleri yürütmek üzere mahkemenin kendisine yetki vermesini istemiştir.

Her ne kadar mahkemece bilirkişilerden rapor alınarak yapıdaki imara aykırılıkların neler olduğu saptanmamış ise de, yetkili mercii olan Mamak İmar İşleri Müdürlüğünün 14.07.1995 günlü yazısı eki raporda imara aykırılıklar ayrıntılı olarak gösterilmiştir.

Bütün bu açıklamalara göre mahkemece yapılması gereken iş; yüklenicinin davacı üçüncü kişiye yaptığı temlik işleminin hukuken geçerliğini tartışmak, geçerli olduğu sonucuna ulaşılırsa yetkili İmar Müdürlüğünden binanın son haline göre imar hukuku açısından durumunu ve mevcut haliyle başvuru halinde iskân ruhsatı verilip verilemeyeceğini sormak, projey aykırılıklar varsa bunların neler olduğunu belirlemek, yasaya ayrılıkların proje tadilatı ve düzeltme yoluyla giderilip giderilemeyeceğini sormak,

bütün bu işleri yerine getirmek üzere arsa sahipleri yükleniciyi vekâlet görevinden azlettiklerinden sayılan iş ve işlemleri onlar adına yerine getirmek üzere kendisine yetki ve işin mahiyetine uygun düşecek makul bir süre vermek, bu süre sonunda yüklenicinin imara aykırılıkları giderdiğini bildirmesi halinde yerinde yeniden keşif yapılarak konusunda uzman kişilerden oluşturulacak bilirkişi kuruluna inceleme yaptırılarak durumu denetlemek yapıdaki imara aykırılıklar giderilerek iskân ruhsatı yüklenici tarafından alınırsa davayı kabul etmek,

aksi halde teslim iskân koşuluna bağlanmış olduğundan şimdiki gibi davanın reddine karar vermek olmalıdır.

Mahkemece tüm bu yönler ve özellikle; arsa sahiplerinin vekaletname borcunu yerine getirmeyerek temerrüde düşdükleri göz ardı edilerek eksik inceleme ve araştırmayla davayı reddetmesi doğru olmamış kararın bozulması gerekmiştir.