Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2006/12491 K.2006/16454

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 24.05.2004 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 10.05.2006 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı ... ve davalı ... vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Mahkemece dava kabul edilmiş,

Hükmü arsa sahibi davalılardan ... ... ve ... temyiz etmiştir.

Davalı arsa sahipleri ile diğer davalı yüklenici ... İnşaat Limited Şirketi arasında biçimine uygun düzenlenmiş 06.02.1996 günlü arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi bulunmaktadır. Davalılar dışında sözleşmede yeralan diğer arsa sahiplerine husumet yöneltilmemiştir.

Davacı, sözleşmeyle yükleniciye bırakılması gereken 20 numaralı dükkan niteliğindeki bağımsız bölümü ondan şahsi hakkın temliki suretiyle 30.06.1998 tarihinde temellük ettiğini ileri sürerek eldeki davayı açmıştır.

Yaptırılan keşif sonucu alınan bilirkişi raporunda; inşaatın ancak %96.50 fiziki seviyede bitirildiği, kalan %3.50 eksik ve kusurlu işlerin parasal karşılığının 33.920.000.000 TL olduğu saptanmıştır. Mahkemece eksik ve kusurlu işler bedelinden davalı arsa sahiplerinin arsa payına karşılık gelen 5.006.00 YTL davacıya depo ettirilmek suretiyle tescil hükmü kurulmuştur.

Gerçekten, yüklenicinin üzerine bina yapılacak arsa sahipleriyle yaptığı 09.02.1996 günlü sözleşme kendisine kişisel hak sağlar ve yüklenici sözleşmedeki edimlerini yerine getirip yapıyı arsa sahiplerine teslim ettiğinde bir bakıma eserin bedeli olan arsa payının devrini doğrudan arsa

sahiplerinden isteyebileceği gibi bu hakkını yine aksine sözleşme hükmü yoksa arsa sahiplerinin muvafakatı gerekmeden yazılı olmak ... ile üçüncü kişilere de devredebilir. Üçüncü kişiler tarafından yüklenicinin halefi sıfatıyla açılan davalarda da edimin bütünüyle yerine getirilip getirilmediğine pay devrini istemeye hak kazanılıp kazanılmadığına bakmak gerekir. Zira, yüklenicinin talep edemeyeceği bir hakkı üçüncü bir kişiye devri ve üçüncü kişinin temellük ettiği bu hakka dayanması düşünülemez.

Diğer yandan; ... sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde yükleniciden beklenen (yüklenicinin asıl borcu) sözleşmeye ... ve amacına uygun tam olarak bir bina meydana getirmek ve bu yapıyı arsa sahiplerine teslim etmektir. Bir bina meydana getirilmesinden maksat, yapının tasdikli projelerine ve imar mevzuatına uygun imalidir.

Eksik, noksanları bulunan bir yapının bütünlüğü ve sözleşmedeki amaca elverdiği düşünülemeyeceği gibi arsa sahipleri böyle bir yapıyı teslim almaya zorlanamaz. O yüzden yapının durumunu sadece davada taraf olan arsa sahipleri bakımından değil, taraf olmayan arsa sahipleri bakımında da değerlendirmek gerekir. Özellikle, ortak yerlerdeki eksik ve kusurlar hiç şüphesiz sadece taraf olan arsa sahiplerinin arsa paylarına isabet edecek tutarla giderilemez.

Bu bakımdan öncelikle, davacıya davada taraf durumunu almayan ve ancak sözleşmenin arsa sahibi olarak tarafı olan diğer arsa sahipleri hakkında dava açmak üzere uygun süre verilmeli yüklenicinin halefi olan davacının tescile hak kazanıp kazanmadığı bundan sonra değerlendirilip düşünülmeli, ... arsa sahiplerinin reddedemeyeceği bir fiziki seviyeye getirilmişse, parasal değerlendirme sadece kayıt üzerinde kalan arsa sahipleri yönünden değil, binanın bir bütün olduğu düşünülerek bütün arsa sahipleri yönünden yapılmalıdır. Mahkemece değinilen yönlerin göz ardı edilmesi doğru olmadığından eksik inceleme ve araştırmaya dayalı kararın bozulması gerekmiştir.