Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2006/14493 K.2007/918

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 9.8.2005 gününde verilen dilekçe ile elatmanın önlenmesi ve ecrimisil, karşı davacı ...., tarafından verilen 9.9.2005 tarihli dilekçe ve karşı davacı ... tarafından verilen 31.8.2005 tarihli dilekçe ile tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde tazminat istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda;

davanın kısmen kabul, kısmen reddine, karşı davacıların tescil isteğinin reddine, tazminat isteğinin kısmen kabulüne dair verilen 23.5.2006 günlü hükmün Yargıtayca duruşmalı olarak incelenmesi davacı ..., duruşmasız olarak ... ve ....., tarafından istenilmekle, tayin olunan 6.2.2007 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davalı-k.davacı ... vekili Av... geldi. Karşı taraftan gelen olmadı. Açık duruşmaya başlandı.

Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenlerin sözlü açıklamaları dinlendi. Duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Davacı-karşı davalı ..., adına kayıtlı .....,32 parsel numaralı taşınmaza ev yapmak suretiyle müdahalede bulunan davalıların elatmalarının önlenmesi ve her bir davalıdan 4.000.00’er YTL olmak üzere toplam 8.000.00 YTL ecrimisilin davalılardan tahsili isteğinde bulunmuştur.

Davalı-karşı davacı ....,, dava konusu taşınmazın dedesi ...’ye ait iken 1986 yılında ölümü ile mirasçıları arasında yapılan taksim sonucu annesi ...,....,...,’ya isabet ettiği halde kadastro çalışmaları sırasında davacı ... adına tespit ve tescil edildiğini, 1991-1993 yıllarında, annesinin bilgisi dahilinde inşa ettiği bina ve ahırın kullanımında olduğunu belirterek elatmanın önlenmesi davasının reddini, Türk medeni kanunu’nun 724.maddesi gereğince bu kısmın adına tescilini olmadığı takdirde yapı bedeli olarak şimdilik 50.000.00 YTL’nin faizi ile birlikte tahsilini istemiştir.

Davalı-karşı davacı ...’de, karşı davacı ...’in dayandığı gerekçelere dayanarak binanın annesi .....,’nin payına düşen kısma ve onun rızası ile yapıldığını belirterek Türk Medeni Kanunu’nun 724.maddesi gereğince bu kısmın adına tescilini, olmadığı takdirde malzeme bedelinden şimdilik 35.000.00 YTL’nin tahsilini talep etmiştir.

Davacı-karşı davalı ..., çaplı taşınmazda iyiniyet iddiasının dinlenemeyeceğini belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, davacı ... tarafından açılan elatmanın önlenmesi davasının kabulüne, ecrimisil isteğinin reddine, davalı-karşı davacı ... tarafından açılan tapu iptali ve tescil davasının reddine, 42.000.00 YTL yapı bedelinin davacıdan tahsiline, davalı-karşı davacı Bekir tarafından açılan tapu iptali ve tescil davasının reddine 32.000.00 YTL yapı bedelinin davacıdan tahsiline karar verilmiştir.

Hükmü, taraflar temyiz etmiştir.

Türk Medeni Kanunun 684 ve 718.maddeleri gereğince yapı, üzerinde bulunduğu taşınmazın tamamlayıcı parçası (mütemmim cüz'ü) haline gelir ve o taşınmazın mülkiyetine tabi olur. Ancak, Yasa koyucu somut olaydaki taşınmazların durumunu genel hükümlere bırakmamış, bu konumdaki taşınmazların maliki ile yapıyı yapan kişi arasındaki ilişkiyi Türk Medeni Kanunun 722, 723 ve 724. maddelerinde özel olarak düzenlemiştir. Konunun bu kapsamda değerlendirilmesi gerekecektir.

Bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının taşınmazına sürekli, esaslı ve tamamlayıcı (mütemmim cüz'ü) nitelikte yapı yapması halinde arazi sahibinin ve yapı sahibinin ne gibi hak ve borçları olduğu yönü üzerinde de ayrıca durulmalıdır;

A-Arazi sahibinin hakları :

Mülkiyet hakkı,eşya üzerinde sahibine geniş yetkiler tanıyan mutlak bir haktır (TMK.m.683-778).Gerçekten, Türk Medeni Kanunu’nun 683.maddesi mülkiyet hakkı malikine iki türlü yetki tanımıştır.Bunlar;eşyayı yasal sınırlar içinde dilediği gibi kullanma,yararlanma,tasarruf etme yetkisi ve yapılan tecavüzlere karşı eşyayı koruma yetkisidir.Eşyaya karşı haksız elatma varsa malik,istihkak davası veya elatmanın önlenmesi davası açarak haksız tecavüzün sonlandırılmasını isteyebilir.Eldeki davada davacı ...’ün açtığı elatmanın önlenmesi davasının dayanağı Türk Medeni Kanunu’nun 683.maddesidir.Arazi maliki “her türlü haksız elatmanın önlenmesini dava”

edebilir.Ayrıca, Türk Medeni Kanunu’nun 722/3 maddesince arazi maliki malzemenin sökülme gideri yapıyı yaptırana ait olmak üzere malzemenin sökülerek arsanın yapıdan evvelki haline getirilmesini talep edebilir. Ancak .

bunun için arazi üzerinde onunla sıkı sıkıya bağlı bir inşaatın bulunması,yapının arazi sahibinin rızası dışında yapılmış olması,inşaatın sökülmesinin aşırı bir zarara sebebiyet vermemesi ,arazi malikinin de malzemenin sökülerek arsanın inşaattan evvelki haline getirilmesini istemesi gerekir (TMK.m.722/3).Bunun dışında arazi malikinin haksız inşaattan dolayı uğramış olduğu zararlar varsa haksız fiile dayanarak bunların da malzeme malikinden istenmesi olanaklıdır.

Diğer taraftan, yapının yıkımının aşırı zarara yol açması arazi sahibinin de malzeme ile ilgili tazminat miktarını ödeyemeyecek durumda olması halinde arazi maliki arsanın mülkiyetinin, bedeli karşılığı malzeme malikine geçirilmesini isteyebilir ( TMK.m.724 ).

B- Malzeme sahibinin hakları :

Türk Medeni Kanunu’nun 683.maddesinde yer alan “hukuk düzeninin sınırları içinde” ibaresi malikin kullanma,yararlanma ve tasarruf etme yetkisinin sınırsız olmadığını göstermektedir.Mülkiyet hakkına getirilen sınırlamaların bir kısmı,kamu yararını koruma amacıyla (Anayasa m.35 II) Kamu hukukunca,bir kısmı ise kişilerin çıkarlarını korumak için özel hukukça konmuş bulunmaktadır (Prof.Dr.Şeref Ertaş.Eşya Hukuku.Ankara 2002 sh.205).

Davalı ve karşı davacıların karşı davadaki istemlerinin dayanağı Türk Medeni Kanunun 724.maddesidir.Anılan hükme göre "yapının değeri açıkça arazinin değerinden fazlaysa iyiniyetli taraf uygun bir bedel karşılığında yapının ve arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesini isteyebilir ". Görülüyor ki, bu hükümle kişilerin çıkarlarını korumak için özel hukukça mülkiyet hakkına sınırlama getirilmiş yasanın aradığı bazı koşulların gerçekleşmesi halinde mülkiyet hakkı sahibinin arzla ilgisi kesilerek yapı sahibine arazinin mülkiyetini talep yetkisi tanınmıştır.

Demek oluyor ki, yasanın malzeme sahibine tanıdığı ilk hak; yapının kullanım alanı mülkiyetinin adına geçirilmesini talep hakkıdır.Malzeme sahibinin arazi mülkiyetinin kendisine geçirmesi için aranan şartlar ise aşağıdaki gibidir;

a-Malzeme maliki iyiniyetli olmalıdır.

Türk Medeni Kanunu’nun 724.maddesi hükmünden açıkça anlaşıldığı üzere, taşınmaz mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir. Öngörülen iyiniyetin Türk Medeni Kanunun 3.maddesinde hükme bağlanan subjektif iyiniyet olduğunda da kuşku yoktur. Bu kural malzeme sahibinin, elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşın bilebilecek durumda olmamasını, ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder.

Malzeme malikinin tescil istemi ile açtığı davada iyiniyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece re’sen araştırılmalıdır.Ne var ki, 14.02.1951 tarih 17/1 sayılı İçtihatları Birleştirme Kararında belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan malzeme sahibinin temliken tesçil talebinde bulunması mümkün değildir.Çünkü, bu gibi durumlarda kötüniyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur.Ayrıca iyiniyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir.

b-İkinci koşul ise; yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olmasıdır.

Bu koşul dava gününe ve objektif esaslara göre saptanmalı, fazlalık ilk bakışta da kolayca anlaşılmalıdır.İnşaatın kapsadığı alanın ifrazı kabil ise arsa değeri yalnız bu kısma göre, aksi halde tamamının değerine göre bulunmalıdır.Bazı Yargıtay kararlarında vurgulandığı üzere,inşaatın kaldırılmasının arazi ve malzemeye vereceği zarar,kaldırılmasıyla malzeme malikinin elde edeceği yararlardan daha fazla ise,inşaatın kaldırılması fahiş bir zarara yol açar (Prof.Dr.Şeref Ertaş.Eşya Hukuku.Ankara.2002.sh.333).

c-Üçüncü koşul; yapıyı yapanın (Malzeme malikinin), taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesidir.

Uygun bedel genellikle yapı için lazım olan arsa miktarının dava tarihindeki gerçek değeri olarak kabul edilmekte ise de büyük bir taşınmazın bir kısmının devri gerektiğinde geri kalan kısmın bedelinde meydana gelecek noksanlıklar varsa bunların ve taşınmaza bağlı öteki zararlar da göz önünde bulundurularak hak ve yarar dengesi kurulması suretiyle hesaplattırılmalı, iptale konu zemin bedelinin arsa sahibine ödenmesine karar verilmeli, önceden ödenmiş bedel var ise bu miktar ödenecek bedelden mahsup edilmelidir. Aslında bu son iki koşulun yekdiğerinden ayrı düşünülmesi olanaksızdır.

Bütün bunlardan ayrı; bu koşulların gerçekleşmesi halinde malzeme sahibinin mülkiyete yönelik isteğinin kabulü için, daha önce malzemenin sökülüp kaldırılmasının talep edilmemiş veya edilmişse talebin reddedilmiş olması ve malzeme malikinin de Türk Medeni Kanunun 723.maddesi uyarınca tazminat talep etmemiş olması gerekir (Prof.Dr.M.Kemal Oğuzman-Prof.Dr.....,, Eşya Hukuku İstanbul 2006 sh.397). Çünkü tercihini bedel (tazminat)doğrultusunda kullanan malzeme maliki sonradan bundan vazgeçerek tescil talebinden bulunamaz.

Hemen belirtmek gerekir ki, temliken tescil isteme hakkı ancak yapı yapıldığı sıradaki taşınmazın maliki olan kişiye karşı açılacak davada ileri sürülebilecek bir kişisel haktır.Gerçekten arazi mülkiyetinin başkasına geçmesi halinde malzeme sahibi yeni malike karşı tescil talebinde bulunamıyacağı gibi inşaat sebebiyle masraf dahi isteyemez.(15.05.1957 tarih 11/9 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı.-Prof.Dr.Kemal T.Gürsoy,Fikret Eren,Erol Cansel.Türk Eşya Hukuku.Ankara 1978.sh.613) Yenilik doğurucu nitelikteki bu dava sonunda verilen kararın kesinleşmesinden sonra kişisel hak ayni hakka dönüşür.Kuşkusuz temliken tescil davasının kabulü için taşınmazın ifrazı gerekiyorsa yasalara göre ifrazın olanaklı bulunması da gerekecektir.

Malzeme maliki koşulları varsa arazi malikinden arsa ve inşaatın mülkiyetinin geçirilmesini isteyebileceği gibi tazminat talebinde de bulunabilir.

Malzeme malikinin ikinci hakkı tazminat talebidir.

Arazi sahibinin yapılan inşaatın kaldırılmasını istememesi veya talep etmesine rağmen aşırı zarar doğması sebebiyle yapı yıkılamadığı takdirde arazi malikinin mamelekinde sebepsiz bir zenginleşme meydana geleceğinden,bu zenginleşmeye karşılık taşınmaz malikinin malzeme malikine muhik bir tazminat ödemesi gerekir.

Türk Medeni Kanunu’nun 723.maddesi uyarınca ödenecek olan tazminatın tutarı malzeme malikinin iyiniyetli olup olmamasına göre değişir.Üzerine inşaat yaptığı arazinin kendisine ait olmadığını bilmeyen veya bilmesi gerekmeyen kişi kural olarak iyiniyetlidir.Bunun gibi inşaatı arazi sahibinin açık veya örtülü muvafakatı ile yapan malzeme sahibi de iyiniyetli sayılır.Buna karşılık,üzerinde inşaat yaptığı arazinin kendisine ait olmadığını bilen veya bilmesi gereken kişi kötüniyetlidir (Prof.Dr.Kemal T.Gürsoy,Fikret Eren,Erol Cansel.Türk Eşya Hukuku.Ankara 1978.sh.610).Malzeme maliki ve arazi sahibi iyiniyetli ise malzeme sahibine muhik bir

tazminat ödenmelidir. Muhik tazminatın tespit ve taktiri hakime ait bir görevdir.Olayın özelliğine göre malzemenin dava tarihindeki değeri gözetilerek taktir edilir.Malzeme sahibi kötüniyetli ise arsa sahibi malzemenin kendisi yönünden taşıdığı en az değeri öder.Bu değer inşaat nedeniyle taşınmazda meydana gelen objektif değer artışı oranı olmayacağından burada da olayın özelliğine göre hakimin geniş taktir yetkisi bulunmaktadır ( TMK.m.4).

Hiç kuşkusuz malzeme sahibi lehine bir tazminata hükmedebilmek için onun bu konuda talebinin bulunması gerekir. Binanın yıktırılması hususunda arsa maliki tarafından açılan dava, kal'in aşırı zarara yol açacağı için reddedilmiş olsa bile malzeme malikinin tazminat talebi yoksa hakim re'sen tazminata hükmedemez.

Açıklanan ilkeler doğrultusunda somut olaya dönüldüğünde; l- Mahkemece verilen karar davalı-karşı davacı ....,e 4.9.2006 tarihinde tebliğ edilmiş olup 15 günlük temyiz süresinden sonra 20.9.2006 tarihinde temyiz edilmiş olduğundan temyiz dilekçesinin reddi gerekmiştir. 2- Dava konusu 127 ada 32 parsel numaralı taşınmazın kadastrosu 1990 yılında yapılmış, davacı ... adına tapuya ve çapa bağlanmıştır.

Davalı-karşı davacılar ... ve ...., kadastroca yapılan mülkiyet belirlemesine karşı eldeki davada belerttikleri nedenlerle hak düşürücü süre içinde dava açmamışlar,mülkiyetin davacıya ait olduğunu bilebilecek durumda oldukları halde bu taşınmaz üzerine 1991-1993 yıllarında kendi malzemeleri ile bina inşa etmişlerdir. Malzeme sahibinin üzerine bina yaptıkları araziyi ondan talep edebilmeleri için her şeyden önce iyi niyetli olmaları gerekir.

Olay ve karinelerden durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen özeni göstermemiş olduğu açık bulunan malzeme sahibi karşı tarafın ispatına gerek kalmaksızın kötü niyetli olduğu kabul edilir. Gerçekten, az önce sözü edildiği üzere 32 parsel sayılı dava konusu taşınmaz kadastro işleminde davacı adına tapuya bağlanıp, çap oluştuktan sonra başkasına ait arsa üzerine ev yapan davalı ve karşı davacıların iyi niyetli olduklarının kabulüne olanak yoktur.

Malzeme sahibinin iyiniyeti mülkiyetin nakli talebinin koşulu olduğundan ve ayrıca mahkemece 32 parselin ifraz olanağı bulunmadığı saptandığından davalı ve karşı davacıların temliken tescil isteminin reddedilmiş olmasında yasaya aykırılık görülmemiş davalı karşı davacı ..., 'in bu yönü amaçlayan temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.

Diğer yandan, yukarıda da sözü edildiği üzere malik Türk Medeni Kanununun 683. maddesine dayanarak malını haksız elinde bulunduran kimseye karşı elatmanın önlenmesini dava edebileceğinden ve yasanın 719. maddesi hükmünce mülkiyet hakkının kapsamı planla tayin edileceğinden davalılar tarafından yapıldığı anlaşılan yapılarda davacı-karşı davalının 32 parselin çapı kapsamında kaldığından yapı yapılarak oluşan elatmanın kaldırılmasında da yasaya aykırılıktan söz edilemez. 3-Davacı-karşı davalı ...’nin temyizine gelince; davacı, dilekçesinde elatmanın önlenmesi ve ecrimisil isteğinde bulunmuştur.

08.03.1950 tarih 22/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında vurğulandığı üzere ecrimisil başkasının taşınmazını haksız olarak elinde bulunduran kötü niyetli kimsenin o taşınmaz malikine ödemesi gereken bir miktar paradır. Denilebilir ki; ecrimisil haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimidir. Bu haliyle ecrimisilin en azı, kira geliri karşılığı zarardır.

Yukarıda belirtildiği üzere davalılar mahkemenin kabulünün aksine 32 parsel sayılı taşınmazın kadastro sırasında davacıya tespit edildiğini ve çapa bağlandığını bildikleri hale yapı yaparak ona ait taşınmaza elatmıştır. Burada davalıların iyi niyetli olduklarını kabule olanak bulunmadığından, başkasının taşınmazını haksız olarak kullanan kötü niyetli kişinin taşınmaz malikine ecrimisil ödemesi gerekir.

Mahkemece davalıların iyi niyetlerinden söz ederek bu istemin reddedilmesi doğru olmamıştır.

Mahkemece malzeme sahibi olan davalı ve karşı davacıların istekleri 1.5.2006 günlü bilirkişi raporu doğrultusunda kabul edilmiştir. Gerçekten; malzeme sahibinin parasal talebinin özel ve teknik konuyu gerektirmesi nedeniyle bilirkişi görüşüne başvurularak değerlendirilmesi Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanununun 275. maddesi gereğidir. Ne var ki; bilirkişi raporları iddia ve savunmayı kapsar gerekçeli, doyurucu ve Yargıtay denetimine açık olmalıdır.

Her ne kadar; raporda sonuç olarak muhdesat ve arsa değerleri gösterilmiş ise de bunların dayanağının ne olduğu, hangi tarihteki ve hangi değerler esas alınarak bu sonuca ulaşıldığı yazılmamıştır. Mahkemenin bilirkişinin yetersiz raporunu hükme dayanak yapması yasaya aykırıdır. Kaldı ki, 32 parsel üzerindeki ahır niteliğindeki yapılar bütünleyici parça değil sökülüp alınarak götürülebilecek ekonomik değeri olmayan yapı özelliğinde bulunduğundan bunlara değer biçilemez.

Davada karşı dava olarak malzeme malikleri malzeme bedelini istediklerinden malzeme sahibine muhik bir tazminat ödenmesi gerekirse de muhik tazminat miktarının malzemenin dava tarihindeki değeri gözetilerek hesaplanması, olayın özelliğine göre de hakimin takdir yetkisi bulunduğundan gerek duyulur ise, bu takdir yetkisinin kullanılması gerekir. Mahkemenin bu yön üzerinde durmaması da doğru olmamıştır.

Karar açıklanan nedenlerle bozulmalıdır.