Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2006/14516 K.2007/386

Davacı tarafından, davalı aleyhine 29.06.2004 gününde verilen dilekçe ile satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine bozmaya uyularak yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 03.07.2006 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Davacı, 27 ada 18 parsel numaralı taşınmazın 48 m2 lik kısmını 16.05.1961 tarihinde noterde düzenlenen satış vaadi sözleşmesi ile aldığını, sözleşmenin tapuya şerh edildiğini, 40 yıldır kullanımında olduğu halde şerhin kaldırılarak 3. kişilere satışının yapıldığını belirterek tapu kaydının iptali ile 48 m2 lik kısmın adına tescilini mümkün olmadığı takdirde bu miktarın pay olarak tescili isteğinde bulunmuştur.

Davalı, davanın süresinde açılmadığını, davacının zilyet olmadığını ve sözleşmenin geçersiz olduğunu ileri sürerek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece davanın reddine dair verilen karar Dairemizin 18.10.2005 tarih 2005/7682 Esas 9159 K. sayılı ilamı ile görev yönünden bozulmuştur. bozma kararı üzerine yapılan yargılama sonucunda, satış vaadi sözleşmesine konu olan 48 m2 lik kısmın ifrazının olanaklı olmadığı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir.

Hüküm, davacı tarafından temyiz edilmiştir.

Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.

Davacının tescil isteğinin dayanağını oluşturan satış vaadi sözleşmesi noterde usulüne uygun olarak düzenlenmiş olup geçerlidir. Anılan sözleşme 10.12.1962 tarihinde tapuya şerh edilmiş olup, sözleşmeye konu olan davacı tarafından depo olunarak kullanıldığından bir başka deyişle davacı fiilen zilyet bulunduğundan zamanaşımından da sözedilemez.

Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil davalarının kabulü için aranacak ilk husus sözleşmenin ifa olanağının bulunmasıdır.

Elbirliği ortaklığına (iştirak halinde mülkiyet) konu bir taşınmazda elbirliği ortaklardan birinin, miras payını ortaklık dışı bir kişiye satmayı vaad etmesi halinde sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerlidir. Ancak elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşminin ifa olanağının varlığından sözedilemez.

Eğer satışı vaad edilen taşınmaz tapusunda temliki tararrufu enllegeyen kayıt varsa veya 3194 sayılı Yasanın 18/son maddesi hükmüne aykırı şekilde satış vaadinde bulununulmuşsa veyahhuta vaade konu taşınmaz bir başka mahkemede mülkiyet uyuşmazlığına konu olmuşsa bu gibi hallerde de sözleşmenin ifa olanağının varlığından sözedilemez

Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin, Türk Medeni Kanunu’nun 1009 maddesi uyarınca tapunun beyanlar hanesine şerhi olanaklıdır. Böylece, sözleşme alacaklısı sözleşmeden kaynaklanan kişisel hakkını kuvvetlendirmiş olur ve üçüncü kişilere karşı ileri sürme olanağı kazanır. Tapu Kanunu’nun 26/6 maddesi uyarınca bu şerh 5 yıl için geçerli olup 5 yılın dolmasıyla kayıttan silinir ve anılan gücünü yitirir. Satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerhinden sonra 5 yıl içinde kayda işlenen her türlü haciz, ipotek ve benzeri sözleşme alacaklısının haklarını kısıtlıyacak nitelikteki şerhler de sözleşme alacaklısını bağlamaz.

Somut olaya gelince;

16.05.1961 tarihli satış vaadi sözleşmesinde ... , 27 ada 18 parselde kayıtlı taşınmazın 48 m2 lik kısmın davacı ...'e satışı vaadinde bulunulmuştur. Bu sözleşme 10.12.1962 tarihinde tapuya şerh edilmiş, davalıya şerhin terkininden önce 21.01.2004 tarihinde intikal etmiştir. Satış vaadi sözleşmelerinin tapuya şerhi lehine şerh konan kişinin sözleşme ile edindiği kişisel hakkını güçlendirir ve bu şerhle kazanılan hak sonraki maliklere karşı da ileri sürülebilir. Gerçekten 2644 sayılı Tapu Kanununun 26/5 maddesinde; sözleşmenin tapuya şerhinden itibaren 5 yıl içinde satış yapılmazsa gayrimenkul siciline verilen şerhin tapu sicil müdürü veya memuru tarafından re'sen terkin olunacağına dair hüküm bulunmaktadır.

Somut olayda, satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh verildiği 10.12.1962 tarihinden itibaren 5 yıl geçtiği halde satış işleminin yapılmadığı hususunda bir uyuşmazlık yoktur.

Ancak 2644 sayılı Tapu Kanununun 26/5 maddesinin, Tapu Sicil Tüzüğünün 78/4. maddesi karşısında terkin işleminin Tapu Sicil Müdürlüğü veya memurunca re'sen yapılacağı veya şerhin kendiliğinden hükümsüz kalacağı şeklinde anlamamak, terkin işleminin ancak 5 yıllık sürenin geçmesi ve taşınmaz maliklerinin bu sürenin geçtiğini belirterek terkin talep etmeleri üzerine yapılacağı şeklinde kabul etmek gerekir. Tapu işlemleri uygulanmasındaki durum da böyledir.

Başka bir anlatımla Tapu Kanununun 26. maddesine dayanılarak 5 yıl geçtikten sonra satış vaadi sözleşmesinin şerhini kaldıracak olan tapu sicil müdürü veya memuru bu işlemi kendiliğinden değil, aleyhine tapuda şerh bulunan malikin istemesi üzerine kaldırabilir. Böyle bir istem bulunmadığı sürece de Türk Medeni Kanunun 1021 maddesi hükmünce tapu sicilleri herkese açık olduğundan kayıtlarda bulunan şerh taşınmaza sonradan malik olan kişileri bağlar.

Belirtilen nedenle davacının davalıya karşı yönelttiği davanın dinlenme olanağı vardır ve bu husus mahkemenin de kabulündedir.

Olayda çözümlenmesi gereken hususa gelince, mahkemece satış vaadi sözleşmesine konu olan 48 m2 lik kısmın ifrazının mümkün olmadığından sözleşmenin ifa olanağı bulunmadığı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir. Ne var ki, satış vaadi sözleşmesine konu olan 27 ada 18 parsel numaralı taşınmazın davaya konu olan 48 m2 lik kısmının ifa olanağının bulunmadığı bildirilmiş ise de, satış vaadine konu olan 18 parsel numaralı taşınmaz tapuda arsa niteliği ile kayıtlı olup, ...

İlçe merkezinde bulunmaktadır. 3194 sayılı Yasanın 18/9. maddesi "....imar planı olmayan yerlerde her türlü yapılaşma amacıyla arsa ve parselleri hisselere ayıracak özel parselasyon planları, satış vaadi sözleşmeleri yapılamaz. "hükmünü içermekte olup, imar planı kapsamındaki pay satışlarını engelleyen bir hüküm içermemektedir.

Belirtilen nedenle satış vaadi sözleşmesine konu olan taşınmazın sözleşmenin düzenlendiği tarihte imar planı kapsamında bulunup bulunmadığı saptanmalı, imar planı kapsamında ise 48 m2 lik kısmın taşınmazın son durumu da değerlendirilmek suretiyle pay olarak tesciline, sözleşmenin yapıldığı tarihte imar planı kapsamında değil ise ancak sonradan imar parseli kapsamına alınmış ise, bu durumda da düzenleme ortaklık payı uygulanmış ise bu miktar 48 m2 den düşülerek kalanın pay olarak tescili hüküm altına alınmalıdır. Mahkemece tüm bu hususlar gözetilmeksizin, ifa olanağı bulunmadığı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiş olması doğru olmadığından bozmayı gerektirmiştir.