Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2006/8822 K.2006/14415

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 09.08.2005 gününde verilen dilekçe ile satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil olmadığı takdirde tazminat istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda; davanın reddine dair verilen 24.01.2006 günlü hükmün Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 05.12.2006 günü için yapılan tebligat üzerine gelen olmadı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Davacı, noterde 19.11.2003 ve 06.10.2003 tarihlerinde düzenlenen taşınmaz mal satış vaadi sözleşmeleri ile davalıların murislerinden intikal eden veya etmesi gereken tüm haklarını satın aldığını belirterek ... Köyü, 157, 158, 159, 160, 161, 163 ve 165 parsel numaralı taşınmazlardaki paylarının iptali ile adına tescilini, olmadığı takdirde de 150.000 YTL'nin satış tarihinden işleyecek yasal faizi ile birlikte tahsili isteğinde bulunmuştur.

Davalılardan Zekiye Başaran, davacının ... yıllardır vekilleri olarak taşınmazlar ile ilgilendiğini, taşınmazlardaki müşterek paydaşların şuf'a haklarını kullanmalarını engellemek amacıyla sözleşme yapıldığını, açılan davaların temyiz aşamasında olduğunu sözleşmenin hile ile düzenlendiği gibi bedel de alınmadığını belirterek davanın reddini istemiştir.

Mahkemece satış vaadi sözleşmesine konu olan taşınmazların miras bırakanlar adına kayıtlı olması sebebiyle sözleşmenin ifa olanağı bulunmadığı, bedele yönelik istemin ise davalıların mütemerit duruma düşürülmelerinin söz konusu olmadığı gerekçesi ile reddedilmiştir.

Hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.

Dava,satış vaadi sözleşmesine dayanan tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.Kaynağını Borçlar Kanunu’nun 22. maddesinden ... taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanunu’nun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanunu’nun 706 (önceki Medeni Kanunun 634) ve Noterlik Kanunu’nun 89. madde hükümleri uyarınca noter önünde resen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaad alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Medeni Kanunun 716 (önceki Medeni Kanun 642) maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden ... davalar için ... bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanunu’nun 125. maddesi hükmünce on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sezleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar. Ancak satışı vaad edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye yani vaad alacaklısına teslim edilmiş ise on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda zamanaşımı savunması Medeni Kanunun 2. maddesinde yer ... “dürüst davranma” kuralı ile bağdaşmayacağından dinlenmez.

Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesine dayanan tescil isteminin hüküm altına alınabilmesi için sözleşmede kararlaştırılan bedel ödenmiş olmalıdır. Ancak, bedelden ödenmeyen bir kısım var ise, bu bedel Borçlar Kanunu’nun 81. maddesi uyarınca depo ettirilebilir.

Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağının bulunması zorunludur. Elbirliği mülkiyetine (Türk Medeni Kanunu m.701) konu bir taşınmazda elbirliği (iştirak halinde) ortaklarından birinin, ortaklık dışı bir kişiye satım vaadinde bulunması halinde, sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerli olmakla birlikte ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa dayanağı varlığı düşünülemez. Ayrıca, satışı vaad edilen taşınmaz tapusunda temliki tasarrufu engelleyen kayıt varsa veya 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18/son maddesi hükmüne aykırı şekilde satış vaadinde bulunulmuşsa ya da vaade konu taşınmaz bir başka mahkemede mülkiyet uyuşmazlığına konu olmuşsa bu gibi durumlarda da sözleşmenin ifa olanağı varlığından söz edilemez.

Davacının tescil isteğinin dayanağı olan satış vaadi sözleşmeleri noterde usulüne uygun olarak düzenlenmiştir. Ne var ki davalı ... sözleşmenin hile ile düzenlendiğini, ... amaçlarının satış vaadinden ziyade davacının vekil sıfatıyla üçüncü kişilerle olan ilişkilerde rahat hareket etmesini sağlamak amacıyla yapıldığını belirterek sözleşmenin

geçersiz olduğunu ileri sürmüştür.

Bilindiği üzere hile, genel olarak bir kimseyi irade beyanında bulunmaya, özellikle sözleşme yapmaya sevk etmek için onda kasten hatalı bir kanı uyandırmak veya esasen var olan hatalı bir kanıyı koruma yahut devamını sağlamak şeklinde tanımlanır. Hatada yanılma, hile de yanıltma söz konusudur. Borçlar Kanununun 28/1. maddesi uyarınca da, taraflardan biri diğer tarafın kasıtlı aldatmasıyla sözleşme yapmaya yöneltilmişse hata esaslı olmasa bile aldatılan taraf için sözleşme başlayıcı sayılmaz. Değinilen koşulların varlığı halinde aldatılan taraf hakkını kullanmak suretiyle hukuki ilişkiyi geçmişe etkili olarak ortadan kaldırabilir.

Belirtilen nedenle mahkemece, davalının savunmasında geçen dosyalarda getirtilmek suretiyle öncelikle satış vaadi sözleşmesinin geçerli olup olmadığını belirlemek olmalıdır.

Sözleşmenin geçerli bir sözleşme olduğunun kabulü halinde dava konusu taşınmazların satış vaadi sözleşmesinin kapsamında olup olmadığı saptanmalı, tapuda murisler adına kayıtlı olan payların paylı mülkiyete konu olması sebebiyle malik olan murisin davalılar dışında mirasçılarının bulunup bulunmadığı araştırılmalı, şayet başkaca mirasçı yok ise bir başka deyişle iştirakçi maliklerin tamamının satış vaadinde bulunmuş olması halinde iştirak halinin bozulmayacağı ve sözleşmenin ifa olanağının bulunmadığından sözedilemeyeceği gözetilmelidir.

Yine gelen tapu kayıtlarında paydaş olarak ismi geçen satış vaadinde bulunananların paylarının sözleşme ile devri vaad olunan paylar olup olmadığı saptanarak, paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazda payın satış vaadi sözleşmesi ile devrinin olanaklı olduğu gözetilerek hüküm kurulmalıdır. Mahkemece tüm bu hususlar gözetilmeksizin eksik inceleme sonucu yazılı şekilde davanın reddine karar verilmiş olması doğru olmadığından bozmayı gerektirmiştir.